星彥地產(chǎn)深圳華僑城四海項(xiàng)目整合推廣策略

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1、華僑城四海項(xiàng)目2008年8月整合推廣策略SaleAndArtifice清晰項(xiàng)目目標(biāo)/使命項(xiàng)目分析及定位物業(yè)發(fā)展建議項(xiàng)目營(yíng)銷策略報(bào)告目錄市場(chǎng)大勢(shì)/競(jìng)爭(zhēng)分析清晰項(xiàng)目目標(biāo)/使命項(xiàng)目分析及定位物業(yè)發(fā)展建議項(xiàng)目營(yíng)銷策略報(bào)告目錄市場(chǎng)大勢(shì)/競(jìng)爭(zhēng)分析華僑城地產(chǎn)全國(guó)戰(zhàn)略1+3大盤開(kāi)發(fā)旅游人文高端綜合片區(qū)運(yùn)營(yíng)全國(guó)戰(zhàn)略下的四海項(xiàng)目使命快速運(yùn)作現(xiàn)金流人才培養(yǎng)規(guī)模小、舊改非主流產(chǎn)品類型非主流運(yùn)營(yíng)模式清晰項(xiàng)目目標(biāo)/使命項(xiàng)目分析及定位物業(yè)發(fā)展建議項(xiàng)目營(yíng)銷策略報(bào)告目錄市場(chǎng)大勢(shì)/競(jìng)爭(zhēng)分析市場(chǎng)大勢(shì)預(yù)判宏觀調(diào)控政策沒(méi)有松動(dòng)的跡象低迷的市場(chǎng)態(tài)勢(shì)短期內(nèi)沒(méi)有逆轉(zhuǎn)的跡象市場(chǎng)分析銷售量持續(xù)低位徘徊，市場(chǎng)觀望氣氛依

2、然比較濃厚；供求背離，市場(chǎng)銷售壓力進(jìn)一步增大。全市供求走勢(shì)南山供求結(jié)構(gòu)市場(chǎng)分析部分新盤持續(xù)推出特價(jià)、優(yōu)惠房，拉底了區(qū)域市場(chǎng)整體均價(jià)；價(jià)格走低將影響客戶對(duì)區(qū)域價(jià)格的認(rèn)識(shí)，后市價(jià)格壓力增大。在售項(xiàng)目分析項(xiàng)目片區(qū)建面戶數(shù)主力戶型開(kāi)盤時(shí)間均價(jià)銷售率雷圳0755前海120632㎡918兩房、三房、四房2008-06-21900064%鼎太風(fēng)華六期前海56966㎡606兩房2008-04-121200054%云棲西岸閣前海19620㎡140兩房、三房2007-12-311500044%諾德國(guó)際前海260000㎡1558兩房、三房2007-12-22908033%澳城后海8652

3、0387三房、四房2007-8-62300043%卓越維港后海130000364TH、四房（拼合）2008-8-32400080%園景園蛇口29985㎡160兩房、三房、四房2008-7-261300068%蘭溪谷二期蛇口146910537四房、復(fù)式、HOUSE2007-7-274000020%悠山美地南油2320㎡423一房、兩房2008-1-31300033%南山半島在售項(xiàng)目以大戶產(chǎn)品為主；高性價(jià)比的項(xiàng)目表現(xiàn)出較好的銷售業(yè)績(jī)。競(jìng)爭(zhēng)分析項(xiàng)目片區(qū)占地建面戶數(shù)主力戶型開(kāi)盤時(shí)間皇庭港灣后海26401㎡52803㎡375TOWNHOUSE預(yù)計(jì)下半年招商海月五期后海3102

4、1㎡97134㎡647三房、四房預(yù)計(jì)年底泛海拉菲花園月亮灣32106㎡68234㎡————預(yù)計(jì)年底恒立心海灣花園月亮灣48842㎡185828㎡1162——預(yù)計(jì)年底陽(yáng)光天地苑前海11573㎡55245㎡750——預(yù)計(jì)年底曦灣華府蛇口14463㎡48000㎡195四房（拼合）預(yù)計(jì)10月南光城市花園南山22843㎡104550㎡1365復(fù)式、4房、1房預(yù)計(jì)年底南山半島下半年推售項(xiàng)目主要是大戶型物業(yè)，對(duì)本項(xiàng)目不構(gòu)成直接競(jìng)爭(zhēng)。逆勢(shì)飄紅：依山時(shí)代開(kāi)盤時(shí)間：2008年7月27日主力戶型：?jiǎn)畏?4㎡，一房49㎡均價(jià)：9800元/㎡套數(shù)：394套銷售率：90%以上逆勢(shì)飄紅：一城峰景

5、開(kāi)盤時(shí)間：2008年7月20日主力戶型：二房65㎡均價(jià)：7500元/㎡套數(shù)：238套銷售率：82%以上小結(jié)短期內(nèi)市場(chǎng)態(tài)勢(shì)不會(huì)發(fā)生逆轉(zhuǎn)客戶觀望情緒濃厚，市場(chǎng)銷售壓力不斷增大高性價(jià)比成為撬動(dòng)客戶的最有力手段快速銷售才能有效降低項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)、保障收益清晰項(xiàng)目目標(biāo)/使命項(xiàng)目分析及定位物業(yè)發(fā)展建議項(xiàng)目營(yíng)銷策略報(bào)告目錄市場(chǎng)大勢(shì)/競(jìng)爭(zhēng)分析項(xiàng)目指標(biāo)及戶型構(gòu)成用地面積：8051㎡建筑面積：62679㎡容積率：7.27覆蓋率：45.3％總戶數(shù)：914戶房型面積區(qū)間套數(shù)比例單身公寓35－39㎡27029.5％一房一廳47－48㎡20222.1％兩房?jī)蓮d61－67㎡27029.5％三房?jī)蓮d90

6、㎡17218.8％合計(jì)914100％用地面積小，覆蓋率高，綠化休閑空間少高容積率，戶數(shù)多，居住舒適度低單身公寓、一房面積尺度偏大，總價(jià)增加房型比例平均，產(chǎn)品定位指向性不強(qiáng)投資、過(guò)度居家型產(chǎn)品，存在一定客戶障礙項(xiàng)目平面布局單側(cè)采光通風(fēng)不佳私密性難以保證舒適性差西曬戶型多周邊環(huán)境四海公園灣夏花園灣夏村廠房區(qū)景園大廈園景園東灣小學(xué)優(yōu)劣參半配套及交通配套齊全，出行便利！途經(jīng)灣廈村部分公交路線22海上世界同樂(lè)村70蛇口碼頭世界之窗226蛇口赤灣西麗湖223海上世界福田南355蛇口赤灣深圳機(jī)場(chǎng)醫(yī)院：聯(lián)合醫(yī)院、蛇口醫(yī)院、華太門診部銀行：交通銀行、中國(guó)銀行、農(nóng)業(yè)銀行學(xué)校：東灣小學(xué)、

7、育才一中、育才二中商業(yè)：佳發(fā)商場(chǎng)、金匯城百貨、人人樂(lè)超市、ITAT藥店：君安大藥房、廣安利藥店、亞洲大藥房、海王星晨餐飲：海灣漁港、蘭米坊、湖南人昌鴻樓酒店：維也納酒店、陽(yáng)光168連鎖酒店、七天連鎖酒店其它：海灣假日休閑中心、蛇口汽車站、米蘭商業(yè)街蛇口印象國(guó)際化多元人文舒緩悠閑最宜居從蛇口看本項(xiàng)目從蛇口看項(xiàng)目威脅很大投資客戶觀望，過(guò)渡客戶價(jià)格門檻保障性住房分流客戶劣勢(shì)不少環(huán)境、產(chǎn)品、布局、區(qū)位優(yōu)勢(shì)不明顯配套、交通、景觀突破：高性價(jià)比撬動(dòng)市場(chǎng)高價(jià)值體系客戶戰(zhàn)略合理價(jià)格快速銷售收益保障品牌維護(hù)高價(jià)值體系蛇口最宜居國(guó)際人文價(jià)值南山中心區(qū)發(fā)展輻射價(jià)值華僑城高端品牌形象價(jià)