曲江拿鐵城個(gè)案分析

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1、曲江·拿鐵城—項(xiàng)目個(gè)案研究日期：2009.8.7研究點(diǎn)：曲江創(chuàng)意地產(chǎn)精裝小戶型產(chǎn)品定位綱要一、區(qū)位概念二、項(xiàng)目概況三、產(chǎn)品分析四、銷售分析五、SWOT分析六、心得體會(huì)一、解讀曲江區(qū)位概念解讀密碼：歷史文化生態(tài)秦宜春苑；漢上林苑；隋唐芙蓉園，繁華盛景，綿延千年。歷史曲江古典而時(shí)尚；浪漫而親切；現(xiàn)代而超脫?，F(xiàn)代曲江“曲江流飲”、“雁塔題名”、“杏園關(guān)宴”，高人韻事、青史有記。人文曲江曲江蛻變記五年前，《曲江宣言》，“拒絕沉默，爭(zhēng)創(chuàng)最佳”，“讓曲江從西安走向世界，讓世界因曲江重新認(rèn)識(shí)西安”。四年前，《曲江事變》，“建強(qiáng)創(chuàng)佳，后來居上”，“半年一小變、一年

2、一中變、三年一大變”。三年前，《曲江路線》，“把歷史的曲江獻(xiàn)給未來！把文化的曲江獻(xiàn)給盛世！把生態(tài)的曲江獻(xiàn)給城市!把快樂的曲江獻(xiàn)給世界！”二年前，《曲江報(bào)告》，“古都?xì)g樂的新圖騰、人本主義的新天堂”；“創(chuàng)建國(guó)家級(jí)文化產(chǎn)業(yè)示范區(qū)”。一年前，《文化曲江》，高揚(yáng)文化創(chuàng)新旗幟，“文化創(chuàng)舉”、“文化創(chuàng)名”、“文化創(chuàng)富”、“文化創(chuàng)想”。地產(chǎn)曲江2002年，曲江土地30萬/畝，項(xiàng)目布不滿2006年，180萬/畝，開發(fā)商拿不到2007年，地價(jià)超260萬/畝2009年，直逼300萬/畝如今，吸引了各路地產(chǎn)諸侯中海、富力、融僑、大華、紫薇紛紛踏之而來曲江憑什么？憑的是文

3、化產(chǎn)業(yè)大勢(shì)憑的是文化產(chǎn)業(yè)理念不是為造房而文化，而是為文明復(fù)興而文化,為文化產(chǎn)業(yè)而文化曲江具有豐富的人文資源和優(yōu)越的人居環(huán)境。曲江聚西安之精英，集社會(huì)之達(dá)士，文化底蘊(yùn)深厚，人文環(huán)境優(yōu)越。曲江是西安人認(rèn)同度最高的片區(qū)，是西安人最理想的安居樂業(yè)的家園。曲江板塊房產(chǎn)價(jià)格居西安最高，地產(chǎn)巨擘齊聚于此競(jìng)爭(zhēng)激烈曲江板塊未來發(fā)展?jié)摿o限小結(jié)二、項(xiàng)目概況項(xiàng)目區(qū)位會(huì)展商務(wù)中心區(qū)項(xiàng)目位于雁塔南路與繞城高速交匯處的曲江生態(tài)商務(wù)中心區(qū)拿鐵城四周環(huán)路，北面政通大道，東面雁塔南路，西面、南面為規(guī)劃路項(xiàng)目四至東北南西周邊環(huán)境行政商務(wù)區(qū)周邊政府單位省高院曲江國(guó)際會(huì)議中心待建項(xiàng)目-紫

4、薇·永和坊在售項(xiàng)目-融僑·曲江官邸地段優(yōu)越，品牌開發(fā)商項(xiàng)目較多，競(jìng)爭(zhēng)激烈周邊多政府機(jī)關(guān)單位，人文素質(zhì)較高項(xiàng)目地址城南區(qū)雁塔南路曲江賓館向南300米占地面積40829㎡建筑面積62159.00㎡開發(fā)商西安榮華集團(tuán)有限公司策劃代理無總戶數(shù)724戶建筑類型高層容積率7.3均價(jià)6300面積區(qū)間一期38-92㎡主力戶型1室1廳1衛(wèi)主力總價(jià)18萬入市時(shí)間08年11月開盤時(shí)間09.4.19交房時(shí)間2010.7總規(guī)劃總建筑面積62149平米，建筑高76.95m，分為南、北兩座塔樓，一到三層為商業(yè)部分，4層到25層總戶數(shù)724戶，4梯15戶，共四種戶型，面積從約38

5、.8平米-約90.61平米一室、兩室的精裝中小戶型為主，去化量680套銷售率94%待售量約44套左右項(xiàng)目檔案西安榮華企業(yè)集團(tuán)是以房地產(chǎn)開發(fā)為龍頭，集高新技術(shù)材料、國(guó)內(nèi)外貿(mào)易、工程建筑、物業(yè)管理、影視廣告?zhèn)髅降葹橐惑w，多方位發(fā)展的綜合性民營(yíng)企業(yè)集團(tuán)。已相繼開發(fā)明珠花園、EE康城、陜汽車城溫泉花園、翠竹園小區(qū)、雁鳴小區(qū)、凱發(fā)大廈、凱鑫國(guó)際金融大廈、榮華國(guó)際大廈等健康住宅群和現(xiàn)代化智能式金融、經(jīng)貿(mào)寫字樓項(xiàng)目，總計(jì)建筑面積100余萬平方米，具有一定的房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)驗(yàn)開發(fā)商簡(jiǎn)介菊林公寓凱鑫國(guó)際大廈車城溫泉花園明珠花園三、產(chǎn)品分析什么是拿鐵？來自意大利的拿鐵拿鐵

6、(LATTE)原來指意大利一種咖啡，配制的比例是牛奶占70%、奶沫20%、咖啡10%。雖然咖啡的成分最少，但卻決定了它叫咖啡。它代表一種理念：少數(shù)不一定服從多數(shù)，少數(shù)在特定的環(huán)境中往往也能成為主角。它代表著一群人：一群人生時(shí)間表推遲，再推遲，但最終沒有逃避的都市中堅(jiān)。外表低調(diào)溫良，靈魂另類狂野。擁有豐富感情和強(qiáng)大內(nèi)心的拿鐵族，善于游走于多重社會(huì)角色間。會(huì)嚴(yán)密思考，也會(huì)天馬行空，會(huì)歸家祭祖，更會(huì)相忘于江湖，崇尚獨(dú)立精神的理性享樂主義，透過體面斯文的外表，那些精神的刺青在灼灼燃燒。什么是拿鐵族？它代表著一群文化：拿鐵是一種時(shí)尚，但拿鐵是道家的。講求內(nèi)心

7、與外界的融合，非常符合中國(guó)的傳統(tǒng)人格。他們與眾不同：拿鐵們不像小資和BOBO族那樣追求別人的賞識(shí)，追求刻意的拿鐵更恣意在城市中自我調(diào)制。他們是城市中堅(jiān)：他們合適、中立、品質(zhì)的特性，決定了他們浪漫實(shí)用的個(gè)性，也決定著他們成為城市的中堅(jiān)分子。什么是拿鐵文化？產(chǎn)品概況拿鐵城總建筑面積62149平米，建筑高76.95m，分為南、北兩座塔樓，兩座塔樓共用一個(gè)大堂，一到三層為商業(yè)部分，4層到25層總戶數(shù)724戶，4梯15戶，共四種戶型，面積從約38.8平米-約90.61平米一室、兩室的精裝中小戶型為主，其中一室一廳的戶數(shù)占到樓盤總戶數(shù)的50%。兩室一廳一衛(wèi)96

8、.10㎡戶型--浪漫滿屋A簡(jiǎn)評(píng)：雙向采光，戶型較方正，明廚明衛(wèi)設(shè)計(jì)較合理戶型—陽光麗舍兩室一廳一衛(wèi)96.10㎡B簡(jiǎn)評(píng)：動(dòng)靜