我國養(yǎng)老地產(chǎn)業(yè)發(fā)展思路研究

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1、我國養(yǎng)老地產(chǎn)業(yè)發(fā)展思路研究建筑經(jīng)濟(jì)CONSTRUCTIONECONOMY第36卷第9期2015年9月Vol.36　No.9Sep.2015我國養(yǎng)老地產(chǎn)業(yè)發(fā)展思路研究劉旦（江西財(cái)經(jīng)大學(xué)，江西南昌3300<>43）摘要：基于養(yǎng)老地產(chǎn)的主要內(nèi)涵和特征，分析當(dāng)前我國養(yǎng)老地產(chǎn)發(fā)展機(jī)遇。在介紹美國、日本養(yǎng)老地產(chǎn)發(fā)展模式及經(jīng)驗(yàn)基礎(chǔ)上，從客戶定位、產(chǎn)品策略、盈利模式、價(jià)值鏈構(gòu)建等方面提出我國養(yǎng)老地產(chǎn)業(yè)發(fā)展思路。關(guān)鍵詞：養(yǎng)老地產(chǎn)；發(fā)展思路；產(chǎn)品策略；模式構(gòu)建中圖分類號：F299.3，F(xiàn)<>407.9　　文獻(xiàn)標(biāo)識碼：A　　文章編號

2、：1002-851X（2015）09-002<>4-05DOI：10.1<>4181/jki.1002-851x.20150902<>4ResearchonDevelopmentIdeasofChinesePensionRealEstateIndustryLIUDan（JiangxiUniversityofFinanceandEconomics，Nanchang3300<>43，China）Abstract：Basedonmainconnotationandcharacteristicofpensionreal

3、estate，thepaperanalyzesthedevelopmentopportunityofpensionrealestateinChina.Then，introducesdevelopmentpatternandadvancedexperienceofPensionestateinJapanandAmerica，onthisbasis，providesdevelopmentideasforChinesepensionrealestateenterprisesfromcustomerpositionin

4、g，productstrategy，pro??tmodel，valuechainconstruction.Keywords：pensionrealestate；developmentideas；productstrategy；modeconstruction近年來，隨著傳統(tǒng)的單一住宅開發(fā)模式面臨經(jīng)營困境，養(yǎng)老地產(chǎn)已經(jīng)成為眾多房地產(chǎn)企業(yè)轉(zhuǎn)型發(fā)展的新方向。但是，目前我國針對養(yǎng)老地產(chǎn)的實(shí)踐，還停留在探索階段，還沒有形成可供全國化復(fù)制的成熟商業(yè)模式。因此，探討適合中國國情和市場需求的養(yǎng)老地產(chǎn)企業(yè)商業(yè)模式，具有重大的現(xiàn)實(shí)

5、意義。1　養(yǎng)老地產(chǎn)內(nèi)涵養(yǎng)老地產(chǎn)是基于適老化而拓展出的新興地產(chǎn)業(yè)態(tài)，是一種居家養(yǎng)老與社區(qū)服務(wù)相結(jié)合的模式。養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)鏈包含眾多相關(guān)產(chǎn)業(yè)，核心產(chǎn)業(yè)主要包括養(yǎng)老設(shè)施、老年護(hù)理和老年醫(yī)療，其中養(yǎng)老設(shè)施的開發(fā)和運(yùn)營，準(zhǔn)入門檻高，如果開發(fā)商能跨過門檻，建立行業(yè)壁壘，拓展空間極大。對政府來說，養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)發(fā)展有利于解決民生（老齡化）問題，有利于帶動周邊產(chǎn)業(yè)發(fā)展，拉動內(nèi)需，進(jìn)而形成新的經(jīng)濟(jì)增長點(diǎn)。養(yǎng)老地產(chǎn)的內(nèi)涵主要體現(xiàn)在以下三個方面。1.1　盈利模式更強(qiáng)調(diào)福利保障型和市場商品型相結(jié)合市場化養(yǎng)老是社會養(yǎng)老體系中的主要組成部分，與福利保

6、障型養(yǎng)老在土地供應(yīng)，資金來源，養(yǎng)老體系上有很大區(qū)別。開發(fā)商面對的是龐大的市場化的養(yǎng)老需求，是受市場調(diào)節(jié)的商業(yè)型養(yǎng)老地產(chǎn)，其開發(fā)和運(yùn)營綜合了服務(wù)屬性、商業(yè)屬性和住宅屬性等三重屬性，其中服務(wù)屬性表現(xiàn)在管理要求高，需要精心打造以服務(wù)為核心的專業(yè)管理團(tuán)隊(duì)；商業(yè)屬性表現(xiàn)在前期投入大，要求長期持有運(yùn)營，資金回收期較長，同時還表現(xiàn)在運(yùn)營難度大，租售方式比普通商鋪更為復(fù)雜；住宅屬性表現(xiàn)在養(yǎng)老地產(chǎn)接近于高端住宅產(chǎn)品，但標(biāo)準(zhǔn)更高，功能更全，需要配套大量的設(shè)施和精良設(shè)備。因此，相比傳統(tǒng)養(yǎng)老院，養(yǎng)老地產(chǎn)在規(guī)模上更大，開發(fā)運(yùn)營難度更高。

7、1.2　管理模式更強(qiáng)調(diào)戰(zhàn)略協(xié)作、強(qiáng)強(qiáng)聯(lián)合從養(yǎng)老地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)鏈來看，養(yǎng)老地產(chǎn)是多種產(chǎn)業(yè)獨(dú)立運(yùn)作又無縫整合的全新產(chǎn)業(yè)，具體而言，養(yǎng)老地產(chǎn)產(chǎn)作者簡介：劉旦，男，生于1978年，江西九江人，博士，副教授，研究方向：房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)。收稿日期：2015-0<>4-1<>4第36卷　第9期·25·業(yè)鏈可以劃分為核心產(chǎn)業(yè)，如養(yǎng)老設(shè)施、老年護(hù)理、老年醫(yī)療；配套產(chǎn)業(yè)，如專業(yè)家具/專業(yè)設(shè)備、人員培訓(xùn)/勞務(wù)派遣、老年護(hù)理品和康復(fù)器械、老年食品和老年服飾、老年娛樂和老年旅游、老年求知；衍生產(chǎn)業(yè)，如老年理財(cái)/儲蓄投資、老年融資/倒按揭、老年保險(xiǎn)/

8、壽險(xiǎn)和護(hù)理保險(xiǎn)、老年咨詢/婚介、心理、法律咨詢等。從各產(chǎn)業(yè)的重要性來看，房地產(chǎn)是基底，是養(yǎng)老地產(chǎn)市場化運(yùn)營的平臺；養(yǎng)老產(chǎn)品設(shè)計(jì)是核心，是整個養(yǎng)老地產(chǎn)項(xiàng)目驅(qū)動的引擎；優(yōu)勢資源是項(xiàng)目核心競爭力形成的關(guān)鍵，一個好的養(yǎng)老地產(chǎn)項(xiàng)目只有加入優(yōu)勢資源才能產(chǎn)生競爭力，包括環(huán)境、醫(yī)療、教育、服務(wù)、規(guī)模等。因此，相對于傳統(tǒng)地產(chǎn)開發(fā)，養(yǎng)老地產(chǎn)開發(fā)門檻更高，復(fù)合屬性更強(qiáng)，需要開發(fā)商具備對于醫(yī)療、保健、餐飲等資