博鰲論壇總結(jié)

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1、博鰲?21世紀(jì)房地產(chǎn)論壇2008屆年會(huì)時(shí)間：2008年6月28日地點(diǎn)：海南三亞主持人：我是21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道的副主編劉輝，今天的主題講一個(gè)小的引子,美聯(lián)儲(chǔ)的作用，當(dāng)聚會(huì)開始活躍的時(shí)候，拿掉所冇的酒和飲料，對(duì)于地產(chǎn)商而言,拿掉的不僅僅是酒和飲料，述有面包，今天下午是企業(yè)篇不確定時(shí)期地產(chǎn)企業(yè)的路徑選擇和中國地產(chǎn)六方會(huì)談。下面有請(qǐng)中國指數(shù)研究院常務(wù)副院長、中國房地產(chǎn)TOP10研究組辦公室主任黃瑜進(jìn)行權(quán)威研究報(bào)告發(fā)布：《2008中國房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展?fàn)顩r研究報(bào)告》。黃瑜：各位來賓、女士們、先生們下午好，非常高興來到美麗的三亞，發(fā)布研究報(bào)告，我們?cè)谶^去

2、的幾年當(dāng)中，TOP研究組致力于對(duì)中國的房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)行研究，企業(yè)的研究我們做了百強(qiáng)研究，上市公司研究和品牌價(jià)值研究，會(huì)務(wù)組也是基于我們的研究成果邀請(qǐng)我們做中國房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展?fàn)顩r的發(fā)布，我來的時(shí)候，也做了充分的準(zhǔn)備跟徐教授一?樣，做了70多頁的PPT,今天只有20分鐘的演講，因此將主要的部分跟大家溝通。首先，來看，屮國房地產(chǎn)企業(yè)，所面臨的市場(chǎng)環(huán)境，在過去的五年當(dāng)屮，應(yīng)該說，中國的GDP有10%到11%的增長，固定資產(chǎn)的投資大概在25%的水平的增長，中國房地產(chǎn)的投資，跟GDP不同并不是均衡的增長，而是弧線的不斷變化方式的增長，總體的水平大概達(dá)

3、到30%左右，到了2007年也是同比增長相對(duì)于2006年30.43%,今天早場(chǎng)大家知道1—5月月份房地產(chǎn)投資的增長仍然是30%的水平,在這種環(huán)境下，政府出臺(tái)了一系列的政策，包括貨幣政策、住房政策等等對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)行調(diào)控，政府調(diào)控的目的是控制投入，壓縮規(guī)模，調(diào)整結(jié)構(gòu)，優(yōu)化技術(shù),也希望對(duì)行業(yè)發(fā)揮非常有效的作用，例如疏導(dǎo)需求，規(guī)范市場(chǎng)，約束主題和限制產(chǎn)PMo政府整體的思路大小報(bào)告都說了，結(jié)構(gòu)性、全方位的、協(xié)調(diào)性的條件，是否達(dá)到了口的，今天早晨任總和聶會(huì)長都有說法的，這里就不詳細(xì)的介紹了，大環(huán)境下企業(yè)是如何做的，企業(yè)調(diào)整了經(jīng)營戰(zhàn)略和發(fā)展模式，對(duì)

4、土地的額戰(zhàn)略進(jìn)行了調(diào)整，還有基木戰(zhàn)略和運(yùn)營進(jìn)行了調(diào)整，在內(nèi)功上進(jìn)行產(chǎn)品技術(shù)上的創(chuàng)新，滿足客戶的需求等等。在過去的幾年當(dāng)中，從1998年以后，中國的房地產(chǎn)的企業(yè)，迎來了非常好的環(huán)境發(fā)展的時(shí)期，到了2004年達(dá)到了5萬多家，2005—2007年受宏觀調(diào)控的影響，但是企業(yè)的總數(shù)仍然是5.7萬家-5.9萬家波動(dòng)，半數(shù)以上的企業(yè)從成立到結(jié)束大概不超過5年，主要是項(xiàng)目公司，應(yīng)該說，整個(gè)企業(yè)的變動(dòng)也是非?？斓?，雖然總數(shù)沒有改變，但是企業(yè)中的個(gè)體不斷的發(fā)生變化。在2004年以后，一級(jí)資質(zhì)的企業(yè)始終保持500家左右，到2008年5月7口對(duì)一級(jí)資質(zhì)的579

5、家企業(yè)進(jìn)行總體數(shù)量的統(tǒng)計(jì)，總量占企業(yè)的1%,市場(chǎng)占有率大概是20%左右，從研究院TOP研究組一直致力于百強(qiáng)企業(yè)的研究，在過去的500家一級(jí)資質(zhì)的企業(yè)占了20%的份額，到了2007年100強(qiáng)企業(yè)的投資額占了20%左右，銷售占了行業(yè)的17%,對(duì)企業(yè)進(jìn)行研究的過程中，絕大部分的企業(yè)都是項(xiàng)口公司，應(yīng)該說是項(xiàng)口公司，不能叫做企業(yè)，研究他們的意義是比較小的，對(duì)于百強(qiáng)企業(yè)的研究，無論是現(xiàn)代還是未來都是代表了行業(yè)的主流和趨勢(shì)，因此我們致力于對(duì)百強(qiáng)企業(yè)的研究。2007年百強(qiáng)企業(yè)開發(fā)投資整體是迅速增加的，具休的數(shù)字可以看得到，2003—2007年百強(qiáng)企業(yè)完

6、成的房地產(chǎn)投資從600億元，增加到3026億元，2007年百強(qiáng)企業(yè)投資的均等數(shù)據(jù)是44.5億元，從總額來看，百強(qiáng)企業(yè)過去五年占行業(yè)的比重從5.91%増長到11.97%,百強(qiáng)企業(yè)在過去的幾年中投資額是迅速増加的?？梢钥吹玫皆鲩L的速度也是保持高于行業(yè)平均的總體水平，投資額過去五年達(dá)到了40%左右，平均的增氏水平大概是30%左右。從規(guī)模來看，過去的五年當(dāng)中，房地產(chǎn)企業(yè)的規(guī)模迅速的擴(kuò)大，在2007年應(yīng)該是整個(gè)房地產(chǎn)企業(yè)的投資規(guī)模，百強(qiáng)企業(yè)的投資規(guī)模均值達(dá)到了110.96億元，相對(duì)于2006年有了很大幅度的增長，凈資產(chǎn)達(dá)到了37.4億元，增長率基

7、本上都是30%—40%左右，也出現(xiàn)了萬科這種超過2000億元的企業(yè)，500—1000億元的像保利和中海這樣的公司，在過去的一年中，特別是2007年中國的房地產(chǎn)市場(chǎng)大企業(yè)和百強(qiáng)企業(yè)的資產(chǎn)規(guī)模得到了迅速的擴(kuò)大。房屋銷售的情況，2007年全國房地產(chǎn)銷售額是2.9萬億元，百強(qiáng)企業(yè)均值達(dá)到了50億元，跟行業(yè)的平均水平相比同比增長是44%,2007年是增長最快的一年，百強(qiáng)企業(yè)增長了65%,房地產(chǎn)百強(qiáng)企業(yè)比行業(yè)的同期水平高岀了21%,應(yīng)該說，在此競爭中，百強(qiáng)企業(yè)是更有競爭優(yōu)勢(shì)，在這一點(diǎn)中，也出現(xiàn)了萬科這種上千億元的企業(yè)，中海和保利500億元左右的大型

8、銷售額企業(yè)，無論資產(chǎn)的規(guī)模還是投資額和銷售額的數(shù)據(jù)反映，整個(gè)行業(yè)的集中度是越來越高，行業(yè)的集中度可以從具體商品銷售額可以得出來，百強(qiáng)企業(yè)商品房銷售額從11.79%±升到16.91%,我們?cè)诎購?qiáng)金業(yè)前10位的