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1、邁旺置業(yè)郭杜項(xiàng)目營(yíng)銷策劃方案西安雅狐企劃出品二00八年三月最新市場(chǎng)環(huán)境分析最新市場(chǎng)環(huán)境分析2008年即將有151個(gè)商品房項(xiàng)目新建。西安市2008年共安排各類住房建設(shè)項(xiàng)目151個(gè),計(jì)劃開工面積約1281萬平方米,確保開工900萬平方米,其中戶型面積小于90平方米的中小戶型占總面積的70%。按住宅供應(yīng)類別層次劃分,2008年擬安排普通商品住房項(xiàng)目104個(gè),計(jì)劃開工面積約845萬平方米,占供應(yīng)總量的65.96%。從公布的具體項(xiàng)目來看,全市各區(qū)域均有分布。以城南、城北居多,計(jì)劃開工規(guī)模都超過200萬平方米;城西較少,只有42.17萬平方米。其中,城南305.9
2、7萬平方米,高新區(qū)112.96萬平方米,曲江117.5萬平方米,城北214.35萬平方米,經(jīng)開區(qū)108.46萬平方米,城東147.49萬平方米,浐灞生態(tài)區(qū)109.83萬平方米,長(zhǎng)安區(qū)65.52萬平方米。最新市場(chǎng)環(huán)境分析同時(shí),擬安排經(jīng)濟(jì)適用住房項(xiàng)目47個(gè),計(jì)劃開工面積約202萬平方米(其中34個(gè)項(xiàng)目為單位職工住房建設(shè)項(xiàng)目,約114萬平方米)。在由開發(fā)單位開發(fā)的13個(gè)經(jīng)適房項(xiàng)目中,其中8個(gè)樓盤的地址都集中在城北,但最大的一個(gè)項(xiàng)目位于長(zhǎng)安區(qū),今年開工的最大項(xiàng)目則在城南。此外,擬安排廉租住房建設(shè)項(xiàng)目約5萬平方米,占供應(yīng)總量的0.39%;擬安排城中村改造項(xiàng)目25
3、個(gè),計(jì)劃開工面積約180萬平方米,占供應(yīng)總量的14.05%;擬安排棚戶區(qū)改造安置項(xiàng)目2個(gè),計(jì)劃開工面積約49萬平方米,占供應(yīng)總量的3.83%。城南、城北是住宅建設(shè)大區(qū)。 從公布的住宅建設(shè)區(qū)域布局(不包括廉租住房建設(shè)項(xiàng)目、單位職工住宅建設(shè)項(xiàng)目和城中村、棚戶區(qū)改造項(xiàng)目)看,城南、城北仍是住宅建設(shè)最大區(qū)域,其中城南住宅建設(shè)計(jì)劃約324萬平方米(其中高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)開發(fā)區(qū)約113萬平方米,曲江新區(qū)約118萬平方米),占供應(yīng)總量的34.76%;城北約264萬平方米(其中經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)約108萬平方米),占供應(yīng)總量的28.33%。西安樓市板塊概要西安樓市板塊概要板
4、塊構(gòu)成:城北板塊城東板塊城西板塊大城南板塊大城南板塊分析大城南板塊的有機(jī)組成部分傳統(tǒng)城南板塊:小寨、電子城區(qū)域城西南板塊:高新區(qū)域曲江、長(zhǎng)安板塊大城南板塊分析大城南樓市的產(chǎn)品分布形式傳統(tǒng)城南板塊:小寨、電子城區(qū)域住宅產(chǎn)品的主要定位是中、高端城西南板塊:高新區(qū)域住宅產(chǎn)品的主要定位是中、高端曲江板塊的住宅產(chǎn)品的主要定位是:高端長(zhǎng)安板塊的住宅產(chǎn)品的主要定位是:中、低端大城南板塊分析大城南板塊的地理位置和范圍狹義概念:西起勞動(dòng)南路,東至雁塔路,北起環(huán)南路,南至繞城高速之間的廣大地區(qū),涵蓋曲江新區(qū)和高新技術(shù)開發(fā)區(qū)。廣義概念:城南板塊位于西安老城區(qū)以南,它的北側(cè)是
5、環(huán)城區(qū)板塊,南側(cè)是長(zhǎng)安區(qū)板塊,東側(cè)是曲江板塊,西側(cè)是西高新板塊。具體范圍西起太白南路,東至長(zhǎng)安南路,北起南二環(huán),南至繞城高速之間的地區(qū)。大城南板塊分析大城南板塊的銷售現(xiàn)狀2007年城南區(qū)共有在售項(xiàng)目112個(gè),占全市總項(xiàng)目數(shù)的26.99%,在六城區(qū)中位居第一。該城區(qū)施工面積為3227513平方米,較去年同比增加67.12%,占全市施工面積總量的27.25%;竣工面積為2877337平方米,較去年增長(zhǎng)70.41%,占竣工面積總量的比例為27.07%;新開工面積為2565902平方米,較去年同比上升38.56%,占到新開工面積總量的25.26%。本年度城南區(qū)
6、商品房銷售面積2943624平方米,較去年同比增長(zhǎng)79.33%,占商品房總銷售面積的30.73%;銷售額為1257164萬元,較去年增長(zhǎng)96.2%,占商品房總銷售額的32.74%。本年度城南商品房分物業(yè)類型在售均價(jià)情況:普通住宅在售均價(jià)為3581元/平方米,與去年同比增長(zhǎng)3.73%,商服用房在售均價(jià)為8690元/平方米,寫字樓在售均價(jià)為4894元/平方米,別墅類商品房在售均價(jià)為6761元/平方米。由此可以看出大城南板塊的房地產(chǎn)體量已主導(dǎo)了西安樓市的近半壁江山。大城南板塊的銷售特點(diǎn)1大城南住宅項(xiàng)目的特點(diǎn):在產(chǎn)品設(shè)計(jì)、設(shè)施配套以及營(yíng)銷方式等方面已呈現(xiàn)多元化
7、。例如:位于丈八東路與繞城高速之間的雙維花溪灣、榕青無界、華城國(guó)際等樓盤因土地稀缺,為最大化利用土地資源,房源一般以兩房、三房為主,戶型面積相對(duì)偏小,雙維花溪灣二期推出的九棟高層10月份均價(jià)在4400元/平方米左右,戶型為90—130平方米。華城國(guó)際的戶型在40—160平方米之間,均價(jià)為4600元-4800元/平方米左右。而曲江板塊因?yàn)槲幕滋N(yùn)深厚、開發(fā)商實(shí)力雄厚、區(qū)域價(jià)值優(yōu)越等原因,主推大戶型,如曲江南苑,以四房的大戶型為主力,鉆石半島戶型則在130—160平方米之間,曲江區(qū)域的整體均房?jī)r(jià)在07年底已漲至6000元——6500元/平方米左右。大城南板
8、塊的銷售特點(diǎn)2樓盤紛紛與地鐵攀親。由于地鐵二號(hào)線是新興事物,地鐵沿線樓盤紛紛打出地鐵牌,增加項(xiàng)