資源描述：
《現(xiàn)行養(yǎng)老體制下“以房養(yǎng)老”模式的探討》由會(huì)員上傳分享，免費(fèi)在線閱讀，更多相關(guān)內(nèi)容在工程資料-天天文庫(kù)。
1、現(xiàn)行養(yǎng)老體制下“以房養(yǎng)老”模式的探討【摘要】“以房養(yǎng)老”在我國(guó)舊事重提，源自2013年9月13日國(guó)務(wù)院發(fā)布的《關(guān)于加快發(fā)展養(yǎng)老服務(wù)業(yè)的若干意見》中“開展老年人住房反向抵押養(yǎng)老保險(xiǎn)試點(diǎn)”的提法。總體而言，以房養(yǎng)老模式的推行不失為現(xiàn)行養(yǎng)老休制的一項(xiàng)有益補(bǔ)充，這為解決我國(guó)口益嚴(yán)重的老齡化問(wèn)題提供了一個(gè)可行有益的思路?！娟P(guān)鍵詞】以房養(yǎng)老，住房反向抵押貸款，風(fēng)險(xiǎn)防范一、以房養(yǎng)老模式概述“以房養(yǎng)老”，即住房反向抵押貸款，是指擁有住房的老年人將房屋產(chǎn)權(quán)抵押給銀行、保險(xiǎn)公司等金融機(jī)構(gòu)，相應(yīng)的金融機(jī)構(gòu)對(duì)借款人的年齡、預(yù)期壽命、房屋價(jià)值、未來(lái)增值、折損情況等進(jìn)行綜合評(píng)估后，按其房屋的評(píng)估價(jià)值
2、減去預(yù)期折扣和預(yù)支利息，并按人的平均預(yù)期壽命計(jì)算，將其房屋的價(jià)值，分?jǐn)偟筋A(yù)期壽命年限中去，按年或月支付現(xiàn)金給借款人，一直延續(xù)到借款人去世。老年人在有生之年對(duì)該房產(chǎn)擁有居住權(quán)，去世后房產(chǎn)歸屬銀行和保險(xiǎn)公司等金融機(jī)構(gòu)。金融機(jī)構(gòu)可以対房產(chǎn)進(jìn)行出售、出租或者拍賣，用所獲得的收入來(lái)彌補(bǔ)貸款的本金和利息，同時(shí)也享有房產(chǎn)未來(lái)的升值收益。以房養(yǎng)老模式木質(zhì)上是一種住房養(yǎng)老金融證券化模式。目前，“以房養(yǎng)老”模式在我國(guó)仍處于起步階段，但長(zhǎng)期看來(lái)，“以房養(yǎng)老”勢(shì)必會(huì)成為我國(guó)養(yǎng)老模式的一項(xiàng)有益補(bǔ)充，其積極影響主要有：1、有利于緩解我國(guó)養(yǎng)老壓力，解決養(yǎng)老金不足的問(wèn)題；2、增加老年人收入,提高他們的生
3、活水平；3、有利于兩代人自立自強(qiáng)，減輕相互依賴，形成新型代際關(guān)系；4、有助于拉動(dòng)內(nèi)需，刺激消費(fèi)，促進(jìn)經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)的轉(zhuǎn)變，進(jìn)而推動(dòng)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)；5、冇利于推動(dòng)金融業(yè)務(wù)創(chuàng)新，促進(jìn)多元化經(jīng)營(yíng)。二、國(guó)內(nèi)外以房養(yǎng)老的發(fā)展與特點(diǎn)（-）國(guó)外以房養(yǎng)老模式的運(yùn)作經(jīng)驗(yàn)及一般規(guī)律1、美國(guó)反向抵押貸款模式美國(guó)住房反向抵押貸款模式在國(guó)際上是較典型和成功的。1987年，美國(guó)國(guó)會(huì)設(shè)立了房產(chǎn)價(jià)值轉(zhuǎn)換抵押貸款保險(xiǎn)示范項(xiàng)目，聯(lián)邦住房管理局為其提供風(fēng)險(xiǎn)擔(dān)保，這樣就消除了貸款人的風(fēng)險(xiǎn)。1999年，一家金融機(jī)構(gòu)將買回來(lái)的住房反向抵押貸款經(jīng)評(píng)級(jí)后，第一次成功實(shí)現(xiàn)了證券化，構(gòu)建了一個(gè)二級(jí)市場(chǎng)，從而增加了其流動(dòng)性。自此，反向抵
4、押貸款得以較快發(fā)展。美國(guó)住房反向抵押貸款主要有以下特點(diǎn)：一是貸款的開辦機(jī)構(gòu)多樣，以政府機(jī)構(gòu)提供為主，也有私營(yíng)機(jī)構(gòu)，商業(yè)銀行、保險(xiǎn)公司等金融機(jī)構(gòu)參與實(shí)施；二是貸款額度主耍由借款人的年齡、貸款利率和房產(chǎn)價(jià)值來(lái)決定,并按地區(qū)和年度設(shè)定了上限，且貸款的支付方式靈活；三是償還方式靈活,在貸款期限結(jié)束后，根據(jù)合約由貸款機(jī)構(gòu)將抵押的住房收回變現(xiàn)，償還貸款本息，也可由借款人或其繼承人償還貸款本息，將房屋贖回；四是貸款發(fā)放機(jī)構(gòu)可將反向抵押貸款通過(guò)二級(jí)市場(chǎng)融資，增強(qiáng)流動(dòng)性。2、日木反向抵押貸款模式自1981開始，H本引進(jìn)以房養(yǎng)老模式,2002年正式建立了該項(xiàng)制度?？诒菊扇〉拇胧┲饕校阂?/p>
5、是推進(jìn)二手房“適用壽命長(zhǎng)期化”建設(shè)，日本在委托第三方機(jī)構(gòu)對(duì)二手房進(jìn)行檢查和估價(jià)的同時(shí)，設(shè)立了“住宅性能標(biāo)示制度”，并制定《住宅品質(zhì)確保促進(jìn)法》，要求開發(fā)商履行一定的房屋瑕疵擔(dān)保責(zé)任；二是推廣“儲(chǔ)蓄連動(dòng)型住宅抵押貸款”，約定如果老人購(gòu)買了銀行的“倒按揭”產(chǎn)甜，則只要老人在同一家銀行擁冇存款，則相同金額部分的存款利率可以和貸款利率相抵；三是建立“連帶保證人”與“補(bǔ)充型公共保險(xiǎn)制度”，即將與老年人同住的子女規(guī)定為連帶保證人，老人去世后，若子女能償還貸款，則不必拍賣房屋，同時(shí)還可防范子女的道德風(fēng)險(xiǎn)。3、國(guó)外發(fā)展的規(guī)律分析上述這些國(guó)家在以房養(yǎng)老模式的發(fā)展過(guò)程中，不僅形成了自身顯著的
6、特色，也體現(xiàn)出了一些共性的規(guī)律。對(duì)于我國(guó)發(fā)展以房養(yǎng)老這一新型的養(yǎng)老模式，這些規(guī)律與經(jīng)驗(yàn)都具有重要的借鑒意義。第一，發(fā)展以房養(yǎng)老模式，基木前提是已經(jīng)形成了良好的基本養(yǎng)老服務(wù)體系。以房養(yǎng)老模式只能作為社會(huì)養(yǎng)老體系的一個(gè)補(bǔ)充，只冇在基本養(yǎng)老體系的基礎(chǔ)上，反向抵押貸款才能有所發(fā)展與普及。第二，推行與發(fā)展反向抵押貸款中離不開政府的支持。以房養(yǎng)老具有明顯的公共物品屬性，符合國(guó)家的政策方向，尤其是在運(yùn)作前期，需要政府的支持。第三，產(chǎn)品設(shè)計(jì)的多元化。為了滿足不同消費(fèi)者的需求，世界各國(guó)設(shè)計(jì)了各式各樣的反向抵押貸款產(chǎn)品。如美國(guó)根據(jù)貸款人房屋價(jià)值的高低設(shè)計(jì)出了三種反向抵押貸款產(chǎn)品。第四，注重風(fēng)
7、險(xiǎn)防范與市場(chǎng)監(jiān)管。作為一項(xiàng)復(fù)雜的金融創(chuàng)新產(chǎn)品，反向抵押貸款面臨政策、房?jī)r(jià)、利率一級(jí)長(zhǎng)壽等諸多風(fēng)險(xiǎn)，且參與主體涉及面廣，存在諸多潛在風(fēng)險(xiǎn)。（-）我國(guó)以房養(yǎng)老模式的初步探索早在2003年，我國(guó)就提出了反向抵押貸款。至今為止，反向抵押貸款在我國(guó)已經(jīng)丿力經(jīng)了十多個(gè)年頭。我國(guó)以房養(yǎng)老模式最初是在南京、上海、北京等地開展了試點(diǎn)活動(dòng)。如南京的“以租換養(yǎng)”模式，規(guī)定擁有該市60平方米以上產(chǎn)權(quán)房、六十歲以上的孤寡老人，若自愿將其房屋抵押，經(jīng)公證后可入住老年公寓，終身免交一切費(fèi)用，而房屋產(chǎn)權(quán)在老人去世后歸養(yǎng)老院所有。而，上海公積金管理中心在200
