蘇園地塊項(xiàng)目市場定位策劃報(bào)告

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1、某某地產(chǎn)蘇園地塊項(xiàng)目市場定位策劃報(bào)一、項(xiàng)口概況1、蘇項(xiàng)目地塊區(qū)位環(huán)境分析62、周邊環(huán)境分析63、項(xiàng)口所在區(qū)域規(guī)劃情況分析73.1項(xiàng)目自身概況73.2項(xiàng)目周邊區(qū)域規(guī)劃8二、項(xiàng)口市場環(huán)境分析1、蘇州市房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)背景分析,,,91.1蘇州市概況91.2蘇州市宏觀經(jīng)濟(jì)影響關(guān)系分析111.3蘇州市城市規(guī)劃概況及對本項(xiàng)目的影響251.4蘇州市房地產(chǎn)政策概況對木項(xiàng)目的影響2、蘇州市區(qū)房地產(chǎn)市場情況調(diào)查282.1蘇州近幾年房地產(chǎn)態(tài)勢分析322.2蘇州房地產(chǎn)2006年發(fā)展態(tài)勢總結(jié)及預(yù)測332.3蘇州市區(qū)房地產(chǎn)市場調(diào)查分析352.4蘇州市區(qū)二級市場（商品房市場）分析382.5蘇州帀區(qū)三級市場

2、（二手房市場）概況及分析423、蘇州市區(qū)房地產(chǎn)區(qū)域市場調(diào)杳423」蘇州房地產(chǎn)市場區(qū)域板塊分析464、蘇州工業(yè)園區(qū)房地產(chǎn)市場464」園區(qū)房地產(chǎn)發(fā)展及走勢484.2近年內(nèi)各年度園區(qū)供應(yīng)及銷售情況484.3園區(qū)商詁房價(jià)格走勢及與其他片區(qū)房價(jià)比較情況494.4園區(qū)未來房地產(chǎn)市場分析與預(yù)測574.5典型個案和基準(zhǔn)競爭對手分析61三、蘇州各類物業(yè)分物業(yè)形態(tài)專題分析1、蘇州各類物業(yè)形態(tài)的發(fā)展情況691」寫字樓691.2類別墅701.3多層等低密度住宅751.4高層及小高層住宅市場762、蘇州各類物業(yè)市場的主要特征793、蘇州各區(qū)域典型個案分析80四、消費(fèi)者需求分析1、區(qū)域內(nèi)購房者細(xì)分及

3、需求分析841.1何謂市場需求？841.2我們的需求者在哪里？841.3需求者購買因素分析852、消費(fèi)者需求分析872.1私營業(yè)主872.2政府官員892.3本地高收入職業(yè)經(jīng)理人902.4外來高收入職業(yè)經(jīng)理人932.5等自由職業(yè)者952.6投資客戶97五、木項(xiàng)目分析及定位1、木項(xiàng)目SWOT分析2、木項(xiàng)口整體形象定位3、本項(xiàng)目可能發(fā)展物業(yè)形態(tài)的目標(biāo)客戶定位3.1目標(biāo)客戶職業(yè)分析3.2目標(biāo)客戶來源地及比例分析3.3目標(biāo)客戶家庭成員構(gòu)成分析3.4目標(biāo)客戶可承受總價(jià)范圍段及各口比例3.5目標(biāo)客戶可承受面積范圍段及各自比例3.6客戶特征描述3.7客戶行為習(xí)慣分析4、樓型（物業(yè)形態(tài)及

4、配比）定位5^價(jià)格定位、分析與建議6、戶型建議六、產(chǎn)品多方案配比建議1、經(jīng)濟(jì)成本分析2、總體規(guī)劃分析3、針對消費(fèi)群分析4、分期發(fā)展規(guī)劃分析5、銷售分期分析七、營銷概念主題與項(xiàng)目規(guī)劃概念的結(jié)合點(diǎn)1、概念產(chǎn)生的背景2、概念主題的詮釋3、案名詮釋一、項(xiàng)目概況1、項(xiàng)目地塊區(qū)位環(huán)境分析07號項(xiàng)口地塊位于蘇州新加坡工業(yè)園區(qū)金雞湖西南岸，東臨金雞湖，西接星港街，南靠機(jī)場路，北面垂柳路；可以說是近兒年來園區(qū)湖西的稀有臨湖觀景板塊。圖1：蘇園(2005)07號地塊區(qū)位圖2金雞湖1w1A狀A(yù)ffM/｛；2、周邊環(huán)境分析07號項(xiàng)目地塊附近區(qū)域目前止處于大規(guī)模開發(fā)建設(shè)時(shí)期，周圍工地林立，僅機(jī)場路

5、?路之隔即有大湖?城邦、和喬麗晶、高爾夫花園三個在售屮高檔住宅項(xiàng)目。北面的水鄉(xiāng)鄰里中心也己落成目前正在招商并擬定于今年5刀1日開'必由于項(xiàng)目區(qū)域位于湖西成熟版塊是在政府的宏觀規(guī)劃和控制下有步驟地開發(fā)建設(shè)的，目前景觀方面的布局目前已經(jīng)初現(xiàn)美好輪廓，交通及綠化等基礎(chǔ)公益設(shè)施也已經(jīng)建設(shè)齊備，科教文一衛(wèi)、行政、商業(yè)生活配套也不斷新増。交通方面：項(xiàng)目地塊區(qū)位交通便利發(fā)達(dá)，可達(dá)蘇城南北。沿南側(cè)機(jī)場路往東可通金雞湖東，往西可通蘇州占城區(qū)東環(huán)路，沿星漢街可以方便快捷直通湖西核心——CBD商業(yè)街區(qū)。區(qū)域內(nèi)道路主要為四塊板結(jié)構(gòu)，其中星漢街和星港街以及機(jī)場路均為雙向六車道，其他如垂柳路、芙蓉街

6、等均為雙向四車道，所有道路均路面狀況良好，通行順暢，岀行十分便利。3、項(xiàng)目所在區(qū)域規(guī)劃情況調(diào)查3.1項(xiàng)口自身概況2005年12月29日蘇州工業(yè)園區(qū)國有土地使用權(quán)掛牌出讓，在國際大廈4樓會議廳舉行。園區(qū)國土局該次共推出三宗地塊，總占地面積為523291」5葉，起拍總價(jià)為202860萬元，成交總價(jià)為210068萬元，平均樓而價(jià)：4045.91元/m2,平均漲幅：5.02%。其中備受矚目的本項(xiàng)目地塊——07號“地王=被中海地產(chǎn)以10.3億獲得。表1:蘇園土掛07號地塊概況表土地面積出讓用年限途（年綠地率建筑密度容積率金雞湖西畔星港街東機(jī)場路北77289.02（含0.7公頃幼兒園

7、用地）居住70>50%<25%<1.6（不含幼兒園用地）金雞湖西畔垂柳路南機(jī)場路北125764.93居住70>45%<30%<0.8金雞湖64377.04居住70>45%<30%<0.6圭'5/07西畔垂柳路東機(jī)場路北表2：蘇園土掛07號地塊成交價(jià)格編號土地面積（m2）無起報(bào)樓面均價(jià)（元/m2）成交樓面均價(jià)（元/m2）成交總價(jià)蘇772<1園89.139390土02?21213掛6.6.6120125<3300576400/07.93■864377.04V0■607號地塊包括3個地塊，綜合容積率不超過1.0（不含幼兒園），并允許