【精品】大學(xué)城項(xiàng)目策劃方案

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1、大學(xué)城項(xiàng)目定位及產(chǎn)品建議策劃報(bào)告與之前所提策劃報(bào)告有所不同的是，本報(bào)告的主旨是嘉匯公司基于對(duì)弘晟公司所開(kāi)發(fā)的大學(xué)城項(xiàng)目的理解，在經(jīng)過(guò)充分的市場(chǎng)調(diào)研后而作出的相關(guān)分析和切實(shí)可行的操作方案。目標(biāo)溝通經(jīng)過(guò)和貴司的多次溝通和討論，我們認(rèn)為大學(xué)城項(xiàng)目的主要目標(biāo)是:目標(biāo)穩(wěn)健開(kāi)發(fā)，贏得合理的銷(xiāo)售價(jià)格和銷(xiāo)售速度，保證項(xiàng)目良〔好的現(xiàn)金流,進(jìn)行滾動(dòng)開(kāi)發(fā)。目標(biāo)2:通過(guò)本項(xiàng)目的操作在呼市建立一定品牌知名度，為弘晟公司在呼市的進(jìn)一步發(fā)展打下基礎(chǔ)。問(wèn)題界定我們認(rèn)為大學(xué)城項(xiàng)目在開(kāi)發(fā)和營(yíng)銷(xiāo)上的核心問(wèn)題是:核心'問(wèn)題1：依托大學(xué)城，如何打造一個(gè)具有鮮明市場(chǎng)

2、形象和符合市場(chǎng)需求的大盤(pán)?X；zZX核心'問(wèn)題2:在營(yíng)銷(xiāo)立意上如何打造一個(gè)概念體系,以此傳遞項(xiàng)目?jī)r(jià)值打動(dòng)市場(chǎng)和不同層級(jí)的消費(fèi)者?<丿第一部分項(xiàng)目分析—、項(xiàng)目概況該項(xiàng)目位于呼和浩特，本基地原為羅家營(yíng)村，東西362.57M,南北822.3M-936.6M2,基本呈長(zhǎng)方形，地勢(shì)平坦。規(guī)劃總用地面積為：333849.81M2,地上總建筑面積：460600M2,地下總建筑面積：90000M2,用地性質(zhì)為：住宅用地。本基地由以下幾部分組成：11F小高層住宅,6F普通住宅，公共服務(wù)設(shè)施,沿街的商業(yè)。主要經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)：總用地面積：3337

3、94.73m2總建筑面積：460600m2一期住宅建筑面積：340698m2其中多層建筑面積：261255m2小咼層建筑面積：166500m2_期住宅建筑面積：43842m2商業(yè)建筑面積：13500m2幼兒園建筑面積：5500m2小學(xué)建筑面積：4500m2會(huì)所建筑面積6500m2建筑密度：14.3%容積率：1.40綠化率：36%二大學(xué)城區(qū)域房地產(chǎn)市場(chǎng)認(rèn)知1、大學(xué)城初具規(guī)模大學(xué)城作為呼市政府在城市東部重點(diǎn)打造的項(xiàng)目，目前已初步形成規(guī)模，目前已有六所大學(xué),3萬(wàn)余師生入駐，各項(xiàng)配套設(shè)施逐步完善。未來(lái)規(guī)劃在2—3年內(nèi)達(dá)到10萬(wàn)師生

4、的規(guī)模。2.大學(xué)城區(qū)域在售樓盤(pán)較少僅有兩家。其中一家為純商業(yè)項(xiàng)目大商匯（已交付使用），主要以呼市和周邊地區(qū)投資客戶(hù)為主。另一家為住宅項(xiàng)目學(xué)府嘉苑（位于110國(guó)道南側(cè)，9棟多層，未知原因處于停工狀態(tài)）。3.住宅房地產(chǎn)尚處于啟動(dòng)期由于市政配套和生活配套有待完善的原因，大學(xué)城周邊房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)尚處于啟動(dòng)期。本項(xiàng)目因其位置和規(guī)模因素，在大學(xué)城區(qū)域具有標(biāo)桿作用。4、對(duì)外圍消費(fèi)者的吸納能力有待提高隨著大學(xué)城規(guī)模的不斷擴(kuò)大，市場(chǎng)普遍對(duì)大學(xué)城區(qū)域前景看好。大學(xué)城周邊的住宅對(duì)外圍消費(fèi)者的吸納能力是大盤(pán)開(kāi)發(fā)成功的關(guān)鍵。三、項(xiàng)目SWOT分析優(yōu)勢(shì)：規(guī)

5、模優(yōu)勢(shì)一46萬(wàn)平米規(guī)模的品質(zhì)大盤(pán),具有規(guī)模優(yōu)勢(shì)良好通達(dá)性--緊鄰110國(guó)道與呼包咼速，區(qū)位父通通達(dá)性良好人文氛圍一大學(xué)城區(qū)域咼知群體賦予項(xiàng)目豐厚的人文氛圍提前團(tuán)購(gòu)一大學(xué)城教師團(tuán)購(gòu)為項(xiàng)目在一定程度解決前期開(kāi)發(fā)資金流市政、生活配套一城郊區(qū)域，市政配套與生活配套尚不成熟。城市交通系統(tǒng)有待完善,娛樂(lè)和休閑設(shè)施缺乏。片區(qū)認(rèn)知度一大學(xué)城片區(qū)在市場(chǎng)的居住形象和口碑有待建立。住宅房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)尚未形成規(guī)模，影響到消費(fèi)者對(duì)項(xiàng)目發(fā)展前景的判斷;景觀資源一地塊自身無(wú)任何景觀資源可供利用客源支撐一項(xiàng)目周邊缺乏大型企事業(yè)單位，對(duì)于大盤(pán)開(kāi)發(fā)，缺乏充足的客

6、源支撐機(jī)會(huì):城市向東一城市整體向東發(fā)展，大學(xué)城規(guī)劃、火車(chē)東站規(guī)劃等東部大項(xiàng)目建設(shè)給整個(gè)城市東部區(qū)域帶來(lái)極大發(fā)展機(jī)大學(xué)城前景一政府將大學(xué)城作為帶動(dòng)城市向東發(fā)展的一個(gè)發(fā)動(dòng)機(jī),大學(xué)城具有較高的市場(chǎng)關(guān)注度,發(fā)展前景看好片區(qū)規(guī)劃一大學(xué)城片區(qū)中長(zhǎng)期規(guī)劃將使片區(qū)宜居程度不斷提升。市政和生活配套將不斷趨于完善!1!威脅：市場(chǎng)放量一城市東部土地市場(chǎng)放量較大，未來(lái)住宅品質(zhì)大盤(pán)將不斷岀現(xiàn)項(xiàng)目周期一項(xiàng)目體量較大，開(kāi)發(fā)周期較長(zhǎng)，受未來(lái)房地產(chǎn)市場(chǎng)變化影響大，具有一定的風(fēng)險(xiǎn)通過(guò)SWOT分析，我們可以得出項(xiàng)目的一些基本特征1、項(xiàng)目本體為一個(gè)〃城郊、非資源

7、型大盤(pán)〃。2、項(xiàng)目最大的障礙是”周邊市政和生活配套的不成熟"。3、就大盤(pán)中長(zhǎng)期開(kāi)發(fā)角度審視本項(xiàng)目,"客戶(hù)來(lái)源的的多維度和豐富性〃是本項(xiàng)目開(kāi)發(fā)和銷(xiāo)售需要解決的關(guān)鍵問(wèn)題。4、項(xiàng)目需要一個(gè)獨(dú)特和鮮明的市場(chǎng)形象,〃塑造區(qū)域價(jià)值標(biāo)桿地位〃占據(jù)區(qū)域住宅房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的領(lǐng)導(dǎo)地位。第二部分項(xiàng)目定位—、項(xiàng)目市場(chǎng)定位中間端多產(chǎn)品線(xiàn)學(xué)府人文特色小鎮(zhèn)中端、多產(chǎn)品線(xiàn)市場(chǎng)蛀自人&小錯(cuò)客戶(hù)非資源大盤(pán)必須提供豐富產(chǎn)品線(xiàn)，以吸多緯度客群：大學(xué)高知、邊經(jīng)營(yíng)者和改納更廣泛客戶(hù)群體善型客戶(hù)、投資者等就市場(chǎng)走位來(lái)說(shuō)，項(xiàng)目不是樣樣均優(yōu)的高端物業(yè)，而是在某些特定方面超越了

8、市場(chǎng)現(xiàn)有水平，擁有自己鮮明的大學(xué)學(xué)院人文特色,具有很強(qiáng)的差異化識(shí)別標(biāo)志的物業(yè)。二、項(xiàng)目形象定位具有優(yōu)良宜居環(huán)境和大學(xué)人文生活氛圍的高知生活區(qū)在項(xiàng)目形象塑造上將”我家就在大學(xué)里”和”大學(xué)就在我家里,兩個(gè)概念訴求進(jìn)行有機(jī)統(tǒng)一,合為一體。這種融合是一種無(wú)縫連接的融合，是將大學(xué)的宜居生活氛圍與高素質(zhì)文明生活氛圍