【精品】長(zhǎng)沙西山美墅策劃報(bào)告

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1、中國(guó)第一套地產(chǎn)企業(yè)核心團(tuán)隊(duì)執(zhí)行力掌控體高效執(zhí)行方案示范營(yíng)銷力研發(fā)力工程力行政力品牌力長(zhǎng)沙西山美墅策劃報(bào)告別墅物業(yè)曾經(jīng)作為“成功、富有”的象征，代表了生活的“最高境界”O(jiān)現(xiàn)在,長(zhǎng)沙的的消費(fèi)水平已經(jīng)有了很大的提高，城市白領(lǐng)階層、中產(chǎn)階級(jí)的形成，更使居住理念發(fā)生了深刻的變化。如果說(shuō)，“擴(kuò)大居住面積，改善居住條件”是“第一波”，“優(yōu)化居住環(huán)境，講究生活質(zhì)量”是“第二波”的話，那么長(zhǎng)沙樓市將在近兩、三年進(jìn)入“第三波”——“追求回歸自然，提高生活品位”。繼多層、高層、小高層產(chǎn)品之后，更接近自然風(fēng)景的郊外將成為市民居住所關(guān)注的熱點(diǎn)方向，所以別墅將成為

2、今后兒年長(zhǎng)沙樓市關(guān)注的熱點(diǎn)之一。對(duì)于長(zhǎng)沙的開(kāi)發(fā)商來(lái)說(shuō)，別墅物業(yè)開(kāi)發(fā)的經(jīng)驗(yàn)從總體來(lái)說(shuō)并不豐富，但大多數(shù)參與別墅開(kāi)發(fā)的房產(chǎn)商，都在做著努力一一讓產(chǎn)品更具個(gè)性，讓客戶更加心動(dòng),讓物業(yè)品牌更有魅力！項(xiàng)目應(yīng)該怎么規(guī)劃？如何給該產(chǎn)品作準(zhǔn)確的市場(chǎng)定位？她的主要客戶群體特征又是怎樣？做什么樣的別墅產(chǎn)品在市場(chǎng)上才會(huì)受歡迎……這些都是本策劃案所主要闡述的。中國(guó)第一套地產(chǎn)企業(yè)核心團(tuán)隊(duì)執(zhí)行力掌控體高效執(zhí)行方案示范營(yíng)銷力研發(fā)力工程力行政力品牌力第一章、市場(chǎng)分析長(zhǎng)沙的別墅市場(chǎng)還在起步階段。項(xiàng)冃規(guī)劃、園林景觀，物業(yè)管理、社區(qū)配套、建筑風(fēng)格、建筑與環(huán)境的關(guān)系等都存在很

3、大的不足。從開(kāi)發(fā)理念來(lái)講，長(zhǎng)沙比國(guó)內(nèi)落后了許多年。長(zhǎng)沙的別墅項(xiàng)冃大多以200-300m2的TOWNHOUSE及300-400m2的獨(dú)立別墅為主,單套總價(jià)集中在50-150萬(wàn)之間。長(zhǎng)沙售價(jià)最高的別墅有金鷹城，價(jià)格達(dá)到7000元/平方米、公園11號(hào)。在長(zhǎng)沙的別墅項(xiàng)目中，大多都有聯(lián)排別墅，如靜園山莊、山水芙蓉一期的TOWNHOUSE、同升湖山莊的聯(lián)體別墅等。其中世紀(jì)春天和水云間更是以聯(lián)排別墅為主。從市場(chǎng)情況看，只要產(chǎn)品品質(zhì)好，銷售都不錯(cuò)。一、長(zhǎng)沙別墅市場(chǎng)分析1、河西——將成為未來(lái)幾年長(zhǎng)沙別墅開(kāi)發(fā)的焦點(diǎn)無(wú)論在北京、深圳，還是上海、蘇州，真正的頂

4、級(jí)別墅都分布在風(fēng)景秀麗的自然山水附近，如北京的香山周圍數(shù)十平方公里內(nèi)將建成上百萬(wàn)平方米的高檔別墅區(qū)，有開(kāi)發(fā)商說(shuō)“要把這里變成京城的第二個(gè)富人聚居區(qū)?！痹谝获R平川的中國(guó)第一套地產(chǎn)企業(yè)核心團(tuán)隊(duì)執(zhí)行力掌控體營(yíng)銷力研發(fā)力工程力行政力品牌力高效執(zhí)行方案示范上海，松江的余山成為極為珍貴的口然資源，所以松江余山板塊別墅區(qū)成為上海別墅中的最高境界，在這里聚集了國(guó)內(nèi)別墅最高境界的典范一一紫園，以及余山高爾夫別墅、余山月湖別墅、余山天鄰別墅、余山銀湖別墅等眾多經(jīng)典別墅項(xiàng)冃。蘇州新推出的兩座古典園林式私家庭院，每座價(jià)格在2500萬(wàn)元左右,也是開(kāi)盤即被搶購(gòu)。別

5、墅是一種詩(shī)意存在屮的鄉(xiāng)村，居住在其屮的人們既要享受城市的便捷與舒適,又要有鄉(xiāng)村的寧?kù)o安詳，所以風(fēng)景區(qū)就成為首選。從歷史傳統(tǒng)上看，別墅一般位于城市外面像一個(gè)衛(wèi)星一樣的位置上，使用者可以方便地到達(dá)，同時(shí)也可以方便地回到城市中去。別墅概念是和城市生活相對(duì)立、相均衡的，離開(kāi)了城市這一概念，別墅也就無(wú)法理解了。西山是長(zhǎng)沙這個(gè)著名的旅游城市最為秀美的自然景觀之一，尤其是天獨(dú)厚的山水自然風(fēng)貌，成為了別墅建造的上佳風(fēng)水寶地，真正意義上的別墅競(jìng)爭(zhēng)的烽火將在這里燃起，所以近幾年內(nèi)，靠山近水沿岸將成為長(zhǎng)沙高檔別墅的開(kāi)發(fā)焦點(diǎn)。2、近年來(lái)別墅市場(chǎng)開(kāi)發(fā)的嚴(yán)重滯后，

6、積聚了巨大的消費(fèi)空間。長(zhǎng)沙的別墅物業(yè)，五年的時(shí)間，只有水云間等幾個(gè)像樣的別墅項(xiàng)目上市，加起中國(guó)第一套地產(chǎn)企業(yè)核心團(tuán)隊(duì)執(zhí)行力掌控體營(yíng)銷力研發(fā)力工程力行政力品牌力高效執(zhí)行方案示范來(lái)也不到1000套物業(yè)。這與長(zhǎng)沙這個(gè)人均GDP在全國(guó)排名前列的中等發(fā)達(dá)城市來(lái)講，別墅市場(chǎng)的開(kāi)發(fā)無(wú)論在數(shù)量還是質(zhì)量上都嚴(yán)重滯后。所以市場(chǎng)已經(jīng)積聚了巨大的消費(fèi)空間。目前在河西，特別是望城含浦一帶，已經(jīng)出現(xiàn)多方地產(chǎn)資本的身影，香格里?麓山別墅群、華盛集團(tuán)的休閑度假山莊、金牛山莊、陽(yáng)光100,都是1000畝左右的大盤，并己經(jīng)進(jìn)入了緊鑼密鼓的運(yùn)作階段，而且，廣東碧桂園也在此圈

7、下地盤，準(zhǔn)備建度假型別墅。加上早已盤踞河西的兒個(gè)別墅項(xiàng)目也在推盤，河西必將成為關(guān)注度最高的區(qū)域。3、長(zhǎng)沙的別墅普遍缺乏個(gè)性，缺乏真正的頂級(jí)高尚別墅長(zhǎng)沙現(xiàn)有的別墅容積率相當(dāng)高，高檔別墅形象大打折扣。目前的別墅容積率較高，生活舒適度大大下降。真正的頂尖級(jí)別墅在長(zhǎng)沙是難覓的，但是在未來(lái)的一兩年Z內(nèi)，長(zhǎng)沙將有大量的高品質(zhì)別墅上馬，有以水景見(jiàn)長(zhǎng)，有以山景見(jiàn)長(zhǎng)。如何從這些項(xiàng)目中脫穎而出，樹(shù)立自己獨(dú)特的風(fēng)格是本策劃案的重點(diǎn)，耍通過(guò)對(duì)項(xiàng)目主題和內(nèi)涵的挖掘包裝，在對(duì)市場(chǎng)精準(zhǔn)分析的基礎(chǔ)上，讓本項(xiàng)目在長(zhǎng)沙別墅物業(yè)中獨(dú)樹(shù)一幟。中國(guó)第一套地產(chǎn)企業(yè)核心團(tuán)隊(duì)執(zhí)行力掌

8、控體高效執(zhí)行方案示范營(yíng)銷力研發(fā)力工程力行政力品牌力4.別墅市場(chǎng)今明兩年將風(fēng)云突變，科學(xué)的營(yíng)銷企劃顯得尤為重要。以往的長(zhǎng)沙市場(chǎng)因?yàn)?，別墅物業(yè)的稀缺，所以有像樣的別墅，一般銷售情況都較好，相對(duì)不需要強(qiáng)有力的推廣