假日灣策劃案終稿

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1、www?fdcsky.cn“假日灣”項(xiàng)目營銷策劃案第一部分基礎(chǔ)情況一、景洪及項(xiàng)目概況概況景洪市為西雙版納傣族白治州州府,是版納的政治、經(jīng)濟(jì)、文化屮心,地跨東經(jīng)100°25'—101°31北緯21°27'—22°36'Z間。東鄰勵(lì)臘縣、江城縣,西接砌海縣,北連思茅市,南與緬甸接壤,距離省會(huì)昆明733公里。一年分為雨旱兩季,年平均溫度21°C左右。城區(qū)建設(shè)景洪市城區(qū)座落在瀾滄江畔,依山傍水,江水穿城而過,2座雄偉大橋連接南北。市府所在地海拔552.7米。2000年,景洪市的城市總規(guī)修編報(bào)經(jīng)省政府批準(zhǔn)實(shí)施,規(guī)劃控制而積已由原來的59.7平方公里擴(kuò)人到現(xiàn)在的127.5平方公里,分為中心區(qū)、曼弄楓、江

2、北、嘎棟、嘎灑等五個(gè)組團(tuán)。目詢,城市建成區(qū)約14.5平方公里,城鎮(zhèn)人口約754萬人。景洪市力爭于2020年,城市建成區(qū)面積達(dá)到墊些平方公里,城市人口達(dá)到型萬,經(jīng)濟(jì)總量預(yù)計(jì)將比2000年翻兩番,國內(nèi)生產(chǎn)總值將達(dá)到型億元。1-2景洪工業(yè)未來發(fā)展趨勢2006年11M18H,景洪工業(yè)園區(qū)道路基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)正式開工,標(biāo)志著中泰雙方合作的工業(yè)園區(qū),步入實(shí)質(zhì)性開發(fā)建設(shè)階段。景洪工業(yè)園區(qū)是我省30個(gè)重點(diǎn)工業(yè)園區(qū)之一,被列為省、州、市“十一五”規(guī)劃重點(diǎn)建設(shè)項(xiàng)目??傄?guī)劃血積為30.仏平方公里。園區(qū)建成后,預(yù)計(jì)可引進(jìn)投資72.3億元,年產(chǎn)值90.4億元,創(chuàng)稅7.2億元,提供就業(yè)崗位74.45萬個(gè)。園區(qū)內(nèi)未來將主要聚

3、集紡織服裝業(yè)、綠色食品加工業(yè)、住物產(chǎn)業(yè)、旅游產(chǎn)品加工業(yè)、現(xiàn)代制造業(yè)和現(xiàn)代物流產(chǎn)業(yè)。1-3總述經(jīng)過50余年的發(fā)展,景洪已形成融工業(yè)、商業(yè)、金融、文化科技、風(fēng)景旅游于一體的新興城市,被云南省政府確定為參與大湄公河次區(qū)域經(jīng)濟(jì)技術(shù)合作的中心城市。隨著景洪工業(yè)園區(qū)的建設(shè)及景洪城市總體規(guī)劃的實(shí)施,在未來的云南南跚將會(huì)出現(xiàn)一個(gè)城鎮(zhèn)人口達(dá)30萬,城區(qū)面積過100平方公里,GDP近100億元的以傣族為主多民族集居的和諧文明發(fā)展的現(xiàn)代化城市。項(xiàng)F1地塊位于景洪市中心區(qū)南部(原“版納樂園”游樂場),東北方離曼聽公園不遠(yuǎn),向南300米為流沙河,北面300米處隔劭海路為景洪客運(yùn)南站,西鄰劭洶大道延長線。項(xiàng)目區(qū)位圖項(xiàng)口

4、地貌圖項(xiàng)冃位于主城區(qū)與曼弄楓片區(qū)的交通樞紐地段,隨著曼弄楓片區(qū)的開發(fā)建設(shè)及版納國際www?fdcsky.cn物流中心的建成,這里必將成為景洪市的高檔社區(qū)z-o二、景洪全市房地產(chǎn)概況1-1市場調(diào)查數(shù)據(jù)(D樓盤調(diào)查基礎(chǔ)數(shù)據(jù)表樓盤名稱地址樓盤類型總戶數(shù)戶型面積均價(jià)工程狀況銷售率開盤南國帝景民航路情人橋旁多層82983.41—2261600準(zhǔn)現(xiàn)房80%(—期430套)星湖灣民航路情人橋旁多層、小高層、雙拼別墅456102—3261500-1900準(zhǔn)現(xiàn)房80%山水云天版納樂園對面多層、小高層超10001101700-1800剛開工未銷售2006.12麗水景苑(公務(wù)員小區(qū))曼弄楓片區(qū)多層、雙拼別墅近10

5、001400準(zhǔn)現(xiàn)房90%(團(tuán)購)山水林溪曼弄楓片區(qū)別墅342199—33335—70萬準(zhǔn)現(xiàn)房60%陽光城傣鄉(xiāng)酒店背后小高層14490—136預(yù)計(jì)1800平地未銷售2006.12花卉佳園熱作所旁邊普通多層住宅加底商15080—2021200(最高價(jià))未建80%2006.11.22花伴里小咼層、多層近100030—140澆灌至2層未銷售2006.12彼岸山水江北水上世界旁別墅(連排、雙拼、獨(dú)棟)167176—30438—70萬均價(jià)2000準(zhǔn)現(xiàn)房(一期)一期78戶(剩2套)90%以上怡景灣江北黨校旁別墅180準(zhǔn)現(xiàn)房(一期)未銷售龍澤園人曼么別墅3275%錦繡公寓宣慰人道公寓加底商約20030—60

6、1800澆灌至3層100%目前市場產(chǎn)品數(shù)量總量5500(詢未計(jì):園丁小區(qū),海誠假日灣、江北項(xiàng)目、西環(huán)屮心,乾龍鉗金廣場,拓普花鳥市場待建的17層住宅項(xiàng)目等)www?fdcsky.cnwww?fdcsky.cn(2)競爭樓盤數(shù)據(jù)對照表樓盤名稱戶型配比(nf)戶數(shù)(戶)單價(jià)(元/nf)銷售情況星湖灣小高層120—1701501500—190080%南國帝景多層83.41—2268291299—200080%(—期430套)陽光城小高層90-140144未公布未銷售山水云天小高層no10001700—1800未銷售花伴里小高層、多層30-1401000未公布未銷售合計(jì)31231-2調(diào)查總結(jié)2006

7、年,杲洪市住宅樓盤主要集中在南市區(qū)、江北片區(qū)。2005年以來,部分外來房地產(chǎn)公司開始進(jìn)軍版納,所開發(fā)的樓盤占據(jù)了景洪的一些主要地理位置,且規(guī)模不小,人部分產(chǎn)品為多層的住宅項(xiàng)1=1或是商鋪結(jié)合。述入2006年,他們逐漸嘗試開發(fā)別墅項(xiàng)目和部分小高層住宅(12層)。>供應(yīng)量——超前、巨大總量5500套,未消化2879套。此供應(yīng)量相對本地市場相當(dāng)巨大,提前進(jìn)入飽和期。>競爭狀況——貼身肉搏今年底即將面世的兩個(gè)大盤是“

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