2015年1016日萬(wàn)科金域華庭營(yíng)銷策劃報(bào)告

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1、謹(jǐn)呈:深圳萬(wàn)科興業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)有限公司萬(wàn)科金域華庭營(yíng)銷策劃報(bào)告10/7/2021世聯(lián)地產(chǎn)VANKE商業(yè)秘密聲明本文內(nèi)包含的資料屬于深圳世聯(lián)地產(chǎn)顧問(wèn)股份有限公司的商業(yè)機(jī)密,一旦泄漏,可能被商業(yè)競(jìng)爭(zhēng)者利用。因此本文檔內(nèi)容僅限于對(duì)深圳世聯(lián)地產(chǎn)顧問(wèn)股份有限公司作投標(biāo)之用;除此之外,不得私自發(fā)布、使用和復(fù)制文檔的任何內(nèi)容。如果深圳世聯(lián)地產(chǎn)顧問(wèn)股份有限公司有幸和貴方簽訂合同,對(duì)本文檔中數(shù)據(jù)的發(fā)布、使用和復(fù)制的權(quán)利將在以后簽訂的協(xié)議中明確說(shuō)明。本限制條款不適用于可以從其它合法渠道得到對(duì)文中包含數(shù)據(jù)的使用授權(quán)的情況。報(bào)告綱要A目標(biāo)梳理B賣什么—項(xiàng)目?jī)r(jià)值C賣給誰(shuí)—核心客戶D怎么賣—營(yíng)銷創(chuàng)新E世聯(lián)價(jià)值A(chǔ)目標(biāo)——確定

2、報(bào)告重點(diǎn)1、目標(biāo)梳理2、目標(biāo)評(píng)判一個(gè)前提:三類產(chǎn)品共同入市銷售占地6.3萬(wàn)平米容積率3.5建面20萬(wàn)平米1期住宅建面總計(jì)10萬(wàn)平米高層:8.83萬(wàn)TH:0.67萬(wàn)LOFT:0.5萬(wàn)1期商業(yè)0.8萬(wàn)平米幼兒園0.36萬(wàn)平米1、自然景觀資源不突出:新區(qū)大道一側(cè)有山景,只有很少一部分高層產(chǎn)品能夠直接享受景觀資源2、周邊環(huán)境環(huán)境不純粹:東面農(nóng)民房擁擠十一號(hào)規(guī)劃路新區(qū)大道小型市政路上塘路(未完工)南區(qū)規(guī)劃中聯(lián)排和七合院高層商業(yè)會(huì)所和LOFT公立幼兒園地鐵口小區(qū)主入口平臺(tái)(露天停車位)高層農(nóng)民房白石龍村港鐵用地一、目標(biāo)梳理中等規(guī)模/高覆蓋率/無(wú)資源/道路環(huán)包我們的目標(biāo):1、速度指標(biāo):1106套VS4個(gè)月1

3、024套高層——最低目標(biāo):簽約80%(11月中)2、品牌目標(biāo):樹立標(biāo)桿25套TH——目標(biāo):年底全部售罄57套LOFT——目標(biāo):年底全部售罄項(xiàng)目品牌——目標(biāo):龍華市場(chǎng)標(biāo)桿企業(yè)品牌——目標(biāo):龍版萬(wàn)科版圖領(lǐng)跑與鞏固目標(biāo)梳理——確定銷售核心關(guān)注產(chǎn)品多產(chǎn)品銷售順序確定原則:按產(chǎn)品的重要性排序1、TH拿證在前,自然銷售,但不以其為切入點(diǎn),以免混淆形象。2、高層和LOFT同時(shí)發(fā)售,進(jìn)行大規(guī)模推廣,樹立樓盤聲譽(yù)和形象,爭(zhēng)取開盤熱銷。08.04060708091011126月中銷售中心開放8月中高層和LOFT一次性拿預(yù)售證高層:1024套/LOFT:57套高層+LOFT需蓄客7000-8000批高層:8月開盤當(dāng)

4、日銷售500套,剩下兩周銷售220套,當(dāng)月合計(jì)720套LOFT:8月開盤當(dāng)日銷售28套,剩下兩周銷售12套,合計(jì)40套TH:開盤銷售13套TH需蓄客100批關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)速度估算7月中TH拿預(yù)售證25套TH:每月銷售4套高層:每月銷售76套LOFT:爭(zhēng)取9-10兩月銷售收完畢,每月銷售9套本項(xiàng)目LOFT金地梅隴鎮(zhèn)LOFT面積87-90平米84-90平米客廳開間4.5米3.9米層高3米2.9米露臺(tái)共10.35平米露臺(tái)約6-8平米,入戶花園約10平米二層贈(zèng)送面積18平米?平米現(xiàn)有臥室一個(gè)臥室三個(gè)臥室梯戶比2梯19戶1梯9戶景觀視野內(nèi)部園林、泳池內(nèi)部園林回廊環(huán)形回廊,層高6米,送私家花池單面走廊,兩層層高

5、位置社區(qū)中央,會(huì)所上面社區(qū)邊緣,臨道路有噪音本項(xiàng)目LOFT舒適度更高金地梅隴鎮(zhèn)LOFT數(shù)量更少,未做特別推廣,位于社區(qū)邊緣位置LOFT銷售非難點(diǎn):1、同期同類產(chǎn)品無(wú)競(jìng)爭(zhēng)二、目標(biāo)梳理LOFT案例1——“復(fù)式的魅力”丁先生夫婦是福田區(qū)一對(duì)小白領(lǐng),在顧問(wèn)公司上班,太太已經(jīng)懷孕,銷售代表一再勸他們不要買復(fù)式,孕婦不方便,可丁先生一定要買復(fù)式,實(shí)現(xiàn)樓上樓下的夢(mèng)想案例2——“稀缺=個(gè)性=欣賞的眼力”易先生在華強(qiáng)北一家銀行上班,目前住在華強(qiáng)北,看了金地梅隴鎮(zhèn)LOFT,認(rèn)為比較有客戶,買下來(lái)留著,等3-5年周邊發(fā)展成熟了自住,他認(rèn)為L(zhǎng)OFT非常稀缺,是一種有個(gè)性的產(chǎn)品,買來(lái)不僅自住,還可住宅品鑒心理案例3——

6、“稀缺=合適的投資產(chǎn)品”林先生來(lái)自福田區(qū),已投資了星河世紀(jì)等多套小公寓,認(rèn)為金地梅隴LOFT戶型好,數(shù)量稀缺,會(huì)受到一些白領(lǐng)的喜愛(ài),易出租,所以投資案例4——“LOFT=SOHO”楊先生是單身貴族,未婚,在福田區(qū)一家廣告公司上班,特意買金地梅隴鎮(zhèn)復(fù)式,準(zhǔn)備做SOHO一族,樓上住人,樓下辦工作室LOFT的吸引力1、創(chuàng)新——享受另類生活2、稀缺——保值/升值潛力LOFT銷售非難點(diǎn):LOFT客戶可視做高層客戶群體的衍生部分,自然消化金地梅隴鎮(zhèn)LOFT客戶在無(wú)推廣的情況下:開盤月內(nèi)自然消化約60%金地梅隴鎮(zhèn)LOFT客戶構(gòu)成:客戶的身份屬性與普通住宅客戶并無(wú)太大差異,只有少數(shù)屬于真正的SOHO一族08年

7、預(yù)計(jì)龍坂在售TH總量看仍屬稀缺產(chǎn)品強(qiáng)但認(rèn)知支撐要素缺失——?jiǎng)e墅血統(tǒng)先天不足分類項(xiàng)目占地(m2)建面(m2)容積率資源入市時(shí)間社區(qū)純粹度獨(dú)棟(m2)雙拼(m2)聯(lián)排(m2)疊拼(m2)別墅社區(qū)深國(guó)投項(xiàng)目14.3萬(wàn)8.58萬(wàn)0.6山景08年底/09年初無(wú)————————混和社區(qū)萬(wàn)科城43萬(wàn)53萬(wàn)1.2人造湖景08.3組團(tuán)區(qū)分影響較小——260180/215/245/310——本項(xiàng)目6.3萬(wàn)20萬(wàn)3.1

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