房產(chǎn)策劃術語案例

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1、房產(chǎn)全程策劃術語范本案例方案作者:-房產(chǎn)全程策劃解碼第一章房地產(chǎn)可行性研究第1操作環(huán)節(jié)第2操作環(huán)節(jié)第3操作環(huán)節(jié)第4操作壞節(jié)第5操作環(huán)節(jié)第6操作環(huán)節(jié)第7操作環(huán)節(jié)使用指南成功邁出投資第一步可行性研究的誤區(qū)及和應對策房地產(chǎn)可行性研究戰(zhàn)略分析設計成功的可行性研究流程撰寫出色的可行性研究報告書如何協(xié)調(diào)可行性研究投資預算從全局出發(fā)進行可行性研究可行性研究通常是一種打哪兒指哪兒的游戲，先射出箭，然后畫出靶心。屮國房地產(chǎn)發(fā)展的階段性局限，導致市場的不確定因素較多，項H成敗的回旋余地也較大.如此也罷，最危險的是可行性研究僅僅成為一紙說辭?！斗康禺a(chǎn)可

2、行性研究實戰(zhàn)操作手冊》從實用的角度總結(jié)了房地產(chǎn)可行性研究的耍點與程序，并將之納入整體戰(zhàn)略設計。第1操作壞節(jié)：成功近出投資第一步1.透視房地產(chǎn)可行性研究房地產(chǎn)開發(fā)項目的可行性研究是在投資決策之前對擬開發(fā)的項目進行全面、系統(tǒng)的調(diào)查研究和分析，運用科學的技術評價方法，得出一系列評價指標植，以最終確定該項目是否可行的綜合研究。一般來說，可行性研究是以市場供需為立足點，以資源投入為限度，以科學方法為手段，以系列評價指標為結(jié)果，它通常要處理兩方而的問題：第一是要確定項目在技術上能否實施；第二是如何才能取得最佳的效益（主要是經(jīng)濟效益）。從房地產(chǎn)

3、項目開發(fā)的實際情況來看，單從建筑施工技術上講，一般不存在一時無法突破的重大難點，無論是大跨度橋梁，還是超高層建筑，如上海市的楊浦、南浦大橋，及高達420米、88層的金茂大廈和高達468米的東方明珠塔就是很好的佐證?？梢姡P鍵在于投資的回報，即能否取得最佳的經(jīng)濟效益，并兼顧社會效益和環(huán)境效益。2、項目投資制勝第一法寶一個房地產(chǎn)項目在實施之前，都必須進行投資可行性分析。在該階段,可行性分析所要解決的波特定項口成功的可能性問題。當然，一個投資方案有成功的可能性，或者說其是可行的，也并不意味著該項目是合適的。一般情況下，可行性分析要研究的

4、不僅僅是一個方案，而是同時研交多個方案,有時幾個方案都可能是可行的，而冃都很可能具有吸引力。要在多個可行方案中優(yōu)選岀最優(yōu)秀方案，研究人員只能在可行性分析的基礎上，綜合考慮市場、資金、風險等各方而的問題，綜合評價合理取舍?？尚行匝芯?，至少要能精確地回答這么三個問題：a、這項目是可行的還是不可行的b、如果可行，可行到什么程度C、如杲投資，可能遇到的最壞的情況是什么，對此應作什么打算第二操作環(huán)節(jié)可行性研究的誤區(qū)及相應對策1、項口精度標準項目內(nèi)容時間（月）費用允許誤差投資機會研究階段1~30.2%~0?8%30%?20%初步可行性研究階段

5、60.25%~7?5%20%~10%詳細可行性研究階段8~160?2%~1?0%<10%2、常見誤區(qū)誤區(qū)一：一個標準的效益分析如果你的項目可行性研究報告十分肯定地告訴你將來能賺多少錢，而且一定能賺這么多錢，這絕不會是一份實事求是的報告。一份專業(yè)而嚴肅的項目可行性研究報告不可能只是一個效益標準。在可行性研究時，我們遇到太多的不確定因素。這些不確定因素使項口未來的價格及銷售進程處于一種相對的不確定之中。因此，可行性研究的“效益分析”也不可能是十分確定的，只能是一種合理的預測，而這些預測需要假定的而提，那就是期望值?？尚行匝芯扛鶕?jù)不同的

6、期望值給岀不同的期望效益預測。誤區(qū)二：先入為主的可行性研究筆者曾考察過十多項失敗的大型地產(chǎn)投資，發(fā)現(xiàn)其屮大部分項口的失敗都是曲一些可預見的因索造成的。這些因索包括：高級別墅坐落在大型工業(yè)區(qū)內(nèi)，致使別墅環(huán)境被破壞，別墅無人問津：在一個離市區(qū)測多公里的鄉(xiāng)鎮(zhèn)開發(fā)高層公寓，結(jié)果也是無人問津；準備在一個規(guī)劃失控的農(nóng)民居住區(qū)開發(fā)商住小區(qū)，結(jié)果在廉價“集資房”的沖擊下半途而廢；同一時間同一城市同類樓盤供應量過大致使需求短缺；建設成木遠遠超過預算造成資金不繼；一條新建的高架橋攔腰而過使梅樓商鋪優(yōu)勢失效；原先的商業(yè)旺地因地鐵建設而大規(guī)模地拆遷，成為

7、“被人遺望的角落”等等。在與這些項目的發(fā)展商交流時，他們對所遇到的困難通常都感嘆“真沒想到”，然而卻是早該想到的。再看一看這些項目的“可行性研窮報告”，兒乎都是同一個調(diào)子：引經(jīng)據(jù)典，從各個角度描繪這個項口投資的美好前景，卻偏偏不提項口投資的不利因索。這樣的“可行性研究”，自始至終都是為7證明該項目是可行的，犯了“先入為主”的大忌。***先入為主的可行性研究通常是由以下原因造成的房地產(chǎn)投資企業(yè)的領導主觀意志在起作用。往往由于“長官意志”對課題的影響，課題研究人員擔心挑項口的毛病會得罪老板，于是學會了察顏觀色,一切圍繞領導的意思去論證

8、。所以，為避免這種情況的發(fā)展，公司領導要多些支持，少些干預，讓課題組放卜?包袱，按科學的路了去調(diào)查、分析。課題組人員的業(yè)務水平不過關。冇些項目的可行性研究沒冇交給真正在行的專家去做，而是隨便找一些高校的教師或在本公司里的人去完成。這樣做,使課題組的