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《技術商務標(天瀾居)》由會員上傳分享，免費在線閱讀，更多相關內(nèi)容在工程資料-天天文庫。
1、“海昌生活城（天瀾居）”項目物業(yè)管理投標文件（技術標、商務標）編制日期：二0—四年五月第一部分技術部分4一、項目情況4二、項目分析4三、物業(yè)管理設想5（-）物業(yè)管理目標5（-）物業(yè)管理思路7（三）項目管理重點11（四）項目管理難點13四、物業(yè)管理方式14（-）管理模式14（-）各部門職責16（三）建立溝通協(xié)調(diào)機制17（四）業(yè)主滿意程度分析19五、物業(yè)交付使用前物業(yè)管理20（一）前期介入20（二）入住階段服務重點22六、內(nèi)部裝修的監(jiān)管方案26（-）裝修的現(xiàn)場組織工作26（二）違章製修的預防措施，認真執(zhí)行雙告知制度26（三）裝修過
2、程的監(jiān)督管理27七、入住后物業(yè)管理28（-）公共秩序維護方案28（-）停車場管理服務標準31（三）設施設備維修養(yǎng)護方案31（四）保潔服務37（五）綠化養(yǎng)護標準39（六）綜合管理服務標準40（七）寵物管理措施41（八）投訴管理41八、人員管理44（-）物業(yè)管理服務中心人員架構表44（二）主要人員素質(zhì)要求與崗位吋間安排44（三）各崗位職責46（四）人員招聘50（五）人員錄用51（六）培訓計劃的方式及目標52（七）員工的管理與考核54九、規(guī)章制度及管理運作機制54（-）物業(yè)管理制度的建立54（二）檔案的建立57（三）內(nèi)部管理機制59
3、
4、?、財務管理63（一）財務管理工作模式、制度63（-）物業(yè)管理服務費的收取方式65十一、各類突發(fā)事件的應急預案65（-）緊急事態(tài)處理的目的65（二）緊急事態(tài)組織結構65（三）緊急事態(tài)處理流程65（四）緊急事態(tài)的內(nèi)容及操作67十二、物資裝備73（-）管理用房73（-）物資資源配置73I?三、社區(qū)文化活動75第二部分商務部分77一、測算依據(jù)：77二、物業(yè)管理服務費報價78三、物業(yè)管理服務費構成79四、財務預算分析85五、其他費用85（一）保》吉拓荒85（二）前期介入費85（三）地下停車場（地下車庫）管理費86（四）有償服務收費明
5、細表86第一部分技術部分一、項目情況天瀾居項目位丁天津濱海新區(qū)響螺灣商務區(qū)西側。物業(yè)類型：住宅、商業(yè)；木項目業(yè)態(tài)類型：住宅、商業(yè)；木項目坐落地址：天津市濱海新區(qū)中心商務區(qū)安陽道以北、萬年橋北路以東；本項廿物業(yè)管理區(qū)域四至范圍：東至迎達路、安陽里、坨地電信局；南至安陽道；西至力年橋北路；北至力順道、安陽里、坨地電信局。本項目總用地而積79570.45平方米，總建筑而積254430.74平方米，本項目建筑而積196902.74平方米。本項目的建筑密度為20%；容積率2.42；本項目內(nèi)共含建筑物28幢。包括3層的多層住宅1棟；8層的
6、屮高層住宅4棟；20-40層的高層住宅12棟;1-2層的配套公建（商業(yè)）11棟。項口總戶數(shù)為1833戶。綠化指標：綠化率35%,綠地面積27849.66平方米；本項目規(guī)劃建設機動停車位1490個。包括地上停車位274個,地下停車位1216個。二、項目分析項目周邊配套齊全，設施完善。學校教育有：塘沽一幼、、塘沽鹽場中學、塘沽一中塘沽六屮、塘沽二屮、塘沽五屮、宇波道小學、天津開發(fā)區(qū)職業(yè)技術學院、濱海職業(yè)學院、外國語學校、塘沽師范學校。周邊醫(yī)院有塘沽中醫(yī)醫(yī)院、塘沽第五中心醫(yī)院。項目鄰近銀行有建設銀行、農(nóng)業(yè)銀行、工商銀行。商業(yè)設施齊全
7、，緊鄰響螺灣商務區(qū)、于家堡金融區(qū)、塘沽金街。休閑娛樂設施完備，周邊冇極地海洋館、外灘公園、河濱公園等設施。項口交通狀況便捷，可乘坐輕軌9號線到洋貨市場下車，再乘坐110,501路到坨地站下車即可。交通狀況：三條高速路（津濱高速、京津塘一線、京津塘二線）一?條快速路（天津大道）兩條軌道交通（津濱輕軌、京津城際）。（-）業(yè)主及服務需求的分析鑒于該項目為高檔住宅項目，我們在服務過程中既要針對不同的物業(yè)類型進行側重點不同的管理、服務，又要在整體服務標準、服務素質(zhì)上要求統(tǒng)一；既要滿足不同物業(yè)使用人對于物業(yè)功能、服務捉供方而的特殊要求，最
8、大限度的為其捉供便利、快捷、舒適的工作、生活環(huán)境、又要防止因此而可能產(chǎn)生的各類物業(yè)使用過程中相互Z間的影響。（-）未來業(yè)主的群體分析通過對周邊市場研究，我們對項目的業(yè)主構成進行如下初步預測：1、居住地緣性客戶一一現(xiàn)居住位于項目附近的客戶，這部分主要以現(xiàn)租賃房屋的客戶為主，以擁有房屋產(chǎn)權的客戶為輔；2、工作地緣性客戶——現(xiàn)工作位于響螺灣、屮心商務區(qū)、臨港工業(yè)區(qū)、塘沽區(qū)以及開發(fā)區(qū)的的客戶，這部分客戶月收入較高，工作穩(wěn)定性較高，屬于長期穩(wěn)步升職加薪型工作；（三）未來業(yè)主的需求定位經(jīng)調(diào)研，本項目業(yè)主定位為：集居住、投資于一體，未來業(yè)主
9、主要是當?shù)馗呤杖肴巳汉筒糠滞鈦硗顿Y群體，對住房消費環(huán)節(jié)中的服務需求和生活中的服務需求會表現(xiàn)出多樣性。未來業(yè)主的年齡層次是以屮青年為主，這部分人普遍學歷高，追求生活的檔次。他們白天比較繁忙，難于與物業(yè)管理中心有頻繁的接觸，針對這個問題，我們將逐漸加強“班后服務”等服務體系，使業(yè)
