科爾國(guó)際項(xiàng)目研究策劃

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1、第一章項(xiàng)目所在區(qū)域概況區(qū)域商業(yè)環(huán)境1.餐飲、娛樂(lè)：南坪地區(qū)的餐飲、娛樂(lè)設(shè)施主要分布于南城大道片區(qū)，規(guī)模大都在100M2左右?，F(xiàn)經(jīng)營(yíng)狀況較好，生意較為火爆。而該片區(qū)餐飲、娛樂(lè)的租價(jià)約為50-60元/M2?月，雖然目前經(jīng)營(yíng)狀況不錯(cuò)，但該路段由于車(chē)位問(wèn)題一直較難吸收大型餐飲進(jìn)駐。項(xiàng)目所在工貿(mào)片區(qū)餐飲、娛樂(lè)業(yè)并不發(fā)達(dá),如果步行街的延伸段以及項(xiàng)目門(mén)前廣場(chǎng)能夠修建，本項(xiàng)目的裙樓部分將有可能吸引品牌餐飲、娛樂(lè)進(jìn)駐。2.金融機(jī)構(gòu)：南坪的銀行證券等金融機(jī)構(gòu)主要集中在步行街片區(qū)、南坪西路、南坪南路、南坪東路靠近轉(zhuǎn)盤(pán)處，而規(guī)模在100M2以上的集中在南坪西路，這主要與長(zhǎng)期以來(lái)南岸區(qū)的商

2、業(yè)分布有關(guān)，而目前這種狀況已隨著區(qū)域城市建設(shè)不斷改變而改變。本項(xiàng)目工貿(mào)片區(qū)商務(wù)環(huán)境尚未形成，但區(qū)域的未來(lái)發(fā)展：步行街的延伸段、門(mén)前廣場(chǎng)的修建以及會(huì)展中心的建成將使商務(wù)氛圍逐步形成，項(xiàng)目裙樓部分將有可能吸引金融機(jī)構(gòu)進(jìn)駐。3.專業(yè)市場(chǎng)：南坪地區(qū)的專業(yè)市場(chǎng)主要分布于步行街片區(qū)、南坪西路、南坪南路。所在區(qū)域交通便利，人氣旺利于專業(yè)市場(chǎng)的發(fā)展。專業(yè)市場(chǎng)的經(jīng)營(yíng)規(guī)模較大,其經(jīng)營(yíng)場(chǎng)地主要為租賃。據(jù)了解，新建物業(yè)金信大廈裙樓為醫(yī)藥市場(chǎng)，正揚(yáng)大廈裙樓為一信精品主要經(jīng)營(yíng)家私布藝等。本項(xiàng)目可根據(jù)該片區(qū)近兩年發(fā)展?fàn)顩r和項(xiàng)目自身特點(diǎn)引入不同類別但利于項(xiàng)目形象和銷售的專業(yè)市場(chǎng)。4?大、中型百貨

3、商場(chǎng)、超市：南坪地區(qū)的大、中型百貨商場(chǎng)、超市主要集中于步行街和南坪西路上，另有重百商場(chǎng)、商社電器、晶都商場(chǎng)等。所在區(qū)域商業(yè)較為濃厚，人氣較旺。項(xiàng)目所在地雖緊臨南坪西路，但由于該片區(qū)商業(yè)不發(fā)達(dá)則顯得較為冷清，需在推廣中改變這一狀況。整體來(lái)看：區(qū)域內(nèi)商業(yè)分布較為集中，同時(shí)有逐步向外發(fā)展的趨勢(shì)。項(xiàng)目位于目前南坪商業(yè)中心的外圍，周邊商務(wù)辦公環(huán)境較好。具有潛在的商業(yè)價(jià)值，在推廣中應(yīng)注重項(xiàng)目形象和區(qū)域氣氛的營(yíng)造。二、區(qū)域物業(yè)供應(yīng)現(xiàn)狀:區(qū)域內(nèi)供應(yīng)物業(yè)以住宅為主、單體樓為主、中低價(jià)格為主，銷售狀況普遍較好，但總體產(chǎn)品品質(zhì)不高、配套設(shè)施極不完善，同時(shí)物業(yè)管理服務(wù)較差。商務(wù)方面，專業(yè)

4、寫(xiě)字樓存在同樣的問(wèn)題一一綜合質(zhì)素不高、配套設(shè)施不完善和物業(yè)管理服務(wù)差、建筑形象差等等，且寫(xiě)字樓供應(yīng)較少，價(jià)格相對(duì)較高。客戶購(gòu)買(mǎi)寫(xiě)字樓的積極性尚未得到激發(fā)，壟頁(yè)■■■■I應(yīng)抓住這一市場(chǎng)空白點(diǎn)，走高質(zhì)低價(jià)路線，在服務(wù)、大樓外觀以及公共區(qū)域包裝等方面盡可能做到位、做精細(xì)。三、區(qū)域需求趨勢(shì):1.重慶市經(jīng)濟(jì)技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū)地處該區(qū)域，同時(shí)該區(qū)域旅游業(yè)、房地產(chǎn)業(yè)、餐飲娛樂(lè)業(yè)等已發(fā)展迅速。近幾年的時(shí)間里，南岸區(qū)已陸續(xù)進(jìn)駐以上相關(guān)行業(yè)的企業(yè)和辦事處，寫(xiě)字樓市場(chǎng)具有較大的需求空間。2.由于目前供應(yīng)中的寫(xiě)字樓從形象檔次及軟、硬件配套上均較為落伍低檔,整個(gè)南岸區(qū)寫(xiě)字樓的有效需求未達(dá)到飽和，因

5、此南岸區(qū)寫(xiě)字樓市場(chǎng)供應(yīng)有一定的空缺。3.在對(duì)消費(fèi)者的調(diào)查中發(fā)現(xiàn)：一定量的客戶對(duì)購(gòu)買(mǎi)寫(xiě)字樓的認(rèn)識(shí)不夠，認(rèn)為寫(xiě)字樓只需地段好，交通便利就足夠了。而當(dāng)一些擁有較完善的配套,辦公場(chǎng)地優(yōu)越，物管好的寫(xiě)字樓出現(xiàn)的時(shí)候，又因?yàn)閮r(jià)格太高而只能駐足觀望。在這部分人當(dāng)中多為中小型企業(yè)主。同樣說(shuō)明該地區(qū)寫(xiě)字樓市場(chǎng)的有效需求大于有效供應(yīng),對(duì)于本項(xiàng)目的營(yíng)銷有較大支撐。4.步行街的建成使用，鵝公巖大橋及重慶外灘的通車(chē)，百盛、麥德龍等商家的進(jìn)駐以及經(jīng)濟(jì)技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū)的迅速發(fā)展，使南岸區(qū)逐漸成為主城區(qū)最大的商圈之旅游業(yè)、房地產(chǎn)業(yè)、餐飲娛樂(lè)業(yè)的迅速崛起都無(wú)疑將擴(kuò)大市場(chǎng)有效需求，尤其是對(duì)中高檔寫(xiě)字樓市場(chǎng)

6、有一定的促進(jìn)作用。第二章項(xiàng)目概況一、項(xiàng)目規(guī)劃情況本項(xiàng)目地處南岸區(qū)南坪開(kāi)發(fā)路，北臨工貿(mào)大廈；東望南坪北路，緊臨規(guī)劃中的門(mén)前廣場(chǎng)及步行街延伸段；西面為開(kāi)發(fā)路及規(guī)劃中的大型住宅小區(qū)世紀(jì)名苑；南靠正揚(yáng)大廈。地塊呈長(zhǎng)方形，地勢(shì)平坦，利用率較高。距南坪繁華商業(yè)中心舉步之遙，交通極為便利。二、項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)■占地面積：7200平方米■總建筑面積：36023平方米■裙樓總建筑面積：9195平方米；裙樓每層面積：3065平方米；■塔樓總建筑面積：26828平方米；塔樓標(biāo)準(zhǔn)層面積:1049平方米■公攤:19%（塔樓部分，大堂及其他公共部分的分?jǐn)偯娣e未計(jì)入）■總戶數(shù):172戶（按照未

7、修改戶型分割）■總層數(shù)：28層■容積率：5.0■建筑密度：42—43%三、項(xiàng)目建筑規(guī)劃現(xiàn)狀■項(xiàng)目通過(guò)規(guī)劃批準(zhǔn)的地上建筑物地上總高為123米，地下1層、地上27層■-1層為車(chē)庫(kù)和設(shè)備用房，面積為2960平方米車(chē)庫(kù)可停放50輛車(chē)■地上裙樓有3層，層高為5.1米，每層面積為3065平方米■第4層4.2米，第3層的屋頂成為第4層的觀景平臺(tái)，平臺(tái)面積為2240平方米，內(nèi)部面積為1090平方米，可用做休閑娛樂(lè)場(chǎng)所。■第5層層高6.15米，面積為1170平方米（轉(zhuǎn)換層）■第6層層高3.45米，面積為1050平方米■7-27層層高均為3米，7-23層每層面積為1050平方米，共計(jì)

8、16800