稅收籌劃材料

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1、土地增值稅納稅籌劃策略及案例分析文章來(lái)源：蘭州商學(xué)院文章作者：蘭州商學(xué)院土地增值稅是對(duì)轉(zhuǎn)讓國(guó)有土地使用權(quán)、地上建筑物及其附著物（以下簡(jiǎn)稱轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)）并取得增值收人的納稅人征收的稅種。土地增值稅納稅籌劃是在說(shuō)法允許的前提下，從降低稅基和稅率兩個(gè)角度進(jìn)行的。本文以房地產(chǎn)企業(yè)為主體，從土地增值稅的特點(diǎn)出發(fā)，圍繞具體案例進(jìn)行籌劃。一、利息支出扣除法籌劃依據(jù)《土地增值稅暫行條例實(shí)施細(xì)則》（以下簡(jiǎn)稱《實(shí)施細(xì)則》）第七條（三）中關(guān)于利息支出扣除項(xiàng)目之規(guī)定：“凡能夠按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項(xiàng)目計(jì)算分?jǐn)偛⑻峁┙鹑跈C(jī)構(gòu)證明的，允許據(jù)實(shí)扌II除，但最高不能超過(guò)按商業(yè)

2、銀行同類同期貸款利率計(jì)算的金額。其他房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)費(fèi)用，按本條（一）、（二）項(xiàng)規(guī)定計(jì)算的金額之和的5%以內(nèi)計(jì)算扣除。凡不能按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項(xiàng)目計(jì)算分?jǐn)偫⒅С龌虿荒芴峁┙鹑跈C(jī)構(gòu)證明的，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)費(fèi)用按本條（一）、（二）項(xiàng)規(guī)定計(jì)算的金額之和的10%以內(nèi)計(jì)算扣除。上述計(jì)算扣除的具體比例，由各省、自治區(qū)、肓轄市人民政府規(guī)定雹即當(dāng)納稅人能夠按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項(xiàng)目計(jì)算分?jǐn)偫⒅С?，并能提供金融機(jī)構(gòu)貸款證明的，其允許扌II除的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)費(fèi)用為：利息+（取得土地使用權(quán)所支付的金額+房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本）x5%以內(nèi)；納稅人不能按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項(xiàng)目計(jì)算分?jǐn)偫⒅С龌虿荒芴峁?/p>

3、金融機(jī)構(gòu)貸款證明的，其允許扣除的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)費(fèi)用為：（取得土地使用權(quán)所支付的金額+房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本）xlO%以內(nèi)。如果企業(yè)購(gòu)買房地產(chǎn)主要依靠負(fù)債籌資，利息支出所占比例較高，可考慮分?jǐn)偫⒉⑻峁┙鹑跈C(jī)構(gòu)證明，據(jù)實(shí)扣除并加扣其他開(kāi)發(fā)費(fèi)用。如果企業(yè)購(gòu)買房地產(chǎn)主要依靠權(quán)益資本籌資，利息支出很少，則可考慮不計(jì)算應(yīng)分?jǐn)偟睦?，這樣可以多扣除房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)費(fèi)用。如某房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司開(kāi)發(fā)商品房，當(dāng)?shù)卣?guī)定的扣除比例為5%和10%,其支付的地價(jià)款為600萬(wàn)元，開(kāi)發(fā)成本為1000萬(wàn)元，我們針對(duì)利息支出為90萬(wàn)元和70萬(wàn)元兩種情況進(jìn)行籌劃（假設(shè)該利息支出為可分?jǐn)?/p>

4、且能提供金融機(jī)構(gòu)證明，并未超過(guò)商業(yè)銀行同類同期貸款利率計(jì)算的金額）。首先計(jì)算扣除的利息支出差異為（取得土地使用權(quán)所支付的金額十房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本）x（10%-5%）=（600+1000）x5%=80（萬(wàn)元），其次判斷當(dāng)允許扣除的利息支出為90萬(wàn)元時(shí)，由于90萬(wàn)＞80萬(wàn)，所以該公司應(yīng)嚴(yán)格按房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目分?jǐn)偫⒉⑻峁┙鹑跈C(jī)構(gòu)證明，這樣利息支出和其他房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)費(fèi)用扣除共計(jì)90+（600+1000）x5%=170萬(wàn)元，否則只能按（600+1000）xl0%=160萬(wàn)元扣除，扣稅基數(shù)將減少10萬(wàn)元而多繳稅款；同理，當(dāng)允許扣除的利息支出為70萬(wàn)元

5、時(shí)，由于70萬(wàn)＜80萬(wàn)，所以應(yīng)選擇第二種計(jì)扣方式，即不按房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目分?jǐn)偫⒒虿幌蚨悇?wù)機(jī)關(guān)提供有關(guān)金融機(jī)構(gòu)的證明，這樣利息支出和其他房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)費(fèi)用扣除共計(jì)（600+1000）X10%二160萬(wàn)元，可以多扣除160?（70+80）=10萬(wàn)元利息支出，扣稅基數(shù)增加10萬(wàn)元。二、通過(guò)合理定價(jià)籌劃依據(jù)《實(shí)施細(xì)則》第十一條規(guī)定，“納稅人建造普通標(biāo)準(zhǔn)住宅出售，增值額未超過(guò)本細(xì)則第七條（一）、（二）、（三）、（五）、（六）項(xiàng)扣除項(xiàng)目金額之和20%的免征土地增值稅；增值額超過(guò)扣除項(xiàng)目金額之和20%的，應(yīng)就其全部增值額按規(guī)定計(jì)稅。"企業(yè)可以利用20

6、%這一臨界點(diǎn)進(jìn)行籌劃。設(shè)某房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)待售標(biāo)準(zhǔn)普通住宅，除營(yíng)業(yè)稅、城建稅及教育費(fèi)附加外的扣除項(xiàng)目金額為C,銷售房?jī)r(jià)總額為X,營(yíng)業(yè)稅、城建稅及教育費(fèi)附加為5.5%X,如果企業(yè)要享受起征點(diǎn)優(yōu)惠，那么最高售價(jià)只能為X=（1+20%）（C+5.5%X）,解得X=1.2848C,企業(yè)在這一價(jià)格水平下，既可享受起征點(diǎn)的照顧又可獲得較大利潤(rùn)。如果售價(jià)低于X,雖能享受起征點(diǎn)優(yōu)惠，但利潤(rùn)較低。如果企業(yè)欲通過(guò)提高售價(jià)達(dá)到增加收益的目的，此時(shí)按增值率在50%以下的稅率即30%的稅率繳納土地增值稅，對(duì)企業(yè)來(lái)說(shuō)只有當(dāng)價(jià)格提高的部分超過(guò)繳納的土地增值稅和新增

7、的營(yíng)業(yè)稅、城建稅及教育費(fèi)附加時(shí)，提價(jià)才有利可圖。假設(shè)售價(jià)提高Y,X為增值率20%時(shí)的售價(jià)，則新的價(jià)格為（X+Y）,新增營(yíng)業(yè)稅、城建稅及教育費(fèi)附加為5%x（1十7%+3%）Y=5.5%Y,扣除項(xiàng)目金額為C+5.5x（X+Y）,假設(shè)增值率雖大于20%但小于50%,增值額為（X+Y）-C-5.5%x（X+Y）,土地增值稅為30%x（X+Y-C-5.5%X-5.5%Y）,企業(yè)欲使提價(jià)所帶來(lái)的收益超過(guò)新增的稅負(fù)而增加收益就須滿足Y>3()%x(X+Y-C-5.5%X-5.5%Y)+5.5%Y,解得Y>0.0971C.為便于理解，舉一實(shí)例如下：

8、建泰房地產(chǎn)公司建成并待售普通標(biāo)準(zhǔn)住宅，當(dāng)?shù)赝愖≌氖袌?chǎng)售價(jià)在1800萬(wàn)元至1900萬(wàn)元之間,已知取得土地使用權(quán)的金額為200萬(wàn)元，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本為900萬(wàn)元，利息支岀不能提供金融機(jī)構(gòu)的證明，也不能按房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目分?jǐn)偅?dāng)?shù)卣?guī)定允