大連商業(yè)項目策劃

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1、解放路改造項冃目錄第一部分：商業(yè)部分1■大連市概況51-1人連市概況52■大連市的商業(yè)分析52-1市場冋顧52-1-1國營商場同合資商場共存52-1-2超市效應(yīng)62-1-3商場相對比較集屮72-2大連商業(yè)分析72-2-1人連現(xiàn)時商業(yè)總存量72-2-2未來商業(yè)供應(yīng)72-2-3市場售價及租金反映102?3人連商業(yè)個案分析112-3-1大連勝利廣場112-3-2大連大世界家居廣場122-3-3大連奧林匹克購物廣場133?項目的商場部份分析153-1項目概況153?2項目SWOT分析16S——項目優(yōu)勢16W——項□劣勢16O——機(jī)會17T威脅184?市場定位184-

2、1國內(nèi)市場形勢19大連商城的形勢214?3本項目覆蓋地域及經(jīng)濟(jì)潛力224-4市場需要什么234-4-1商場檔次分析244-4-2商場類型254-4-3商場主題分析254?5本項目產(chǎn)品定位264-5-1檔次定位264-5-2項冃的主題定位28探首創(chuàng)旅游式主題的商業(yè)物業(yè)概念28探主題新穎的吸引28探市內(nèi)旅游文化的支持28探對消費人群的吸引力29探借用概念的吸引力29探借用其它元素的吸引力304-5-3形象定位304?5?4項目定位的發(fā)展優(yōu)勢314?6項目產(chǎn)品設(shè)計建議334-6-1針對項目整塊建議334-6-2針對A、B、C、X地塊的業(yè)態(tài)？334-6-3針對D、E

3、地塊規(guī)劃354?6?4針對D、E地塊的業(yè)態(tài)設(shè)置354?7項目的特色如何營造385?商場的租售策略405-1H標(biāo)客戶405-1-1銷售日標(biāo)客戶404-1-2招商客戶405?2租售時機(jī)404-3租售策略414-3-1租售推廣策略414-5主要促銷手段455?6招商條件464-6-1租金優(yōu)惠466■商場的經(jīng)營管理475-1角色475-1-1對內(nèi)經(jīng)營475-1-2對外經(jīng)營475-2目標(biāo)485-3效果486-3-1旺人（消費人流）486-3-2旺場（投資者和商家）496-3-3旺財（經(jīng)營收益）496-3-4運用多元化經(jīng)營策略，506?4商業(yè)物業(yè)主耍經(jīng)營管理模式506-

4、4-1經(jīng)營模式比較506-4-2采用經(jīng)營模式的論證526-4-3結(jié)論527■經(jīng)營推廣537-1推廣活動537?2信息系統(tǒng)建議537-4經(jīng)營促銷于段參考548?經(jīng)營管理組織架構(gòu)559■商業(yè)招商經(jīng)營運作優(yōu)勢559-1-1具有較強的商業(yè)招商能力，559-1-2具有實際招商操作經(jīng)驗，559-1-3具有引入主力店的成功經(jīng)驗569-1-4豐富諭業(yè)經(jīng)營運作經(jīng)驗，579-1-5服務(wù)品牌57第二部分：住宅部分1?大連住宅市場概況分析592?項冃的優(yōu)勢劣勢分析602?1項FI優(yōu)勢：602?2項目劣勢：602-目標(biāo)客戶的定位和分類612-1住宅的目標(biāo)客戶分析613?2公寓的冃標(biāo)客

5、戶分析614■項目定位623-1項目理解624?2產(chǎn)品定位623-3形象定位634-4項冃形象包裝645-產(chǎn)品建議644-1住宅功能細(xì)分和戶型面積的比例建議64對A、B、C、D號樓功能說明645?2戶型設(shè)計建議：676?項目命名的初步建議675-1項FI整體命名676?2商業(yè)命名676-住宅與商業(yè)的互動分析684-1住宅與商業(yè)的統(tǒng)一性684-1-1住宅統(tǒng)一性體現(xiàn)68商業(yè)統(tǒng)一性的體現(xiàn)684-1-3住宅和商業(yè)的協(xié)調(diào)687?2住宅和商業(yè)開發(fā)推售的互動策略696?3說明71第一部分：商用物業(yè)1?大連市概況1-1大連市概況大連市位于遼寧省南部，遼東半島南端，西北頻臨渤

6、海，東南面向黃海，與山東半島隔海相對，共扼渤海，素有“京津門戶”之稱，北面背依東北大陸，腹地了闊，甚稱“東北之窗”，海、陸、空交通發(fā)達(dá)，十分便利。人連市區(qū)總面積約12,573.85平方公里，人口約547.41萬人，分6個行政區(qū)，3個縣級市。1?人連市的商業(yè)分析1-1市場回顧2-1-1國營商場同合資商場共存1998年以前，歷史悠久的天百大樓、大連商場等國營大世商場憑籍貨品全、信譽好,在全市商業(yè)起著舉足輕重的作用。隨著超過二十五萬平方米合資商場的引入，大連商業(yè)市場飽受沖擊，原冇商場的租賃及銷售市場幾乎不復(fù)存在，代Z而來的是商場與商戶共同承擔(dān)曲險的聯(lián)營方式。邁凱樂

7、大連商場因經(jīng)營業(yè)績突出，是大連少數(shù)采用保底扣率合作方式的商場如服裝保底額多訂于1800美元/平方米。合資商場的進(jìn)入，打破了傳統(tǒng)商業(yè)格局，帶來了許多新鮮東西，如科學(xué)的管理、舒適的購物環(huán)境、超級市場、人型游藝區(qū)等，吸引了以年輕人為主的人批消費者。面對這種市場狀況，國營商場強烈感受到危機(jī)的存在，“危機(jī)”就是危險中存在著機(jī)會,紛紛調(diào)整了經(jīng)營思路。天百大樓率先提出“十五條龍服務(wù)”并利用50年店慶機(jī)會,推出全場店慶價，創(chuàng)造了營業(yè)額3天共4000萬的佳績，此舉在中央電視臺黃金時段多次亮相。大連商場集I才I也推出“不滿意就退貨”的承諾。進(jìn)入2000年，各人國營、合資商場已先

8、后完成商戶重組及市場定位，競爭同時也細(xì)化了市場，使各