好年華商業(yè)項目營銷策劃提案

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1、好年華商業(yè)項目營銷策劃提案目錄第一部分項目周邊住宅和商業(yè)市場調(diào)查報告—、調(diào)查區(qū)域界定二、東門商業(yè)圈片區(qū)概況三、區(qū)域市場現(xiàn)狀分析第二部分項目開發(fā)定位分析一、項目地塊價值分析二、項目住宅部分營銷分析第三部分項目市場定位一、住宅價格定位及付款方式二、目標客戶定位三、物業(yè)檔次與形象定位四、項目功能定位五、對規(guī)劃設計的建議第四部分銷售策略建議第五部分項目策劃銷售代理偉業(yè)地產(chǎn)服務承諾一、偉業(yè)地產(chǎn)服務承諾二、銷售進度三、廣告費用控制四、代理傭金及支付方式好年華項目營銷策劃建議暨偉業(yè)代理服務承諾第一部分項目周邊住宅和商業(yè)市場調(diào)查報告一、調(diào)查區(qū)域界定根據(jù)“好年

2、華”項口的特點，木案將調(diào)查范圍界定于東門商業(yè)圈，具體是東至文錦路，南至春風路，西至人民公園路，北至曬布路、蛟湖路。二、東門商業(yè)圈片區(qū)概況東門商業(yè)圈是深圳最早的經(jīng)濟中心，至今仍是深圳的著名商貿(mào)、旅游購物中心。該片區(qū)寫字樓、商鋪林立，金融系統(tǒng)完善，交通網(wǎng)絡四通八達，各項生活配套齊全，人口密集。具統(tǒng)計，東門商業(yè)圈n客流量達20萬人次。2004年地鐵開通后，交通狀況大幅度改善，東門商業(yè)圈將匯集更大的客流，龐大的客流量帶來無限商機。許多開發(fā)商己看準這個商機，正在土地極為有限的東門商業(yè)圈加速開發(fā)物業(yè)，以搶在最佳時機推岀。三、區(qū)域市場現(xiàn)狀分析(一)住宅市場

3、1、居住功能較強的樓盤分析木區(qū)域口前在售樓盤不多，住宅方面重要的競爭對手將是目前正在開發(fā)的旺業(yè)豪苑、聚龍大廈及南塘商業(yè)廣場，它們的銷售情況見下表：物業(yè)名稱規(guī)模入伙期匸要戶型價格(元/n?)銷售率備注旺業(yè)豪苑二幢34層2002.12已封頂4()、5()、66、81m?二、三房均價610030%居住功能較強,有湖景概念支撐聚龍大廈—幢32層2(X)2.1140-86m2一房至三房均價690040%尚有三期四期待開發(fā)南塘商業(yè)廣場C區(qū)―幢30層已封頂2002.12未出未出未售芳鄰卜幢29層現(xiàn)樓40、55、60均價800095%三個月售罄東港中心-幢高

4、層現(xiàn)樓60-110均價900080%2、區(qū)域住宅戶型分析從戶型設計來看，由于東門住宅大多是服務于商業(yè),而非純居住用途，因此在戶型設計上就少了一般住宅的變化和講究，只要實用就行。因此，這里的戶型設計體現(xiàn)的不是“以人為本”，而是“以商為本”，一切服務于東門的商業(yè)設施，一切服務于東門的經(jīng)商人員。其次，戶型分布除萬科彩園為全復式大戶型外，其余都以一房、兩房的小戶型為主，如和平廣場、世濠大廈、立新花園，匯商名苑及芳鄰等，尤其是去年推出的芳鄰，全部為小戶型結構，創(chuàng)卜?了三個月全部售罄的奇跡。3、租售狀況分析①除地鐵口附近商鋪外，銷售率基本符合東門中路新園

5、路曲高到低的漸變趨勢，說明人流的大小對投資者的信心冇相當?shù)挠绊懥?。②各層商鋪銷售率從層到高層M.遞減趨勢:層80%■?,—-層50%20%9四、五很少有人問津，說投資者對層以上的人流和商業(yè)信心不足。項目4、區(qū)域市場特征分析東門商業(yè)圈各項配套非常完善，生活便利，擁有大量的租戶，同時由于地段開發(fā)用地非常有限，住宅尤其是小戶型住宅供應不足，從而小戶型住宅具備較高的升值潛力，吸引較高比率的投資者入市，比如東港中心有超過60%的業(yè)主屬投資型。（二）商業(yè)市場東門的商業(yè)環(huán)境是優(yōu)越的，擁冇巨人的客流，使得這里的商鋪非常搶手。預計2004年地鐵的開通，交通環(huán)境

6、進一步的改善，這里將更具商業(yè)魅力。目前，東門由十二條步街相連，在20多家大型商場和數(shù)百家小型商鋪，已投入營運的商業(yè)面積超過50萬平方米。東門一向是深圳家喻戶曉的商業(yè)鼎盛之地，其每年的人流量一直保持遞增的趨勢。據(jù)統(tǒng)計，2001年，東門平均每天人流量已突破60萬，預計地鐵開通，換乘中心竣工后，平均日人流量會超過80萬。業(yè)內(nèi)人士認為，東門步行街修葺一新，以及茂業(yè)百貨、天蟲［商場、太陽廣場、友誼城東門分丿占為代表的商廈群的形成，說明東門商圈的購物環(huán)境已開始走品牌化路線，消費結構已逐漸趨于合理與規(guī)范，同時，商家之間的競爭也變得愈加激烈。據(jù)深圳房地產(chǎn)年鑒

7、98及港府的資料顯示:1998年深圳零售總額達423億元，其中近70%約280億元集中于羅湖，這280億中的50%即140億就集中于東門商圈，如此驚人的消費額告訴我們，隨著人流量的壇加，消費額的不斷增長，新東門必將發(fā)展成為一個愈加成熟的商業(yè)屮心和旅游購物勝地。目前，東門商鋪經(jīng)營有如下特征：1.商鋪的來源10.9%自購29.1%從開發(fā)商租60.0%從小業(yè)主租80.0%60.0%40.0%20.0%0.0%東門有60%的商鋪經(jīng)營者是從小業(yè)主處租得，29%是從開發(fā)商租得，自己購買自己經(jīng)營的很少，可見東門商鋪人部分業(yè)主為投資型，這信息對商鋪的推廣很有

8、提示。2.商鋪需求面積60.00%50.00%40.00%30.00%20.00%10.00%0.00%以上數(shù)據(jù)明顯提示面積在10-30平方米的商鋪最受歡迎，其次是