基于房地產(chǎn)宏觀調(diào)控下的土地開發(fā)整治研究

《基于房地產(chǎn)宏觀調(diào)控下的土地開發(fā)整治研究》由會員上傳分享，免費在線閱讀，更多相關(guān)內(nèi)容在工程資料-天天文庫。

1、基于房地產(chǎn)宏觀調(diào)控下的土地開發(fā)整治研究摘耍：房地產(chǎn)宏觀調(diào)控是維護(hù)社會和諧的重要行為，土地整治是房地產(chǎn)行業(yè)的起點。分析了土地整治的相關(guān)特點和存在問題，提出了一些配合房地產(chǎn)調(diào)控政策的整治措施。關(guān)鍵詞：土地整治；舊城改造中圖分類號：F2文獻(xiàn)標(biāo)識碼：A文章編號：1672-3198(2012)07-0055-01土地開發(fā)一直是我國關(guān)注的一個重點工作，2011年國務(wù)院及其下屬機(jī)構(gòu)出臺了大量關(guān)于土地整治的文件，2011年土地政策的基調(diào)是惠民，一方面在農(nóng)村土地整治方面需要以農(nóng)民利益為重，所有土地整治行為都要圍繞著對

2、“三農(nóng)”優(yōu)惠來展開，確保耕地的紅線不被觸及。另一方面城區(qū)土地整治要以確保保障性用房為主，堅持房地產(chǎn)宏觀調(diào)控不動搖。有限于文章的篇幅，本文研究的重點是城區(qū)土地整治開發(fā)，在房地產(chǎn)宏觀調(diào)控下如何采取土地整治措施。1土地整治與地方財政從目前來看，土地出讓相關(guān)行為是地方財政收入的支柱。2011年全國土地出讓金超過2.7萬億元，在房地產(chǎn)調(diào)控趨嚴(yán)的背景下出讓金整體再創(chuàng)新高。而土地出讓之后的房地產(chǎn)開發(fā)也是地方財政收入的一個主要創(chuàng)收點。房地產(chǎn)行業(yè)涉及的稅收除所得稅外，所有大額稅收收入都由地方政府支配。因此土地整治工作

3、對于地方政府而言具冇非同尋常的意義。但是由于土地牽涉的利益面比較廣，在整個流程中如果稍微處理得不妥當(dāng)就會導(dǎo)致矛盾激化。國家在城區(qū)土地整治尤其是拆遷方

4、佃出臺了一系列的政策，防止拆遷中出現(xiàn)的各種問題。然而在我們實際操作過程中，我們卻看到了大量的暴力芋件出現(xiàn)，整個社會的和諧受到影響。國土整治應(yīng)該是一項綜合性的工作，我們需要考慮的不應(yīng)當(dāng)僅僅是財政收入，更應(yīng)當(dāng)將地區(qū)的社會效益、經(jīng)濟(jì)效益以及生態(tài)環(huán)境放在首位，要結(jié)合本地經(jīng)濟(jì)發(fā)展以及技術(shù)條件來確定整治的策略。2土地整治的特點第一點正如前文所述，土地整治具有綜合性

5、，它的出發(fā)點不能太單一,要符合整個地區(qū)規(guī)劃以及與社會經(jīng)濟(jì)環(huán)境相適應(yīng)。在進(jìn)行整治時會對不同部門產(chǎn)生不同的影響，在這種情況下，我們要正確衡量各種利弊。不同層面土地整治所應(yīng)當(dāng)考慮的范圍也不一致，因此這種綜合性在S標(biāo)和考慮因素方面都具有多樣性的特點。第二是具有戰(zhàn)略性，這一點是由其目標(biāo)的綜合性特點而決定的。我們在進(jìn)行土地整治屮，應(yīng)當(dāng)站在整個區(qū)域的社會經(jīng)濟(jì)發(fā)展為出發(fā)點，做出正確的決策。土地整治開發(fā)應(yīng)當(dāng)朝著有利丁國民經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)調(diào)整，改善整體環(huán)境的方向發(fā)展，在一定時期內(nèi)，土地整治將會是該地區(qū)內(nèi)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的一個基礎(chǔ)性的舉

6、措，對其社會經(jīng)濟(jì)發(fā)展方向有著重要的影響。第三點是地域性，土地都是不動產(chǎn)，并且有明顯的區(qū)域劃分，因此具有明顯的區(qū)域性。而不同地區(qū)之間的經(jīng)濟(jì)社會條件差異較大，需要考慮很多的因素。在全局統(tǒng)籌的基礎(chǔ)上，應(yīng)對每個地區(qū)采取靈活處理，因地制宜的方式。3目前房地產(chǎn)土地整治存在的問題3.1單一部門行動，缺乏部門間的配合土地整治一般是由國土資源相關(guān)部門負(fù)責(zé)，但是在土地整治過程中，涉及的工作卻非常復(fù)雜。比如說土地整治具有目標(biāo)性，土地的整治是整個區(qū)域規(guī)劃的結(jié)果，為國民經(jīng)濟(jì)的發(fā)展起到基礎(chǔ)性的作用。在土地出讓時，相關(guān)的市政配套

7、必須跟上。而這一點單靠國土機(jī)關(guān)是無法完成的，它實際上履行的職能主要是進(jìn)行規(guī)劃，進(jìn)行土地平整等工作，對于其他配套必須依靠其他部門互相合作來完成。但在現(xiàn)實中，我們卻會發(fā)現(xiàn)經(jīng)常出現(xiàn)這種情況，一般在新區(qū)，市政配套不齊全的地區(qū)，國土部門在出讓土地的時候往往會向開發(fā)商釋放出?左的信息，比如市政配套改善等等。而在土地出讓之后，負(fù)責(zé)市政工作的其他部門往往不能跟上，市政配套延遲，導(dǎo)致開發(fā)商項目落成后難以實現(xiàn)預(yù)定功能。在南寧市某小區(qū)在交房后居然還沒有與市政燃?xì)夤艿赖嚷?lián)通，造成購房者叫苦不迭的現(xiàn)象。這種行為造成了政府部門

8、的失信，更重要的是対群眾的利益帶來嚴(yán)重的損害。3.2土地整治，惠民措施不足房地產(chǎn)已經(jīng)成為了社會不和諧的因素，為了維護(hù)社會安定，政府部門對房地產(chǎn)進(jìn)行了非常嚴(yán)厲的宏觀調(diào)控，一方面對需求和供給進(jìn)行了雙打壓，而在另一方面大力開發(fā)保障性住房，滿足低收入者的住房需求。2011年在中央的強(qiáng)壓下，1000萬套保障性住房開工得到了保障，但這個數(shù)據(jù)是一個不真實的數(shù)據(jù)。2010年房地產(chǎn)行業(yè)火爆的時候，全國商品房開工也僅僅八百萬套，在沒有利益驅(qū)動下是難以保障1000萬套保障性住房開工。目前由于實行招牌掛形式出讓土地，廉租房

9、等用地在整個土地出讓屮所占的比例較低，大部分廉租房都屬于配套。廉租房價格低，該用地出讓難以讓開發(fā)商的青睞，地方政府缺乏動力保障廉租房用地，難以從中獲利。3.3資金缺乏，后續(xù)管理不足在土地整治中，往往涉及居民的拆遷補(bǔ)償問題。由于地方財政嚴(yán)重依賴土地出讓金，對于居民的拆遷補(bǔ)償往往難以獲得居民滿意。這種情況下,暴力拆遷在社會上屢見不鮮，對整個社會造成了極其惡劣的影響。開發(fā)商囤地現(xiàn)象非常嚴(yán)重，政府部門將土地出讓Z后對后續(xù)監(jiān)督不力，開發(fā)商以各種理由來進(jìn)行囤地，大型開發(fā)商儲備的土