濱江廣場營銷策劃報告

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1、濱江廣場營銷策劃報告金華聯(lián)盛房地產(chǎn)營銷代理有限公司目錄第一部分項目定位一、SWOT分析二、住宅定位第二部分營銷策劃一、銷售推盤策略二、廣告推廣策略三、營銷階段劃分及階段性營銷主要工作四、前期營銷策劃第一部分項目定位一、SWOT分析（一）優(yōu)勢分析1交通優(yōu)勢：濱江廣場項目位于梅園大道與新25號路交匯處，梅園人道是目前連接鷹潭老新城區(qū)的主干道，口有公交車直接連接，和對與本區(qū)域內(nèi)其他臨江的項目，本項H出行方便上占著一定的優(yōu)勢。I區(qū)位優(yōu)勢：項目所處的梅園新區(qū)目前逐漸被鷹潭市民認(rèn)知，也成市場公認(rèn)的較高檔住宅集中區(qū)域，所以

2、區(qū)位的優(yōu)勢給本項目的價格奠定了一定的高度。1產(chǎn)品超越優(yōu)勢：木項目相比現(xiàn)在已經(jīng)入市的英他同類產(chǎn)品項可根據(jù)他們在市場中的表現(xiàn)，借鑒其產(chǎn)品進(jìn)行“揚長避短”的超越，使本項目在市場中脫穎而岀。1品牌優(yōu)勢：冠隆地產(chǎn)的品牌在經(jīng)過濱江明珠的市場沖擊后，在膽潭消費市場已存在看一定的影響力，也會宜接影響到本項目入市后的消費市場影響力。（二）劣勢分析1區(qū)域內(nèi)環(huán)境劣勢：H前本項H區(qū)域內(nèi)天潔、萬國的項H都是以江景環(huán)境作為項目主賣點,而雖然木項目同在梅園區(qū)，由于天潔?晨宇云軒的阻隔,無法將江景拉入本項目的景觀賣點之屮。1產(chǎn)品戶型劣勢：在

3、鷹潭小高層與高E-fi都為抗性較大的物業(yè)，且鷹潭消費者居住習(xí)慣多數(shù)為一家三II人居住，所以在鷹潭對小戶型的需求量較小，而本項目2#樓有50平方左右的小戶型住宅共255套;另外木項目的小戶型與時代廣場的不同，時代廣場項目的地段是其最大的優(yōu)勢,也是其小戶型銷售的最大的撬點，【何本項目周邊的現(xiàn)狀及配套是無法與時代廣場類比的，所以該255套小戶型將是本項目最大的銷售難點之一；I生活配套的劣勢：該點則是整個梅園板塊共冇的劣勢。（三）機會分析I品牌價值：冠隆濱江明珠在市場中髙調(diào)的態(tài)勢，讓鷹漂消費市場對冠隆的品牌有著一定的

4、認(rèn)同感，其目前對品牌認(rèn)知的內(nèi)涵主要為：大手筆、高品質(zhì)、實力雄厚，借助目前已育的品牌彩響力，讓本項目更容易切入市場，在后期濱江廣場的推廣中，我們將賦予冠隆地產(chǎn)更深厚的品牌內(nèi)涵及品牌價值；1商業(yè)價值：16000方的商業(yè)是本項目住宅最大的賣點，也是本項目在區(qū)域困境屮的一個突破口，也給本項目具備引領(lǐng)性、號召性的定位提供了前提。（四）威脅分析1區(qū)域競爭力：梅園區(qū)內(nèi)共6個項H（天潔?晨宇云軒總建筑面積約10萬川，天潔?梅花苑總建筑面積15160m2,萬國?清波雅苑總建筑面積127782m2,金色家園建筑面積約30000m

5、2,冠隆濱江明珠總建筑而積58000余冊，冠隆濱江廣場79228肝，其中僅金色家園項口兒乎售罄，其他項目皆有大體量的存量），本區(qū)域近40萬方（除金色家園）的供應(yīng)量相對于鷹潭目前的住宅消費市場，英競爭力將會非常激烈；而代在本區(qū)域內(nèi)本項目是最后跡入市場，忖前沒有任何市場基礎(chǔ)，所以本項目入市后推廣策略必須“快、強、準(zhǔn)”，才對使本項H突破市場壓力。1整體市場的競爭力：目前鷹潭房地產(chǎn)市場，除了梅園區(qū)外，市屮心老城區(qū)板塊及高橋新區(qū)板塊也在同時沖擊著和分化著鷹潭房地產(chǎn)市場，他們同樣也蘊涵著巨人的市場供應(yīng)量，而豈相比著梅園板

6、塊，市中心老城區(qū)板塊及高橋新區(qū)板塊更具備地段優(yōu)勢和價格優(yōu)勢；（五）項目競爭力1、挖掘優(yōu)勢把握機會（1）利用品牌優(yōu)勢，以產(chǎn)品為基礎(chǔ)，滲透到項目的每一處細(xì)節(jié)，樹立真正的高端形彖；（2）利川項目16000萬的商業(yè)配套生活，給本項目住宅灌輸一種投資旺宅的內(nèi)涵；2、化解劣勢規(guī)避風(fēng)險（1）加快項目生活配套設(shè)施的建設(shè)，尤其是主題景觀設(shè)施；（2）將濱江明珠的小區(qū)專車連接濱江廣場，縮短項冃與鷹潭市小心的時間距離；（3）加強團隊培訓(xùn)和管理，加強本地化人才的利用（4）時刻把握競爭對手的動作，采取“快半步”的推廣策略（超前J或避開正

7、面產(chǎn)品銷售競爭策略（滯后），實行“快、強、準(zhǔn)”的推廣方式（5）利用現(xiàn)代都市生活的內(nèi)涵來削弱小髙層與髙層的風(fēng)險，利用投資潛力的內(nèi)涵來削弱小戶型的風(fēng)險；（六）結(jié)論通過對項目競爭態(tài)勢的分析，項目的SOWT分析得岀項目在市場具冇以下市場競爭力：該地塊在地理、環(huán)境、規(guī)模及配套上都極具開發(fā)潛力，冠隆濱江廣場將打破現(xiàn)有的市場競爭格局,打破梅園區(qū)目前一貫?zāi)Ｊ?，將目?biāo)客戶?；ㄏ?。二、住宅定位（一）定位思考1、基于市場趨勢，看待項目的開發(fā)；從市場角度出來,了解市場真正需求,判斷市場趨勢，根據(jù)鷹潭實際住宅幣場情況來給予項冃準(zhǔn)確的

8、定位，從而獲得項目開發(fā)的正確路徑及項目開發(fā)的合理利潤。2、最大程度來體現(xiàn)項目開發(fā)的價值結(jié)合項目所屬區(qū)域環(huán)境（梅園新區(qū)）和項目自身特點（商住結(jié)合），充分發(fā)揮資源價值優(yōu)勢，利用各類可為項目服務(wù)的資源，創(chuàng)造資源價值最人化。（3）目標(biāo)消費者的特征成為項目定位的關(guān)鍵項口實現(xiàn)價值的最終判斷來口最終的口標(biāo)消費者，緊抓消費者的消費特征、消費心理、消費習(xí)慣的特點，成為項目準(zhǔn)備定位的關(guān)鍵因素。（4）準(zhǔn)確的項目定位才能引