鑫城廣場前期策劃方案

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1、鑫城廣場策劃建議內(nèi)提使部些方功本案能人具區(qū)建體域議化1沒O±1有等于項(xiàng)目化確方定案所后沒以再有根最就據(jù)終目多定刖方案情意況見具項(xiàng)體目項(xiàng)目功能定位住宅??定位SOHO辦公住宅O即產(chǎn)生新買點(diǎn)來迎合大眾投資心理又和政府規(guī)劃不抵觸O面積配比80———-90)M2?■15%O針對(duì)投資客戶或單身貴族90-———-120M2■■30%O針對(duì)白領(lǐng)階層或三口之家120-150M2■■35%O主1流戶型150M[2:以上15%O主流戶型補(bǔ)充全躍式5%O滿足少部分頂級(jí)人上的要求功能分布■?組合式經(jīng)營方式■■產(chǎn)權(quán)出售裝修標(biāo)準(zhǔn)■■木冃裝修O交房時(shí)

2、吊頂、地面、墻面及廚衛(wèi)裝修完成灶具、熱水器基本配件已經(jīng)安裝業(yè)主只需購買家具、燈具灶具等即可入住O(實(shí)施凡案在后面)商鋪■定位和品步行街O即迎合了政府規(guī)劃又提升T項(xiàng)目品位檔次同時(shí)拉動(dòng)住宅價(jià)格的提為公司增加效益O面積分配商鋪采用分隔靈活的框架結(jié)構(gòu)。在不影響客流的情況下可從10M2/間起銷售，上不封頂。功能分布：(待平面確定后再具體分隔)經(jīng)營方式：1、確定經(jīng)營范圍分割岀售產(chǎn)權(quán)；2、確定經(jīng)營范圍，分割出租地完面成、安裝修標(biāo)修家準(zhǔn)完只■?成需TO商裝貨品修架上O、柜交柜即房臺(tái)可時(shí)、開設(shè)業(yè)吊備O頂配(、件實(shí)墻裝面裝買施方案見后面)城

3、大廈■暫定寫字樓、酒店式公寓作為項(xiàng)目預(yù)備、補(bǔ)充視項(xiàng)目銷售情況再定并隆重推出O大賣場■■就目刖的商業(yè)模式來看主要有三種■■?■是綜合性商業(yè)模式??是主題性商業(yè)模式三是專業(yè)性商業(yè)模式O(—■)綜合性商業(yè)模式這—■模式奉行的是購物、休閑通吃衣、食、住、行—-條龍服務(wù)O商場內(nèi)行業(yè)種類眾多、miLiii牌繁雜、檔次齊備可以滿足任■■層次消費(fèi)者的任■■生活礙求并且在購物的同時(shí)能夠進(jìn)行飲食、品茗等休閑活動(dòng)拉動(dòng)場內(nèi)群體消費(fèi)O從這■■個(gè)角度去分析此種模式似乎能夠以全面網(wǎng)絡(luò)住所有的消費(fèi)者而且聚人氣、提消費(fèi)應(yīng)該是理想的商場模式O但是實(shí)際上這—

4、-模式已經(jīng)在全球的經(jīng)濟(jì)態(tài)勢里遭遇了嚴(yán)峻考驗(yàn)中國亦不例外而且越是經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)地區(qū)這—-模式所表現(xiàn)出來的老IH之態(tài)就越明iLrfi牌顯市場所的面臨進(jìn)一的步危細(xì)機(jī)分就越消大費(fèi)O者究的其需因求f不在斷于的品向個(gè)性化發(fā)展，使得任何全面式的經(jīng)營都失去T銷售點(diǎn)的深化機(jī)會(huì)O不僅僅是因?yàn)椴辉敢舛且驗(yàn)橐阅壳暗纳虡I(yè)品種、品牌發(fā)展速度沒有任何■■個(gè)商場的規(guī)模能夠全部承載得下O在每■■次割舍之間都失去T-一部:分：客,戶1的青睞從而使之在與各行業(yè)專業(yè)市場的直接兄爭中失去了■條又一條的陣線O時(shí)至今日電:子通訊家電家私、大眾服裝都已紛紛淡出各大綜合賣場

5、O近兩年以來各名牌綜合商場的整體銷售額持續(xù)萎縮各大有名望的商場均只有食品超市仍然維持人銷兩旺的局面其余品種的同比額度全面下降O面對(duì)這樣—-種形勢大的品牌商場利用早期積累的財(cái)力與知名度采取了圈地?cái)U(kuò)張、活動(dòng)造勢的手法力：求:站1隱腳跟在市場重新洗牌之前充實(shí)內(nèi)力再謀求變革性的發(fā)展O而中、小型的綜合商場雖然明知危機(jī)在即但由于實(shí)力的原因在目前除了苫苦支撐之外也無其他應(yīng)變之法O所以這種商業(yè)模式也不適合本項(xiàng)目的群樓商鋪O(二)主題性商業(yè)模式主題的確定范圍很廣無論是從文化層次還是人群分類亦或商品檔次等任何■■個(gè)角度去發(fā)揮都能找到相應(yīng)主題

6、O然后以該主題為核心以及規(guī)則展開經(jīng)營O比如女人世界、男人世界、兒童世界就是以人群分類為主圍繞某―?類人群的用品這—、特定范圍對(duì)品種、品牌進(jìn)行篩選、過濾進(jìn)行有針對(duì)性的經(jīng)營O這類模式與其它商業(yè)模式相比，主要在于目標(biāo)客戶群以及滿足需求上的區(qū)別O它不局限于某—?個(gè)行業(yè)9在商品種類上不具備占絕對(duì)優(yōu)勢的市場平臺(tái)f但它的目標(biāo)客戶群卻是—?定的或是某—■文化層次、或：是某-一性另IJ或是某■■經(jīng)濟(jì)群體等等O；甘于；這:些群體來說主題商場能夠盡可能的滿足他們的異質(zhì)化需求和個(gè)性化心理訴求針對(duì)性強(qiáng)O但由于這種商業(yè)模式針對(duì)性強(qiáng)的負(fù)面影響9客戶范

7、圍窄，未來發(fā)展■刖景難以預(yù)料市場風(fēng)險(xiǎn)相對(duì)較高。并且這種商業(yè)模式要求?■⑴規(guī)?；M(fèi)群體規(guī)模要龐大與衡水具體情況不匹配■⑵規(guī)范化主題經(jīng)營從管理到經(jīng)營行為都比較規(guī)范甚至進(jìn)行網(wǎng)絡(luò)運(yùn)作所涉及成本高昂、費(fèi)用巨大O⑶租金低廉主題商場通常以較低租金吸納商家聚集入場的經(jīng)營這對(duì)公司來說是最不愿意看到的情況于本項(xiàng)目銷售也不利O所以這種商業(yè)模式也不適合本項(xiàng)目的群樓商鋪O(三)專業(yè)性商業(yè)模式這—■類型商業(yè)以某—■行業(yè)為主要依托加深品牌與檔次的細(xì)分集中力量滿足全體消費(fèi)者的某—?種特定需求f尤;其是個(gè)性化異質(zhì)化的心理訴求O如有名的中電信息時(shí)代廣場9

8、就是以電子科技、通訊產(chǎn)品的風(fēng)云市場；再比宜家家居廣場國美、永樂家電市場為主要平臺(tái)9全力攬括行業(yè)內(nèi)的品牌英加大消費(fèi)者的選擇余地力求做到使每個(gè)想買家居、家電的消費(fèi)者都不會(huì)轉(zhuǎn)投其他商場的懷抱。這類商業(yè)模式的優(yōu)勢就在于針對(duì)性強(qiáng)專業(yè)化程度高O某—-行業(yè)的發(fā)展將直接影響到該行業(yè)專業(yè)市場的經(jīng)營能力與盈利空間O所以對(duì)于目前衡水經(jīng)濟(jì)的