比較香港國內(nèi)的物業(yè)管理現(xiàn)況

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1、香港專業(yè)議會(huì)2009年4月18日《物業(yè)管理的發(fā)展及機(jī)遇》物業(yè)管理的發(fā)展及機(jī)遇講者：馮國雄香港內(nèi)地經(jīng)貿(mào)協(xié)會(huì)物業(yè)及設(shè)施管理委員會(huì)主席香港地產(chǎn)行政師學(xué)會(huì)執(zhí)行委員會(huì)委員香港信和物業(yè)管理有限公司副總經(jīng)理內(nèi)容1.導(dǎo)言6.現(xiàn)時(shí)情況及困難2.物業(yè)種類7.如何面對困難3.服務(wù)內(nèi)容8.機(jī)遇4.行業(yè)特點(diǎn)9.如何作好準(zhǔn)備5.現(xiàn)今行業(yè)的變化10.中港兩地物管的分別1.導(dǎo)言(i)1950年代–經(jīng)濟(jì)處於戰(zhàn)後發(fā)展初期九龍「石硤尾」大火政府建臨時(shí)房屋從英國聘請物業(yè)管理人加入政府1960-1970年經(jīng)濟(jì)改善需求更好的居住環(huán)境第一個(gè)大型私人房屋計(jì)劃–美孚新邨私人物業(yè)管理公司很多現(xiàn)時(shí)香港物業(yè)管理公司協(xié)會(huì)(約80個(gè)會(huì)員)1.

2、導(dǎo)言(ii)2.物業(yè)種類住宅(包括單幢樓及屋苑)商場/購物中心寫字樓工業(yè)大廈/工貿(mào)大廈其他設(shè)施-康體中心、學(xué)校、展覽中心、街市等3.服務(wù)內(nèi)容傳統(tǒng)及基本的內(nèi)容*公用地方及設(shè)施的管理-保安服務(wù)-清潔服務(wù)-維修保養(yǎng)服務(wù)-園藝綠化4.行業(yè)特點(diǎn)相對穩(wěn)定的行業(yè)不是賺大錢的行業(yè)需要員工細(xì)心、不怕麻煩及願(yuàn)意與人溝通的行業(yè)是能夠促進(jìn)社區(qū)和諧的行業(yè)5.現(xiàn)今行業(yè)的變化(i)傳統(tǒng)的概念社會(huì)的改變市場的改變市場競爭劇烈多元化服務(wù)5.現(xiàn)今行業(yè)的變化(ii)傳統(tǒng)的概念*共用地方、共用設(shè)施*各業(yè)主共同擁有公共設(shè)備/設(shè)施各業(yè)主共用/共用各項(xiàng)設(shè)施/服務(wù)*業(yè)主及物業(yè)使用人為聘用者*物業(yè)管理公司為受聘者5.現(xiàn)今行業(yè)的變化(

3、iii)社會(huì)的改變*政府倡導(dǎo)及加強(qiáng)宣傳教育，市民意識(shí)提高*法例修定及施行，行業(yè)更規(guī)範(fàn)*經(jīng)濟(jì)改善，市民生活質(zhì)素提高*物業(yè)管理→物業(yè)服務(wù)5.現(xiàn)今行業(yè)的變化(iv)社會(huì)的改變物業(yè)管理→物業(yè)服務(wù)管理處→客戶服務(wù)中心5.現(xiàn)今行業(yè)的變化(v)市場的改變*物業(yè)管理公司數(shù)量多*CEPAIV－容許香港公司將其香港所管理面積計(jì)算在內(nèi)地公司資質(zhì)評(píng)定內(nèi)*競爭明顯越來越大、利潤下降5.現(xiàn)今行業(yè)的變化(vi)市場競爭劇烈*減收酬金、服務(wù)費(fèi)*提供各種增值服務(wù)*訂下各項(xiàng)服務(wù)承諾*多元化發(fā)展：地產(chǎn)代理、租務(wù)管理、資產(chǎn)管理5.現(xiàn)今行業(yè)的變化(vii)市場競爭劇烈物管企業(yè)*免費(fèi)消毒殺蟲服務(wù)*贈(zèng)送大廈設(shè)施(如:保安系統(tǒng)、空

4、調(diào)機(jī)等)*合約期內(nèi)免收部份酬金/服務(wù)費(fèi)或回贈(zèng)部份酬金/服務(wù)費(fèi)、等等5.現(xiàn)今行業(yè)的變化(viii)多元化服務(wù)管理處*提供交通工具往返屋苑*代送報(bào)紙*代收發(fā)傳真*雨傘外借*維修工具外借*提供預(yù)備早餐/夜宵服務(wù)等6.現(xiàn)時(shí)情況及困難企業(yè)的入行門檻低，無資質(zhì)的要求競爭激烈，出現(xiàn)減價(jià)戰(zhàn)經(jīng)理人酬金越來越低經(jīng)濟(jì)不景，業(yè)主以收費(fèi)作為選擇標(biāo)準(zhǔn)員工流動(dòng)性大，影響服務(wù)質(zhì)素屋苑事務(wù)趨政治化7.如何面對困難加強(qiáng)客戶服務(wù)，要求員工對客戶有禮貌及耐性要為客戶提供多元化及全面的服務(wù)恪守專業(yè)要求，不做違反專業(yè)的事情招攬足夠?qū)２偶訌?qiáng)員工培訓(xùn)，做好企業(yè)內(nèi)部基礎(chǔ)工作儘量以「酬金制」作為收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，減低虧損風(fēng)險(xiǎn)為客戶提供更多的

5、服務(wù)內(nèi)容，朝「資產(chǎn)管理」方向發(fā)展8.機(jī)遇(i)往內(nèi)地發(fā)展主要城市-北京、上海、廣州、深圳其他城市-天津、成都、重慶、南京、大連、東莞、昆明、武漢等等8.機(jī)遇(ii)往內(nèi)地發(fā)展，因?yàn)閮?nèi)地：-房地產(chǎn)發(fā)展項(xiàng)目數(shù)量多物業(yè)管理需求大有經(jīng)驗(yàn)的人才求過於供願(yuàn)意支付高酬金及工資9.如何作好準(zhǔn)備學(xué)習(xí)普通話認(rèn)識(shí)內(nèi)地溝通文化瞭解行業(yè)法規(guī)與相關(guān)政府主管部門多作聯(lián)繫發(fā)揮經(jīng)驗(yàn)所長，培訓(xùn)員工建立制度，加強(qiáng)監(jiān)察10.中港兩地物管的分別(i)六個(gè)方面比較1.概念4.專業(yè)資格2.物業(yè)種類5.財(cái)務(wù)管理3.法律6.維修及保養(yǎng)10.中港兩地物管的分別(ii)概念方面香港業(yè)主/住戶願(yuàn)意繳交管理費(fèi)公用地方及設(shè)施大廈各項(xiàng)收支均為大

6、廈管理帳項(xiàng)管理公司只收取經(jīng)理人酬金作為利潤購買保險(xiǎn)以減低風(fēng)險(xiǎn)10.中港兩地物管的分別(iii)概念方面國內(nèi)業(yè)主/住戶比較不願(yuàn)意繳交管理費(fèi)發(fā)展商售樓後仍然認(rèn)為擁有物業(yè)大廈帳內(nèi)之盈餘歸物管公司作為利潤沒有購買保險(xiǎn)概念10.中港兩地物管的分別(iv)物業(yè)種類方面香港住宅(包括單幢式及屋苑)商場/購物中心寫字樓工業(yè)大廈/工貿(mào)大廈其它設(shè)施–康體中心、學(xué)校、展覽中心、街市等10.中港兩地物管的分別(v)物業(yè)種類方面國內(nèi)住宅小區(qū)辦公樓商場10.中港兩地物管的分別(vi)法律方面香港(i)成文法例(Ordinance)房屋條例(第283章)建築物管理?xiàng)l例(第344章)業(yè)主與租客(綜合)條例(第7章)

7、(ii)普通法的案例(Precedent)10.中港兩地物管的分別(vii)法律方面國內(nèi)全國性的法律/法規(guī)：例如:物業(yè)管理?xiàng)l例物權(quán)法各省、市的地方性法規(guī)：例如：深圳經(jīng)濟(jì)特區(qū)住宅區(qū)物業(yè)管理例北京居住社區(qū)物業(yè)管理辦法10.中港兩地物管的分別(viii)專業(yè)資格方面香港註冊專業(yè)房屋經(jīng)理(RPHM)香港房屋經(jīng)理學(xué)會(huì)專業(yè)會(huì)員(HKIH)英國特許房屋經(jīng)理學(xué)會(huì)專業(yè)會(huì)員(CIH)10.中港兩地物管的分別(ix)專業(yè)資格方面國內(nèi)建設(shè)部-物業(yè)管理員上崗證-物業(yè)管理部門經(jīng)理上崗