房地產(chǎn)評(píng)估的原則和程序

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1、第三章房地產(chǎn)評(píng)估的原則和程序第一節(jié)房地產(chǎn)評(píng)估的原則第二節(jié)房地產(chǎn)評(píng)估的程序教學(xué)目的與要求:通過(guò)本章學(xué)習(xí),使學(xué)生掌握房地產(chǎn)估價(jià)的基本原則,了解房地產(chǎn)估價(jià)原則的不同分類;理解估價(jià)程序的作用,掌握房地產(chǎn)估價(jià)程序,確定估價(jià)業(yè)務(wù)受理及其基本事項(xiàng),掌握估價(jià)實(shí)際操作過(guò)程教學(xué)重點(diǎn):房地產(chǎn)估價(jià)的基本原則;房地產(chǎn)估價(jià)程序內(nèi)容教學(xué)難點(diǎn):房地產(chǎn)估價(jià)的基本原則第一節(jié)房地產(chǎn)評(píng)估的原則估價(jià)原則定義人們?cè)诜康禺a(chǎn)估價(jià)的反復(fù)實(shí)踐和理論探索中,逐漸認(rèn)識(shí)了房地產(chǎn)價(jià)格形成和運(yùn)動(dòng)的客觀規(guī)律,在此基礎(chǔ)上總結(jié)出了一些簡(jiǎn)明扼要的、在估價(jià)活動(dòng)中應(yīng)當(dāng)遵循的法則或標(biāo)準(zhǔn)。這些法則或標(biāo)準(zhǔn)就是房地產(chǎn)估價(jià)原

2、則。房地產(chǎn)估價(jià)原則是使不同的估價(jià)人員對(duì)估價(jià)的基本前提具有認(rèn)識(shí)上的一致性,對(duì)同一估價(jià)對(duì)象在同一估價(jià)目的、同一估價(jià)時(shí)點(diǎn)下的估價(jià)結(jié)果具有近似性。每一位估價(jià)人員都應(yīng)正確地理解房地產(chǎn)估價(jià)原則,以此作為估價(jià)時(shí)的指南。對(duì)房地產(chǎn)估價(jià)總的要求是獨(dú)立、客觀、公正,這應(yīng)作為房地產(chǎn)估價(jià)的最高原則。同時(shí)在具體估價(jià)作業(yè)中應(yīng)當(dāng)遵循的原則主要有5項(xiàng):(1)合法原則;(2)最高最佳使用原則;(3)替代原則;(4)估價(jià)時(shí)點(diǎn)原則;(5)公平原則。一、獨(dú)立、客觀、公正原則獨(dú)立、客觀、公正原則是房地產(chǎn)評(píng)估的最高行為準(zhǔn)則。獨(dú)立,一是要求估價(jià)機(jī)構(gòu)本身應(yīng)當(dāng)是一個(gè)獨(dú)立機(jī)構(gòu);二是要求估價(jià)機(jī)構(gòu)和

3、估價(jià)人員與估價(jià)對(duì)象及相關(guān)當(dāng)事人沒(méi)有利害關(guān)系;三是要求估價(jià)機(jī)構(gòu)和估價(jià)人員在估價(jià)中不應(yīng)受外部干擾因素的影響。客觀,是要求估價(jià)機(jī)構(gòu)和估價(jià)人員不帶著自己的好惡、情感和偏見(jiàn),完全從實(shí)際出發(fā),按照事物的本來(lái)面目去估價(jià)。公正,是要求估價(jià)機(jī)構(gòu)和估價(jià)人員在估價(jià)中應(yīng)公平正直,不偏袒任何一方。二、合法原則合法原則要求房地產(chǎn)估價(jià)應(yīng)以估價(jià)對(duì)象的合法權(quán)益為前提進(jìn)行。合法權(quán)益包括合法產(chǎn)權(quán)、合法使用、合法處分等方面。(1)在合法產(chǎn)權(quán)方面,應(yīng)以房地產(chǎn)權(quán)屬證書(shū)、權(quán)屬檔案的記載或者其他合法證件為依據(jù)。我國(guó)現(xiàn)行的房地產(chǎn)權(quán)屬證書(shū)有土地權(quán)屬證書(shū)、房屋權(quán)屬證書(shū)和統(tǒng)一的房地產(chǎn)權(quán)屬證書(shū)。土地

4、權(quán)屬證書(shū)有《國(guó)有土地使用證》、《集體土地所有證》、《集體土地使用證》和《土地他項(xiàng)權(quán)利證明書(shū)》四種。房屋權(quán)屬證書(shū)有《房屋所有權(quán)證》、《房屋共有權(quán)證》和《房屋他項(xiàng)權(quán)證》三種。當(dāng)縣級(jí)以上地方人民政府由一個(gè)部門統(tǒng)一負(fù)責(zé)房產(chǎn)管理和土地管理工作的,可能制作、頒發(fā)統(tǒng)一的房地產(chǎn)權(quán)證書(shū)。統(tǒng)一的房地產(chǎn)權(quán)證書(shū)有《房地產(chǎn)權(quán)證》、《房地產(chǎn)共有權(quán)證》和《房地產(chǎn)他項(xiàng)權(quán)證》三種。房地產(chǎn)評(píng)估中,估價(jià)對(duì)象是具有合法產(chǎn)權(quán)的房地產(chǎn)?房地產(chǎn)評(píng)估中,成為估價(jià)對(duì)象不只有合法產(chǎn)權(quán)的房地產(chǎn)。在估價(jià)過(guò)程中,就合法產(chǎn)權(quán)而言,就是要將不合法產(chǎn)權(quán)的房地產(chǎn)當(dāng)作不合法產(chǎn)權(quán)的房地產(chǎn)來(lái)評(píng)估。例如:行政劃撥的

5、土地不能當(dāng)做有償出讓的土地來(lái)估價(jià);違法占地不能當(dāng)做合法占地來(lái)估價(jià);臨時(shí)建筑不能當(dāng)做永久建筑來(lái)估價(jià);部分產(chǎn)權(quán)的房地產(chǎn)不能當(dāng)做完全產(chǎn)權(quán)的房地產(chǎn)來(lái)估價(jià)等。(2)在合法使用方面,應(yīng)以使用管制(如城市規(guī)劃、土地用途管制等)為依據(jù)。例如,如果城市規(guī)劃規(guī)定了某宗土地的用途、建筑高度、容積率、建筑密度等,那么,對(duì)該宗土地進(jìn)行估價(jià)就必須以其使用符合這些規(guī)定為前提。(3)在合法處分方面,應(yīng)以法律、法規(guī)或合同(如土地使用權(quán)出讓合同)等允許的處分方式為依據(jù)。處分方式包括買賣、租賃、抵押、典當(dāng)、抵債、贈(zèng)與等。以抵押為例:①法律、行政法規(guī)規(guī)定不得抵押的房地產(chǎn),就不能作為

6、以抵押為估價(jià)目的的估價(jià)對(duì)象,或者說(shuō)這類房地產(chǎn)沒(méi)有抵押價(jià)值。②法律、法規(guī)規(guī)定應(yīng)當(dāng)符合一定條件才能轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn),評(píng)估其抵押價(jià)值時(shí),應(yīng)該符合轉(zhuǎn)讓條件,否則不應(yīng)當(dāng)作為以抵押作為估價(jià)目的的評(píng)估對(duì)象,沒(méi)有抵押價(jià)值。③評(píng)估土地使用權(quán)是以劃撥方式取得的房地產(chǎn)抵押價(jià)值時(shí),不應(yīng)包含土地使用權(quán)出讓金。④評(píng)估拖欠工程款的房地產(chǎn)的抵押價(jià)值時(shí),該房地產(chǎn)的價(jià)值扣除拖欠工程款后的余額部分才是抵押價(jià)值。(4)在其他方面,評(píng)估出的價(jià)格必須符合國(guó)家的價(jià)格政策。例如,評(píng)估政府定價(jià)或政府指導(dǎo)價(jià)的房地產(chǎn),應(yīng)遵循政府定價(jià)或政府指導(dǎo)價(jià);農(nóng)地征用和城市房屋拆遷補(bǔ)償估價(jià),要符合政府有關(guān)農(nóng)地征用

7、和城市房屋拆遷補(bǔ)償?shù)姆?、行政法?guī)等。三、最高最佳使用原則最高最佳使用原則要求房地產(chǎn)估價(jià)應(yīng)以估價(jià)對(duì)象的最高最佳使用為前提進(jìn)行。最高最佳使用是指法律上許可、技術(shù)上可能、經(jīng)濟(jì)上可行,經(jīng)過(guò)充分合理的論證,能使估價(jià)對(duì)象的價(jià)值達(dá)到最大的一種最可能的使用。在房地產(chǎn)估價(jià)中通常使用四個(gè)標(biāo)準(zhǔn)、三個(gè)方面、三個(gè)原理來(lái)解釋最高最佳使用原則。(一)四個(gè)標(biāo)準(zhǔn)在實(shí)際估價(jià)中,要尋找最高最佳使用的方法,最高最佳使用必須符合4個(gè)標(biāo)準(zhǔn):1.法律上的許可性:對(duì)于每一種潛在的使用方式,首先檢查其是否為法律所允許。如果是法律不允許的,應(yīng)被淘汰。2.技術(shù)上的可能性:對(duì)于法律所允許的每一種

8、使用方式,要檢查它在技術(shù)上是否能夠?qū)崿F(xiàn),包括建筑材料性能、施工技術(shù)手段等能否滿足要求。如果是技術(shù)上達(dá)不到的,應(yīng)被淘汰。3.經(jīng)濟(jì)上的可行性:經(jīng)濟(jì)可行性檢驗(yàn)的一般做法是

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