房地產(chǎn)開發(fā)公司房地產(chǎn)開發(fā)管理制度

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1、房地產(chǎn)開發(fā)公司房地產(chǎn)開發(fā)管理制度第一章房產(chǎn)項(xiàng)目立項(xiàng)程序第二章房產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)程序及實(shí)施細(xì)則第-:章合同管理制度第四章工程招標(biāo)及工程設(shè)備、材料采購招標(biāo)辦法第五章工程概（預(yù)）算、決算管理制度第六章資金審批制度（工程預(yù)支付）第一章房產(chǎn)項(xiàng)目立項(xiàng)程序-、公司投資計(jì)劃，由投資策劃部提出各種開發(fā)設(shè)想，主管副總經(jīng)理牽頭，集思廣益，初步確定房產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目，同時(shí)對(duì)各項(xiàng)目進(jìn)行分析和估算。二、公司投資策劃部負(fù)責(zé)搜集、篩選開發(fā)用地信息，了解已初步確定項(xiàng)目的用地概況、背景及產(chǎn)權(quán)歸屬。三'根據(jù)城市整體經(jīng)濟(jì)發(fā)展規(guī)劃和建設(shè)規(guī)劃，投資策劃部會(huì)同銷售部等部門進(jìn)行市場分析、策劃與效益評(píng)

2、估，提出項(xiàng)目開發(fā)申請(qǐng),編制初步建議書或項(xiàng)目意向書，送公司總經(jīng)理、董事會(huì)審定后，根據(jù)審批意見進(jìn)一步將建議書的內(nèi)容詳細(xì)化、明確化、精確化，由主管副總組織有關(guān)部門人員進(jìn)行可行性研究、論證后，由投資策劃部負(fù)責(zé)起草項(xiàng)目建議書，撰寫可行性報(bào)告。項(xiàng)目建議書應(yīng)包括用地概況、背景、產(chǎn)權(quán)歸屬，市場分析，策劃與效益評(píng)估等。可行性報(bào)告須有一定的技術(shù)分析，數(shù)據(jù)、資料要全面、準(zhǔn)確。四、可行性報(bào)告和項(xiàng)目建議書經(jīng)總經(jīng)理審查后，須經(jīng)公司董事會(huì)審定批準(zhǔn)才能確定立項(xiàng)。投資策劃部據(jù)此重新修訂。根據(jù)國家有關(guān)部門的規(guī)定把立項(xiàng)分兩類：公司決策立項(xiàng)和報(bào)批計(jì)委立項(xiàng)。五、經(jīng)總經(jīng)理、董事長批準(zhǔn)

3、立項(xiàng)后，投資策劃部對(duì)項(xiàng)目開發(fā)所涉及的用地權(quán)屬單位進(jìn)行深入洽談，采取各種方法爭取優(yōu)惠開發(fā)條件。六'投資策劃部負(fù)責(zé)編制聯(lián)建合同或協(xié)議書，報(bào)上級(jí)管理部門審查同意后，協(xié)助總經(jīng)理或主管領(lǐng)導(dǎo)簽約。七、項(xiàng)目立項(xiàng)工作流程（圖）第二章房產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)程序及實(shí)施細(xì)則一、根據(jù)上級(jí)管理部門審定的工程項(xiàng)目，由投資策劃部編制投資建設(shè)計(jì)劃，上報(bào)市計(jì)委辦理建設(shè)計(jì)劃手續(xù)。二'投資策劃部到勘察設(shè)計(jì)院購買用地區(qū)域地形圖，請(qǐng)?jiān)摼钟嘘P(guān)人員進(jìn)行現(xiàn)場勘察，對(duì)有關(guān)技術(shù)數(shù)據(jù)進(jìn)行核查、標(biāo)注。三'由投資策劃部負(fù)責(zé)編寫規(guī)劃用地申請(qǐng)，報(bào)規(guī)劃局并填寫有關(guān)文件，請(qǐng)規(guī)劃局用地處派人查看現(xiàn)場。四、辦理規(guī)劃藍(lán)線

4、圖（動(dòng)遷藍(lán)線）、規(guī)劃用地許可證、建設(shè)用地許可證、規(guī)劃設(shè)計(jì)條件等手續(xù)。五、藍(lán)線辦理完畢，到市土地管理局辦理土地使用證，簽訂土地出讓合同，與土地局有償科談判（盡可能降低地價(jià)），交納土地有償使用金。六、領(lǐng)取拆遷申請(qǐng)表，公司報(bào)表，填寫、辦理拆遷許可證。召開拆遷戶動(dòng)員大會(huì)，丈量拆遷戶房屋土地面積，上報(bào)安置辦法，辦理拆遷手續(xù)具體程序。七'拆遷完畢后，由市拆遷辦給返紅線證明，取得市拆遷辦給市規(guī)劃局的通知，市土地局給市規(guī)劃局的通知，附藍(lán)線圖、等辦理建筑紅線。八'rti投資策劃部委托勘察設(shè)計(jì)單位，對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行全面勘察規(guī)劃，編寫開發(fā)項(xiàng)目工程的初步設(shè)計(jì)及整體造價(jià)估

5、算。九、由投資策劃部持取得的紅線圖等手續(xù)到計(jì)委申報(bào)年度投資計(jì)劃，并辦理投資許可證。十、對(duì)應(yīng)納稅工程項(xiàng)目，由投資策劃部協(xié)助財(cái)務(wù)部辦理向市稅務(wù)局申報(bào)投資方向調(diào)節(jié)稅。H~、由投資策劃部將取得各種手續(xù)和許可證進(jìn)行整理移交工程部辦理單體設(shè)計(jì)、施工許可證和行政辦存檔。十二、工程項(xiàng)目前期開發(fā)工作流程（圖）附圖一：工程項(xiàng)目前期開發(fā)工作流程投資策劃部計(jì)委勘察設(shè)計(jì)院規(guī)劃局土地局拆遷辦規(guī)劃局勘察設(shè)計(jì)院計(jì)委建委a■■■稅務(wù)局編制投資發(fā)展計(jì)劃11審批建設(shè)計(jì)劃購用地巧域地形圖辦藍(lán)線手續(xù)辦土地出讓手續(xù)3領(lǐng)取拆遷許可證辦理紅線手續(xù)工程勘察設(shè)計(jì)辦投線許可證投資方向調(diào)節(jié)稅f辦

6、肺1:許可訐第三章合同管理制茨第一節(jié)總則一、為不斷提高公司的管理水平，運(yùn)用法律手段管理經(jīng)濟(jì)，維護(hù)公司的合法權(quán)益和最高信譽(yù)，杜絕合同糾紛，根據(jù)中華人民共和國“合同法”等有關(guān)法律規(guī)定，結(jié)合公司實(shí)際，制定本制度。二、本制度的合同指公司簽訂的及公司部門代表公司對(duì)外簽訂的所有經(jīng)濟(jì)合同、協(xié)議、保證書。三、合同是法人之間為實(shí)現(xiàn)一定的經(jīng)濟(jì)冃的，明確相互權(quán)利和義務(wù)關(guān)系的協(xié)議。在本公司的經(jīng)營范圍內(nèi)，凡對(duì)外發(fā)生經(jīng)濟(jì)關(guān)系，應(yīng)一律依法訂立經(jīng)濟(jì)合同。四、本公司所有經(jīng)濟(jì)合同的訂立需按規(guī)定的程序?qū)徍?，由審核人員發(fā)表審核意見并修訂后，由公司法定代表人授權(quán)合同簽訂人員進(jìn)行合同

7、簽字。重大的經(jīng)濟(jì)合同經(jīng)董事會(huì)通過，由法定代表人簽署。五、本公司對(duì)外簽訂的一切經(jīng)濟(jì)合同，必須嚴(yán)肅謹(jǐn)慎，全面完整、合理合法，不得有損害本公司經(jīng)濟(jì)利益的行為。第二節(jié)合同的訂立一、訂立經(jīng)濟(jì)合同必須遵守國家法律，必須符合國家政策和本公司有關(guān)規(guī)定，必須做到平等互利，協(xié)商一致，等價(jià)有償?shù)脑瓌t。二'訂立合同必須采用國家制定或公司規(guī)定的正式范本合同。三、各類合同的簽訂須要求對(duì)方出具營業(yè)執(zhí)照原件或復(fù)印件、資質(zhì)證書，掌握對(duì)方的法人資格，資信情況，審查對(duì)方承辦人員有無代理權(quán)及代理權(quán)限，對(duì)不具備條件的簽字人員，不得認(rèn)可其在合同上的簽字、蓋章。四、訂立書面經(jīng)濟(jì)合同文本

8、應(yīng)至少一式四份，兩份正本，兩份副本，契約雙方各執(zhí)兩份。五、公司對(duì)外簽訂的任何一種經(jīng)濟(jì)合同，其內(nèi)容都應(yīng)具備以下主要條款：1、標(biāo)的（貨物、勞務(wù)、工程項(xiàng)目等）2、數(shù)量和質(zhì)量3、價(jià)款和酬