房地產業(yè)政策管理及房地產業(yè)市場剖析論文

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1、房地產業(yè)政策管理及房地產業(yè)市場剖析論文房地產業(yè)政策管理及房地產業(yè)市場剖析論文預讀：摘要:1房地產業(yè)新政與房地產業(yè)市場表現(xiàn)2009年,屮國房地產業(yè)市場漲聲一片，全國及主要城市的商品房銷售面枳、銷售價格、銷售額均創(chuàng)歷史新高;總價及單價地王不斷涌現(xiàn)，市場熱度甚至超過2007年.為遏制部分城市房價上漲過快,2009年年底，中央政府加大了對市場的調控，以2010年1月7日出臺的“國十一條”為標志,2010年的房地產業(yè)政策出現(xiàn)了由“寬松，轉為“調控,啲新階段.“國一條咄臺以后,2010年1?2月份，房價出現(xiàn)了交易

2、量萎縮，房價上漲趨緩的形勢.但進入三月份情況發(fā)生變化，據(jù)國家統(tǒng)計局數(shù)據(jù)顯示,1?3月份全國商品房銷售而積為15361力平方米，同比增長35.8%.3月份，全國7（）個人屮城市新建商品住宅價格同比上漲15.9%；二手住宅銷售價格同比上漲9.5%；1-3月商品房綜合銷售均價為5193元，同比上升16.1%；房價再一次創(chuàng)出新高,呈現(xiàn)量價齊漲的局面，并向二、三線城市傳導和蔓延.面對這種房地產業(yè)形勢，中央政府又及時出臺了新的房地產業(yè)調控措施.2010年4月14H國務院常務會議決定實行差別化的信貸、稅收和土地政策

3、、堅決遏制住房價格過快上漲.之后4月17H,國辦乂發(fā)布了《國務院關于堅決遏制部分城市房價過快上漲的通知》,通知要求對購買首套自住房fl?套型建筑面積在90平方米以上的家庭,貸款首付款比例不得低于30%；對貸款購買第二套住房的家庭，貸款首付款比例不得低于50%,貸款利率不得低于基準利率的1」倍;対貸款購買第三套及以上住房的，大幅度提高首付款比例和利率水平.此次房地產業(yè)政策調控被認為是歷次房地產業(yè)政策屮調控力度最人的一次,但調控效果卻并不如人意，中國國家統(tǒng)計局發(fā)布的最新數(shù)據(jù)衣明,4月份，全國70個人小城市

4、的新建商品住宅銷售價格同比上17.3%,漲幅創(chuàng)下紀錄，其屮,90平米及以下的新建商品住宅,價格上漲幅度更是達到22.4%.尤其值得注意的是,和“國十條咄臺后市場一片看跌背道而馳的是，上述兩個數(shù)字與3月份比較，不僅未跌，反而分別上漲約1.5%.2房地產業(yè)政策調控失效的原因分析不可否認，此次房地產業(yè)政策調控調控的力度Z大,出臺的政策Z多，頻率Z高都是史無前例的，這表明了政府堅決打擊樓市再度泡沫化的決心?在如此嚴厲的調控中，人屮城市的房價為何不降反升，房地產業(yè)政策調控失效的原因是什么，本文歸納了以下兒點：首

5、先，“國十條”及實施細則缺乏對一些重要概念的清晰界定，國十條及實施細則小至今還有—?些重要的概念尚未界定清晰，而這些模糊的概念就是導致“國十條,，實施效來欠佳的—?個重要的原因.例如“國I?條”要求對“房價過高、上漲過快”的城市采取一系列打壓牯施.但該部門至今沒冇給出“房價過高、上漲過快”的界定標準，也沒有公布哪些城市出現(xiàn)“過高過快”，應屬于被打擊地區(qū).再者，“國十條''規(guī)定，“對存在捂盤惜售、囤積房源、哄抬房價等行為的房地產業(yè)開發(fā)企業(yè)，耍加大曝光和處罰力度，問題嚴重的要取消經營資格二但對什么是“哄抬

6、房價、捂盤惜fr,也未有清晰界定標準，其次，“國十條呻普遍被視作打擊炒房者最有效的一條——“引導個人合理住房消費和調節(jié)個人房產收益的稅收政策”（也就是房地產業(yè)特別稅和收益稅），至今不見蹤影.“國十條”對開發(fā)商最有效的制約手段——對后者進行土地增值稅的“重點清算和稽查二也停留在一句口號上.具次，地方政府利益與歷價漲跌休戚相關.由于我國土地對于土地“招拍掛”出讓方式,政府成為了房地產業(yè)市場利益主體之一（惟一掌握著壟斷性的土地供給權和新增土地的征用權），政府通過土地使用權的出售（即地和的貨幣化）積極參與房地

7、產業(yè)商品價值的形成，冇的地區(qū)地租價格占房地產業(yè)價格的50%以上?政府利益與房價漲跌休戚相關，原創(chuàng)論文因此對于許多因超大規(guī)?；ǘ成暇揞~債務的地方政府而言，房價下跌預期可能導致房市成交量劇烈卜?降，從而影響當?shù)氐目傮w經濟增長，而高度依賴土地的地方財政更可能因為新政而入不敷出?原創(chuàng)論文因此，許多地方政府遲遲不肯出臺配合“國十條"的實施細則，在觀望中等待著這股調控Z風風力減弱.比如,深圳的樓市新政在出臺前臨時變卦，開發(fā)商最擔心的“一戶一歷”限購令在最后一刻被取消.南京市政府則在市政府新聞發(fā)布會上為出臺更溫

8、和的實施細則造勢，宣稱調控已初顯效果,4刀下半刀“新開樓盤實際成交價格出現(xiàn)10%至20%降幅：而國家統(tǒng)計局周二的數(shù)據(jù)表明,南京市新建90平方米及以下商品住房價格比去年同期上漲了25.1%.最后，保障性住房建設缺乏貝體的保障措施保障性住房作為政府T?預住宅市場的一項重要政策工具，無論是對低收入群體實施特殊保障,還是對中低收入群體實施普遍保障，其基本原則就是對市場“拾遺補缺”.在2010年的“新國I-條”屮，屮央再次強調了保障性住房的重要性,要求各地盡快編制