商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)的風(fēng)險(xiǎn)分析及對(duì)策防范

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1、商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)的風(fēng)險(xiǎn)分析及對(duì)策防范摘要：文章就商業(yè)地產(chǎn)和住宅開發(fā)投資過程的差異，結(jié)合開發(fā)環(huán)節(jié)的不同，從成本、資金的回收周期，資金的回收方式，對(duì)開發(fā)商的運(yùn)營(yíng)能力的要求以及外部宏1和行業(yè)環(huán)境的影響等因素對(duì)商業(yè)地產(chǎn)和住宅的投資風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行對(duì)比分析，凸顯商業(yè)地產(chǎn)的投資風(fēng)險(xiǎn)，提出相應(yīng)的風(fēng)險(xiǎn)防范措施關(guān)鍵詞：住宅；商業(yè)地產(chǎn)；風(fēng)險(xiǎn)；分析截至2007年，中國(guó)商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)投資總體穩(wěn)定增長(zhǎng)，全國(guó)商業(yè)用房的投資總額是2775.56億元，同比增長(zhǎng)17.9%,也是連續(xù)3年保持在17%左右且高於住宅地產(chǎn)的投資增長(zhǎng)速度，期間大量的開

2、發(fā)商快速擴(kuò)張，進(jìn)入看好的商業(yè)地產(chǎn)。但是隨著國(guó)傢宏觀調(diào)控政策的累積效應(yīng)以及國(guó)際金融環(huán)境的變化到2008年,房地產(chǎn)行業(yè)開始進(jìn)入下調(diào)階段，到現(xiàn)在許多開發(fā)企業(yè)遭受著巨大的資金壓力，特別是要大量開發(fā)商業(yè)物業(yè)的開發(fā)商。但是商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展前景仍被看好，國(guó)務(wù)院及有關(guān)部門近日連續(xù)發(fā)佈的有關(guān)擴(kuò)大內(nèi)需方面的投資以及相關(guān)的金融政策的開放和銀行利息的不斷下調(diào)，在穩(wěn)定房地產(chǎn)市場(chǎng)的同時(shí)，為商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展提供瞭新機(jī)會(huì)一、問題提出商業(yè)地產(chǎn)指用於各種零售、餐飲、娛樂、健身服務(wù)、休閑等經(jīng)營(yíng)用途的商業(yè)類房地產(chǎn)。住宅是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)（

3、單位）建設(shè)並出售、出租給使用者，僅供傢庭日常居住用的建築物。在擁有良好的發(fā)展前景，但又面臨重重困難的情況下，特別是面臨資金鏈的壓力，如何走好商業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)的這條路就顯得很重要。所以在這個(gè)時(shí)期通過傳統(tǒng)住宅的開發(fā)與商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)的投資風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行比較分析就顯得更有實(shí)際意義，對(duì)商業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)投資風(fēng)險(xiǎn)要怎麼認(rèn)識(shí)才能保證企業(yè)在以後健康持續(xù)的發(fā)展？二、投資風(fēng)險(xiǎn)差異分析房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)是指投資者在投資的過程中由於各種影響因素如政策因素，自然因素，經(jīng)濟(jì)因素等等因素的影響，而導(dǎo)致投資者最終的收益的結(jié)果不同，這裡主要是指給

4、投資者帶來的損失。住宅地產(chǎn)開發(fā)是投入之後能夠一次性快速回籠資金的，而商業(yè)地產(chǎn)則是長(zhǎng)期的投資過程。他們各自有自己的特色，所以面臨的風(fēng)險(xiǎn)也是不同的(-)開發(fā)環(huán)節(jié)上的區(qū)分最基本的開發(fā)環(huán)節(jié)的不同。當(dāng)開發(fā)商看好某個(gè)城市準(zhǔn)備進(jìn)入的前提就是對(duì)該城市的市場(chǎng)環(huán)境有一個(gè)充分的市場(chǎng)環(huán)境分析，看好該城市的消費(fèi)潛力之後就會(huì)著手尋找投資機(jī)會(huì)，這時(shí)住宅地產(chǎn)開發(fā)主要環(huán)節(jié)包括“選址■建設(shè)■銷售”，銷售完畢後開發(fā)工作就基本結(jié)束，建設(shè)是開發(fā)能否成功的關(guān)鍵環(huán)節(jié)。商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)包括“策劃■選址■建設(shè)■招商■經(jīng)營(yíng)”等環(huán)節(jié)，每個(gè)環(huán)節(jié)都必須考慮

5、對(duì)最終的商業(yè)經(jīng)營(yíng)的影響，商業(yè)經(jīng)營(yíng)才是開發(fā)能否成功的關(guān)鍵環(huán)節(jié)。因此,住宅地產(chǎn)開發(fā)隻要求開發(fā)商有一般的房地產(chǎn)開發(fā)知識(shí)和經(jīng)驗(yàn)，而商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)要求開發(fā)商不但有一般房地產(chǎn)開發(fā)的知識(shí)和經(jīng)驗(yàn)，還必須具有商業(yè)經(jīng)營(yíng)管理經(jīng)驗(yàn)（二）項(xiàng)目成本上的區(qū)分從項(xiàng)目的選址上來說，商業(yè)地產(chǎn)一般都是佈置在城市的中心，或者是在政府規(guī)劃定位將來發(fā)展的CBD區(qū)域。首先就決定瞭它的地價(jià)很高，整個(gè)項(xiàng)目的土地出讓金數(shù)額巨大，商業(yè)地產(chǎn)的地價(jià)與一般住宅項(xiàng)目的地價(jià)的差別是很大的，就拿廣州地區(qū)來說，商業(yè)地產(chǎn)的樓面地價(jià)是住宅的2倍左右。建設(shè)成本上來說商業(yè)

6、地產(chǎn)的建設(shè)成本比住宅地產(chǎn)的建設(shè)成本更高，特別是大型購(gòu)物中心的設(shè)計(jì)要求更高，因?yàn)橐菁{大量的人流，對(duì)建築的安全設(shè)計(jì)、質(zhì)量等提岀很高的要求，同時(shí)在形體設(shè)計(jì)方面商業(yè)地產(chǎn)一般都是地區(qū)性的標(biāo)志性建築這些導(dǎo)致商業(yè)地產(chǎn)的前期投入成本在單位上就要比住宅要高，相對(duì)於住宅而言的建設(shè)成本較?。ㄈ┵Y金的回收周期區(qū)分從回收周期上來分析，一般住宅項(xiàng)目，從前期的拿地到建成銷售，一般1年左右。當(dāng)然是項(xiàng)目的具體情況而言，有的具有整體開發(fā)實(shí)力的開發(fā)商從拿地到建成隻有6個(gè)月。新出臺(tái)的政策,要求封頂以後才能夠預(yù)售，從建成到開始預(yù)售的

7、時(shí)間為1年甚至更短，這樣開發(fā)商在市場(chǎng)環(huán)境好的時(shí)候，回收資金的速度很快，而商業(yè)地產(chǎn)的資金回收壓力是相當(dāng)大。中信廣場(chǎng)1997年建成開始投入使用，直到2007年近10年的時(shí)間才將投入的成本收回，而整個(gè)廣場(chǎng)投資額37億港元，涉及的金額相當(dāng)?shù)拇?。一個(gè)完整的商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目則需要5?7年，而回收周期則在7/0年左右。這對(duì)開發(fā)商的資金實(shí)力來說是嚴(yán)峻的考驗(yàn)。所以在資金回收周期上來講，商業(yè)地產(chǎn)的面臨的資金壓力比住宅地產(chǎn)要大很多。正是商業(yè)地產(chǎn)的投資回收周期與住宅地產(chǎn)的不同，所以兩種物業(yè)的運(yùn)行周期也不同，一般而言商業(yè)

8、地產(chǎn)的運(yùn)行周期是要比住宅地產(chǎn)的周期要長(zhǎng)（四）資金的回收方式的區(qū)分商業(yè)地產(chǎn)的資金回收方式主要是通過租金，它的主要運(yùn)行方式是租賃運(yùn)營(yíng)，這些年失敗的商業(yè)地產(chǎn)的營(yíng)運(yùn)經(jīng)驗(yàn)就是，不能隨便拆分出售產(chǎn)權(quán)各自營(yíng)運(yùn)，這樣不能很好地形成規(guī)模效應(yīng)，不能形成良好的業(yè)態(tài)組合，就不能吸引足夠的人流來支持整個(gè)商業(yè)中心，最終會(huì)導(dǎo)致商業(yè)項(xiàng)目難以經(jīng)營(yíng)下去。租金的多少主要是由商業(yè)地產(chǎn)結(jié)合本身所形成的商業(yè)環(huán)境，一旦消費(fèi)者認(rèn)同區(qū)位中心環(huán)r-境，這使它的租金相應(yīng)的也會(huì)大幅上漲，所以，商業(yè)地產(chǎn)的是一種引鳳築巢的開發(fā)模式，能否吸引大型的商傢入駐