阜寧項目風(fēng)險投資報告

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1、中國?項目可行性研究報告分析編制人：李強(qiáng)編制年月：2007"1一、總體規(guī)劃建筑原則1、項目綜合定位項目整體定位在規(guī)劃設(shè)計上，力求高綠化低密度；綜合服務(wù)配套設(shè)施齊全；體現(xiàn)小區(qū)獨特的整體建筑風(fēng)格；人車分流，動靜結(jié)合。在建筑設(shè)計上，充分顯示人性化的居家住宅，提高使用率，降低公攤面積，綜合考慮住宅的使用功能和空間組合等因素。在價格定位上，以中高檔住宅為基準(zhǔn)，結(jié)合市場和銷售情況，擬定相應(yīng)的價格策略。在戶型面積上，為考慮到消費者的接受程度，項目以中等戶型為主，降低置業(yè)者的購買壓力。2、規(guī)劃原則：*高綠化低密度；丄綜合服務(wù)配套設(shè)施齊全；4戶型設(shè)

2、計適合“升級換代”居住要求；4-體現(xiàn)小區(qū)獨特的整體建筑風(fēng)格4-以“高起點規(guī)劃，高檔次定位，重人文，重環(huán)境”為基本宗旨，以“新都市主義”為其開發(fā)理念。4根據(jù)開發(fā)地塊的政府規(guī)劃用地性質(zhì)，結(jié)合地塊的幾何形狀，在規(guī)劃設(shè)計時應(yīng)有機(jī)地進(jìn)行總體布局，形成一個功能分區(qū)明確的綜合體，同時通過空間交通組織與景觀系統(tǒng)的組織，使其成為一個功能區(qū)域間有機(jī)聯(lián)系，在近期新添區(qū)域配套還無法成熟的背景下的一個具有自我平衡的生命體。丄強(qiáng)化項目整體組織，建筑空間與地塊周邊環(huán)境的有機(jī)協(xié)調(diào)，體現(xiàn)建筑空間優(yōu)勢和景觀空間優(yōu)勢，體現(xiàn)高低錯落的層次感。3、總平面布局：總平面圖略呈

3、長方形布局，保證日照間距在0.8H之下，采光通風(fēng)順暢；中心花園布置在小區(qū)中部，下設(shè)地下停車位，利用不規(guī)則地形布置球場和休息廳，小區(qū)設(shè)北、南兩個主出入口；對于臨街住宅，采用雙層隔音玻璃窗設(shè)計，提供給置業(yè)一個安靜的居家環(huán)境。建筑風(fēng)格：丄建筑風(fēng)格上傾向于現(xiàn)代主義建筑所倡導(dǎo)的對點線面的運用、對幾何形態(tài)的運用和對新技術(shù)新材料的選擇，特別是建筑細(xì)部上強(qiáng)調(diào)人文設(shè)計元素。*從個體到群體，從建筑到環(huán)境，從總體構(gòu)思到細(xì)部處理，各個方面都創(chuàng)造出獨具風(fēng)格但又協(xié)調(diào)統(tǒng)一的建筑風(fēng)格，營造一個高速、快捷、簡潔、積極的新時代新城市精神。4、交通道路：亠便捷順暢的交

4、通體系，實行有效的人車分流，處理好商業(yè)、休閑購物、居住各區(qū)域人流車流的分散與集中，使各個區(qū)域之間即便捷連接，又適當(dāng)分隔。丄利用主干道對各主要區(qū)域劃分的同時，充分結(jié)合城市交通網(wǎng)線的布局及其功能，科學(xué)地引導(dǎo)人流進(jìn)入合個物業(yè)的功能區(qū)，同時合理設(shè)置人流及車流的緩沖區(qū)與分流區(qū)。丄利用區(qū)域內(nèi)干道，及物業(yè)內(nèi)部的過道及走廊導(dǎo)向，合理分隔商務(wù)區(qū)的合功能區(qū)域，體現(xiàn)動靜分離同時，能夠有效地引導(dǎo)人流與聚集人流。5、建筑方案總體構(gòu)思：建設(shè)地塊為火炬大道路段，基本要求是：建設(shè)方案總體構(gòu)思緊緊把握“人居和諧發(fā)展”這一主題，創(chuàng)造符合時代精神面貌的現(xiàn)代化建筑和優(yōu)美

5、的精品住宅小區(qū)。同時考慮到，由于社會經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，人們審美觀念也隨之變化，對現(xiàn)代建筑功能環(huán)境的要求以及建筑技術(shù)、材料也提出了更高的要求，因此，小區(qū)的建筑風(fēng)格和形式還應(yīng)注意不受傳統(tǒng)風(fēng)格的影響或限制，擬采用簡練的現(xiàn)代構(gòu)成手法，體現(xiàn)建筑的時代氣息和21世紀(jì)新的居住理念。6、配套系統(tǒng)：丄協(xié)調(diào)好項目與配套公建之間的關(guān)系，同時處理好大配套和小配套之間的關(guān)系，合理配置與規(guī)劃，從設(shè)計開端就考慮后期的商業(yè)運營與模式。丄充分考慮到可持續(xù)發(fā)展的需要，在整體規(guī)劃設(shè)計時應(yīng)考慮分期開發(fā)的影響，市政配套設(shè)計做出相應(yīng)考慮。一、產(chǎn)品定位本項目地處新城區(qū)板塊，某業(yè)內(nèi)人

6、士這樣形容新城區(qū)板塊的發(fā)展：新城區(qū)剛剛起步，除少數(shù)高檔樓盤外，開發(fā)類型單一檔次偏低，規(guī)模較小，開發(fā)中高檔樓盤仍有廣闊的空間和光明的前景。新城區(qū)板塊的個性屬于，一直與低端落后和偏遠(yuǎn)有關(guān)，以化工、輕紡、食品醫(yī)藥、新材料為主的高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)園區(qū)。因為產(chǎn)業(yè)的強(qiáng)力支撐，新城區(qū)板塊將呈現(xiàn)出一種區(qū)域溫室效應(yīng)，延續(xù)目前開發(fā)的強(qiáng)勁勢頭，銷售將會穩(wěn)中有升。而開發(fā)高檔物業(yè)，也將成為主流開發(fā)企業(yè)的一致選擇。曾經(jīng)因為城市的建設(shè)緩慢、配套發(fā)展滯后嚴(yán)重影響了該板塊樓市的發(fā)展，今天城北并不缺乏樓市強(qiáng)者：城市山水公園、泉?天下、仁恒項目都有著與其他任何一個板塊中的任

7、何一個樓盤較勁的實力。新的城市定位注定了未來幾年要將房地產(chǎn)發(fā)展為全縣的支柱產(chǎn)業(yè)。無疑這更增加了房產(chǎn)商逐鹿新城區(qū)的信心。2006年開始，房產(chǎn)商似乎也“達(dá)成共識”，誰能影響城南，誰將影響整個樓市。4-檔次定位：中高檔住宅丄形態(tài)定位：多層住宅+小高層住宅+高層住宅+臨街商鋪+酒店+大賣場4風(fēng)格定位：現(xiàn)代、簡約建成鹽城地區(qū)內(nèi)罕有的生活配套齊全的中高檔居住區(qū)。經(jīng)我鹽城地區(qū)及阜寧房地產(chǎn)市場調(diào)研發(fā)現(xiàn)，該地區(qū)住宅市場正處于供需兩旺的狀況，新興產(chǎn)品也隨著市場競爭的加劇不斷完善。開發(fā)商對于建筑外觀、戶型布局、景觀塑造、物業(yè)管理等方面的重視程度日益加深

8、……時尚的外觀、人性化的戶型設(shè)計、別致的綠景點綴、完善的生活服務(wù)是體現(xiàn)樓盤檔次的核心。根據(jù)使用功能，住宅采用框架剪力墻結(jié)構(gòu)大空間布局，條式結(jié)構(gòu)可根據(jù)消費者需求在設(shè)計時靈活組合，調(diào)整住宅平面空間構(gòu)成。住宅單體平面設(shè)計符合國家住宅建設(shè)基本標(biāo)準(zhǔn)和有關(guān)規(guī)范