金地_景園前期策劃方案

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1、上篇長(zhǎng)沙房地產(chǎn)市場(chǎng)研究第一章市場(chǎng)宏觀判研與板塊分析—、長(zhǎng)沙樓市宏觀背景研究1、長(zhǎng)沙市經(jīng)濟(jì)發(fā)展概況長(zhǎng)沙市是湖南的省會(huì)，有文字可考的歷史有3000多年，是具有深厚湖湘文化底蘊(yùn)的國(guó)家歷史文化名城和優(yōu)秀旅游城市，也是長(zhǎng)株潭經(jīng)濟(jì)一體化的核心城市；轄長(zhǎng)沙、望城、寧鄉(xiāng)三縣和瀏陽市，城區(qū)芙蓉、天心、雨花、開福和岳麓五區(qū)；總面積11819平方公里，其中市區(qū)面積556.33平方公里，市區(qū)建成區(qū)面積186平方公里；2004年年末總?cè)丝?10.38萬人，其中市區(qū)人口202.47萬人。2004年長(zhǎng)沙GDP總量接近湖南全省的五分之一,GDP總量為1108.85億元

2、，按可比價(jià)格計(jì)算，同比增長(zhǎng)14.8%。一二三產(chǎn)業(yè)比重為9.3：44.4：46.3o2、中部崛起與長(zhǎng)沙市地位長(zhǎng)沙已經(jīng)成為未來中國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展過程中的戰(zhàn)略耍地。從“十五"時(shí)期以來長(zhǎng)沙經(jīng)濟(jì)運(yùn)行的軌道來看，經(jīng)濟(jì)發(fā)展已經(jīng)進(jìn)入了新轉(zhuǎn)型期的關(guān)鍵時(shí)刻，長(zhǎng)沙有希望成為中部崛起的首發(fā)城市。長(zhǎng)沙加速崛起有以下幾大有利條件：規(guī)劃中的重慶■上海高速公路將使長(zhǎng)沙處于這兩個(gè)中心城市8小時(shí)物流圈的交匯點(diǎn)，規(guī)劃中的武廣高速鐵路將使長(zhǎng)沙融入武漢、廣州兩個(gè)屮心城市3小時(shí)經(jīng)濟(jì)圈，有利的地理位置將使長(zhǎng)沙未來的開放競(jìng)爭(zhēng)力得到極大提高，城市資本競(jìng)爭(zhēng)力得到空前提升。對(duì)比中部六市，近三年來

3、長(zhǎng)沙經(jīng)濟(jì)總量連超昆明、西安兩市，在全國(guó)35個(gè)中心城市的排位由第23位上升到第21位。目前長(zhǎng)沙的GDP值位居武漢、鄭州之后列第三，但經(jīng)濟(jì)引擎的拉動(dòng)力強(qiáng)勁。2004年的相關(guān)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)表明，長(zhǎng)沙全社會(huì)固定資產(chǎn)投資總額達(dá)到668億元，增速為38.98%；社會(huì)消費(fèi)品零售總額達(dá)到525億元，增長(zhǎng)16.2%；規(guī)模工業(yè)總產(chǎn)值突破700億元大關(guān)，增速達(dá)到28.3%o長(zhǎng)沙市的投資、消費(fèi)和規(guī)模工業(yè)三大經(jīng)濟(jì)引擎都已進(jìn)入穩(wěn)定較快增長(zhǎng)期，具備強(qiáng)勁的趕超實(shí)力。而據(jù)國(guó)家發(fā)改委新近公布的一項(xiàng)調(diào)查結(jié)果表明，以長(zhǎng)沙為首的長(zhǎng)株潭地區(qū)是湘鄂贛三省區(qū)域內(nèi)最有發(fā)展爆發(fā)力的城市群。這種

4、爆發(fā)力體現(xiàn)在三市的產(chǎn)業(yè)優(yōu)勢(shì)明顯，且呈互補(bǔ)性發(fā)展。3、長(zhǎng)沙綠地系統(tǒng)規(guī)劃環(huán)城林帶：規(guī)劃在繞城線兩側(cè)各控制100米進(jìn)行環(huán)城林帶建設(shè)，規(guī)劃面積約2000公頃。綠色通道：規(guī)劃在319國(guó)道城區(qū)段、京珠高速長(zhǎng)沙段、長(zhǎng)永、長(zhǎng)益高等級(jí)公路以及京廣鐵路、石長(zhǎng)鐵路兩側(cè)100米以內(nèi)形成綠色通道，防護(hù)林總面積550公頃。森林公園：規(guī)劃黑糜峰、麻潭山、谷山、洪山廟、石燕湖、同升湖、青竹湖、蓮花山、泉水沖、象鼻窩、團(tuán)頭湖、烏山等12個(gè)森林公園，總面積7000公頃。另有繞城線以南規(guī)劃野生動(dòng)物園一處，面積300?500公頃。河道風(fēng)光帶：規(guī)劃建設(shè)湘江、瀏陽河、靳江河、撈刀

5、河、澇水、龍王港河等6條江河風(fēng)光帶。組團(tuán)半態(tài)隔離帶：在繞城線內(nèi)側(cè)，城市中心區(qū)與城市組團(tuán)間規(guī)劃圭塘河園藝場(chǎng)、岳麓風(fēng)景區(qū)洋湖垸、谷山東方紅農(nóng)場(chǎng)、金霞洪山廟、鴨嘴鋪東岸鄉(xiāng)等5個(gè)組團(tuán)生態(tài)隔離帶。4、長(zhǎng)沙市公用設(shè)施用地規(guī)劃行政辦公用地：市屮心行政辦公用地原則上不再增加，在芙蓉南路兩廂，結(jié)合省政府新址規(guī)劃省級(jí)行政屮心;在金星人道東側(cè)、市府人道以北地段，結(jié)合市委、市政府規(guī)劃市級(jí)行政中心。文化娛樂用地：規(guī)劃布局結(jié)構(gòu)采用二區(qū)二園多點(diǎn)模式，二區(qū)即集影視、傳媒、會(huì)議展覽、旅游休閑于一體的省廣電屮心影視會(huì)展區(qū)和集體育、娛樂、休閑于一體的圭塘體育文化區(qū)；二園即集

6、文物展示、新聞出版、文化娛樂于一體的岳麓山西壺文化園和面向長(zhǎng)株潭集文化、藝術(shù)、娛樂為一體的綜合性文化園；多點(diǎn)即結(jié)合省博物館、省婦女活動(dòng)中心規(guī)劃的市級(jí)文化活動(dòng)屮心、古漢城出版屮心，在暮云、撈霞、星馬、高星設(shè)置區(qū)級(jí)活動(dòng)屮心。商貿(mào)用地：商業(yè)中心：規(guī)劃形成以五一廣場(chǎng)為核心的市級(jí)商業(yè)中心，河西星馬兩個(gè)次中心和若干個(gè)居住區(qū)級(jí)中心的零售商業(yè)體系。物流配送及物資集散屮心：規(guī)劃暮云、撈霞、星馬、望城坡等4個(gè)大型物流配送屮心。商務(wù)中心：以芙蓉廣場(chǎng)為核心，東起韶山路，西到蔡銬路，北至展覽館路，南到人民路，總面積約為3平方公里，集金融、商務(wù)、辦公于一體。體育用

7、地：規(guī)劃布局將以承辦全運(yùn)會(huì)為目標(biāo)，確定體育設(shè)施建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)和規(guī)模，重點(diǎn)改擴(kuò)建賀龍?bào)w育文化中心,規(guī)劃圭塘體育新城。教育科研用地：規(guī)劃布局岳麓山、含浦、金盆嶺、井灣子、馬泉等5大文教科研區(qū)。5、長(zhǎng)沙市房地產(chǎn)發(fā)展概況長(zhǎng)沙市的城市基礎(chǔ)設(shè)施大規(guī)模改造從1999年開始，2001年加速進(jìn)行，到去年已經(jīng)初具規(guī)模，主要包括道路拓展在內(nèi)的城市基礎(chǔ)設(shè)施的改善帶來了后續(xù)的連鎖效應(yīng)，長(zhǎng)沙市房地產(chǎn)需求真正被激發(fā)出來也就是一兩年的時(shí)間,目前的購房熱潮應(yīng)該是以前被壓抑了的需求正常反彈。長(zhǎng)沙房地產(chǎn)業(yè)起步較晚，直到1997年才掀起開發(fā)熱潮。在經(jīng)過七年的高速發(fā)展后，市區(qū)房地產(chǎn)開

8、發(fā)量已經(jīng)趨于飽和。眾多開發(fā)商把競(jìng)爭(zhēng)的戰(zhàn)火蔓延到市郊，紛紛在市郊跑馬圈地，希望在樓市塵戰(zhàn)中拔得頭籌。由于競(jìng)爭(zhēng)日益激烈，越來越多有實(shí)力的開發(fā)商進(jìn)行戰(zhàn)略轉(zhuǎn)移，紛紛選擇城市郊區(qū)大面積地塊進(jìn)行開發(fā)，不斷拓展新空間。近