杭州宋都美域地產(chǎn)項(xiàng)目開盤推廣營銷執(zhí)行方案書

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1、2007年“宋都美域”開盤推廣營銷執(zhí)行方案書南京宋都房地產(chǎn)開發(fā)有限公司2007年2月、市場(chǎng)環(huán)境總體分析與項(xiàng)目的SWOT分析1.1奧體板塊已成為南京住宅市場(chǎng)的主要供應(yīng)地之一1.2奧體板塊價(jià)格走勢(shì)1.32007年市場(chǎng)供應(yīng)量預(yù)測(cè)與分析1.4主力競(jìng)爭(zhēng)樓盤分析1.5—>項(xiàng)目的SWOT分析目標(biāo)客戶群的搜尋與選定2.1目標(biāo)客戶定性分析2.2>目標(biāo)客群細(xì)分項(xiàng)目的市場(chǎng)定位與推廣主題3.1項(xiàng)目定位的核心理念3.2項(xiàng)目的推廣主題3.3“美域”倡導(dǎo)的精神3.4“美域”定位的差異化四、銷售目標(biāo)4.12007年銷售目標(biāo)及資金回籠4.22007年銷售

2、目標(biāo)階段性分解4.3項(xiàng)目一期開盤重要經(jīng)濟(jì)指標(biāo)五、項(xiàng)目產(chǎn)品的跟進(jìn)策略5.1提前打造星級(jí)樣板景觀帶，眼見為實(shí)，拉動(dòng)銷售5.2充分挖掘“三重洗禮”的設(shè)計(jì)內(nèi)涵5.3提升小區(qū)安保系統(tǒng)等級(jí)5.4■一兀、以更多的科技含量，提升項(xiàng)目綜合競(jìng)爭(zhēng)力價(jià)格定位策略6.1價(jià)格定位的宗旨6.2價(jià)格制定策略6.3縱向價(jià)格策略的操作手法6.4營銷推廣階段作業(yè)流程匕營銷策劃與VI設(shè)計(jì)表現(xiàn)7.1營銷策劃總戰(zhàn)略7.2營銷策劃需解決的三大課題7.3營銷推廣戰(zhàn)術(shù)實(shí)施7.4主要事件節(jié)點(diǎn)計(jì)劃八、媒體組合及通路策略8.1媒體通路策略8.2媒體組合九、營銷推廣預(yù)算十、團(tuán)隊(duì)

3、組織及激勵(lì)政策10.1營銷團(tuán)隊(duì)人員架構(gòu)圖10.2銷售團(tuán)隊(duì)人員培訓(xùn)計(jì)劃10.3銷售激勵(lì)制度十一、執(zhí)行效果的預(yù)測(cè)與評(píng)估附件：1、2007年“宋都美域”營銷推廣重要節(jié)點(diǎn)計(jì)劃2、宋都美域2、3#樓價(jià)格表3、宋都美域銷售人員培訓(xùn)計(jì)劃4、項(xiàng)目VI設(shè)計(jì)表現(xiàn)部分一.市場(chǎng)環(huán)境分析與項(xiàng)目的SWOT分析1.1奧體板塊已成為南京住宅市場(chǎng)的主要供應(yīng)地之一2006年河西奧體板塊在售的商品房項(xiàng)目共18個(gè)，成交量為10462套?？偝山幻娣e達(dá)120萬平米左右。從全市看，河西板塊2006年的銷售量占到全市八區(qū)總量的20%,是城中、城東、城南、城北四區(qū)的總和

4、，而在河西板塊中，奧體板塊確占到了區(qū)域市場(chǎng)63%的銷售25%8%26%4%5%6%6%20%2006年各區(qū)商品房銷售比例■城中■城東■城南■城北■河西■仙西江寧■浦口2奧體板塊價(jià)格走勢(shì)：相比2005年的降價(jià)、促銷、造景等量。從而顯現(xiàn)，奧體板塊已成為了南京住宅的一個(gè)主要供應(yīng)市場(chǎng)，并在今后的2-3年內(nèi)，仍然是住宅市場(chǎng)的主力供應(yīng)市場(chǎng)。奧體板塊在河西市場(chǎng)所占銷售比例■河西其它區(qū)域■奧體較多的產(chǎn)品促銷手段，2006年，市場(chǎng)更多體現(xiàn)的是“漲升一片”。奧體板塊內(nèi)房?jī)r(jià)從2006年初5914元/itf,到現(xiàn)在的6687元/itf,在這一年

5、里，奧體板塊的成交均價(jià)上漲了13%o截止2007年1月24日止，板塊內(nèi)萬科光明城市、中海塞納麗舍、萬達(dá)華府、金馬酈城等項(xiàng)目的銷售整體均價(jià)以過7000元/nV,期中，銀城二區(qū)景觀樓王（7號(hào)樓）目前的銷售均價(jià)也達(dá)7000元/nf。2006年1季度至2007年1月板塊內(nèi)樓盤價(jià)格走勢(shì)分析圖760073007000蒯8()0()0()58006078008000ooOOooAHU08CH-76G6oooo086506年1季06年2季06年3季06年4季07年1季度■濱江奧城■'西堤國際▲碧瑤花園一■-萬達(dá)華府嘉業(yè)陽光城—興元:蠱園

6、S3南京歐洲城一一中海塞納酈舍萬科光明城帀f紫鑫中華廣場(chǎng)—金馬酈城1.32007年市場(chǎng)供應(yīng)量預(yù)測(cè)與分析截止2006年底，奧體板塊內(nèi)共有上市待開發(fā)土地約260萬平米（不含2006年上市土地）。預(yù)計(jì)在2007年河西奧體板塊住宅項(xiàng)目中，中海、萬達(dá)、拉德芳斯、等項(xiàng)目已接近收尾；萬科、銀城、歐洲城、嘉業(yè)、朗詩、碧瑤等在2007年將有近60-70萬方平米住宅上市，同時(shí)，計(jì)劃2007年10月開盤融僑的6、7、9號(hào)地塊還將推出近10萬平米的上市量，如加上外圍的住宅項(xiàng)目，整體上市量將超過150萬平米。從總體看，雖有部分樓盤謝幕，但市場(chǎng)總量

7、并未發(fā)生較大變化，受2006年市場(chǎng)帶動(dòng)下,2007年的整體銷售量將會(huì)與2006年基本持平，板塊內(nèi)市場(chǎng)將繼續(xù)被看好。上市項(xiàng)目存量分析圖表習(xí)瑤花園，20萬半萬,占2Jt8?提國際.5】.72萬半方6St興元焉園.2.5萬平氷,占2Jt1%恥｛8芳斯，13.5萬半方"占怎量51萬達(dá)華府，2.5萬半氷,占總JE】％金耳冊(cè)城，1&4&方,占5*7%中梅賽納麗舍.7萬半方.占3%濱江奧披］6.2萬半氷占總量6%嘉業(yè)陽光城12.9萬半萬,占註碟萬科光明城帀，17.8萬半九占總量7%1?4主力競(jìng)爭(zhēng)樓盤分析“美域”項(xiàng)目主要競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目競(jìng)爭(zhēng)力分

8、析表項(xiàng)目名稱碧瑤花園萬科光明城市銀城西堤國際嘉業(yè)陽光城融僑中央花園（潛在威脅）1項(xiàng)目運(yùn)作開發(fā)商南洋地產(chǎn)有限公司南京萬科置業(yè)開發(fā)有限公司銀城地產(chǎn)嘉業(yè)房地產(chǎn)幵發(fā)有限公司江蘇融僑金輝置業(yè)有限公司建筑/景觀東薈景觀規(guī)劃設(shè)計(jì)咨詢有限公司貝爾高林貝爾髙林貝爾髙林未定銷傳代理藍(lán)風(fēng)同行置業(yè)新聯(lián)康銀城地產(chǎn)嘉業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)有限公司未定廣告