上海某別墅項目策劃2

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1、上海某別墅項目策劃目錄第一章：背景1-、広觀經(jīng)濟(jì)與上海房地產(chǎn)市場1二、2001年上海房地產(chǎn)市場2第二章：上海別墅市場整體情況3一、上海別墅市場回顧和展望3二、上海別璽市場8三、上海別報市場的區(qū)域分布8四、上海別墅市場的價格區(qū)間11五、上海別鱉市場的供需狀況12尺、冃前上海別墅市場的開發(fā)風(fēng)險及對策13第三章：重點競爭市場研究14一、松江板塊14二、水景別墅17第四章產(chǎn)品基地研究18一、地理位置及交通狀況18二、基地資源及周邊配套19第五章競爭分析20?、競爭的基準(zhǔn)分析原則20二、基準(zhǔn)競爭研究對木案的啟示26第六章客源分析27一

2、、定位原則：27二、泄位：27第七章SWOT分析29、優(yōu)勢分析：29-〔、劣勢分析：29:.、機(jī)會分析：29四、威脅分析：30第八章產(chǎn)品定位思考30?、項口的總體定位30-〔、木項冃的市場競爭定位：31第九章營銷概念構(gòu)想31??、思考方向?（丄推方向）：32二、思考方向二：39第十章整體開發(fā)推廣的思考41一、整體開發(fā)理念的思考41二、關(guān)于項口整體推廣的思考41二、分批推案思考42第十一章相關(guān)建議和思考43?、對單體面積的思考43二、對啟型設(shè)計的思考43二、建筑立面及風(fēng)格的思考44四、開發(fā)吋機(jī)選擇的思考45五、對會所功能設(shè)置的

3、思考45六、智能化系統(tǒng)思考45七、新材料、新技術(shù)的應(yīng)用46第一章：背景一、宏觀經(jīng)濟(jì)與上海房地產(chǎn)市場1、上海宏觀經(jīng)濟(jì)的趨好，為上海房地產(chǎn)行業(yè)高速發(fā)展創(chuàng)造俱佳條件；上海市統(tǒng)計局年度統(tǒng)計顯示：2001年，上海市國民經(jīng)濟(jì)持續(xù)、快速、健康發(fā)展，經(jīng)濟(jì)運行質(zhì)量和效益不斷改善，實現(xiàn)了“十五”計劃的良好開局。2001年，上海完成國內(nèi)生產(chǎn)總值4950.84億元，比上年增長10.2%,高于全國2.9個百分點，并連續(xù)第10年實現(xiàn)兩位數(shù)增長。上海良好的經(jīng)濟(jì)環(huán)境，促使整個城市建設(shè)的高速發(fā)展；人均GDP達(dá)到4500美元，為城帀的房地產(chǎn)市場發(fā)展創(chuàng)造了俱佳條

4、件；相應(yīng)地，房地產(chǎn)業(yè)也為城市經(jīng)濟(jì)增長貢獻(xiàn)一定力量，房地產(chǎn)業(yè)成為第三產(chǎn)業(yè)增長的領(lǐng)頭羊。全年房地產(chǎn)業(yè)增加值308.58億元，增長17.8%,增幅比上年提高2.4個百分點，其對經(jīng)濟(jì)增長的貢獻(xiàn)率達(dá)到9.7%,比上年提高2.9個百分點。2、城市建設(shè)的良性發(fā)展和人規(guī)模的基礎(chǔ)設(shè)施投資，為上海房地產(chǎn)不斷帶來新的增長點；根據(jù)中央提出的上海要建成“國際經(jīng)濟(jì)、貿(mào)易、金融、航運”四個中心的指導(dǎo)總見，2001年3月上海市人民代表人會通過了《“十五”社會經(jīng)濟(jì)發(fā)展計劃》，其屮無論是產(chǎn)業(yè)發(fā)展布局，還是城市基礎(chǔ)設(shè)施計劃布局，都是體現(xiàn)了“四個小心”的要求。隨著

5、“十五”計劃開局新一輪投資計劃啟動和投資結(jié)構(gòu)的調(diào)整，上海市固定資產(chǎn)投資出現(xiàn)了快速回升的良好態(tài)勢。2001年完成全社會固定資產(chǎn)投資1984.31億元，比上年增長6.1%,增幅比上年提高5.4個百分點，投資總量超過歷史最高水平。投資結(jié)構(gòu)繼續(xù)改善。全年完成基本建設(shè)投資712.49億元，比上年增長1.3%；完成更新改造投資436.83億元，增長10.2%；完成房地產(chǎn)開發(fā)投資620.31億元，增長9.6%。城市基礎(chǔ)設(shè)丿施建設(shè)步伐加快，全年完成城市基礎(chǔ)設(shè)施投資510.78億元，比上年增長13.5%o市區(qū)2200萬平方米的舊區(qū)改造工程啟動

6、，以及黃浦江兩岸綜合改造等一系列大帀政規(guī)劃啟動，為上海房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展提供堅實后盾3、政策積極引導(dǎo)、管理體制逐步完善，上海房地產(chǎn)市場更趨成熟，規(guī)范；正是這樣相輔相成的發(fā)展模式堅定了政府對房地產(chǎn)行業(yè)的信心，上?！笆濉币?guī)劃已叨確指出，房地產(chǎn)業(yè)為支柱產(chǎn)業(yè)乙一。近年來，隨著管理體制的完善，上海房地產(chǎn)市場更趨成熟,更加規(guī)范，這一切，為房地產(chǎn)開發(fā)創(chuàng)造了非常有利的運行環(huán)境，而上海經(jīng)濟(jì)的可持續(xù)發(fā)展特性，為房地產(chǎn)開發(fā)，營造了良好的市場氛圍。二、2001年上海房地產(chǎn)市場20世紀(jì)90年代的上海房地產(chǎn)市場，走過了以繁榮為主要特征的路程。在90年代中

7、期二三年的冋調(diào)整理后，在90年代末期伴隨經(jīng)濟(jì)增長的加速，房地產(chǎn)市場急速冋升，放出巨量,2001年的上海房地產(chǎn)市場創(chuàng)下歷史最好業(yè)績，商品房預(yù)售面積1831.8萬平方米，存量房銷偉面積1422.4萬平方米，二、三級房地產(chǎn)市場總體產(chǎn)生3254.2力平方米的悄量，表現(xiàn)出新的市場行情特征。1、市場供求兩旺，交易再創(chuàng)新高2001年，上海商品房供應(yīng)，在上半年登記數(shù)大幅減少的基礎(chǔ)上恢復(fù)高速增長，與此同時，上海商品房成交繼續(xù)保持旺盛勢頭，在連續(xù)五年的高速增長后繼續(xù)大比例攀升。其?。汗?yīng)——全年批準(zhǔn)預(yù)售面積1660萬平方米，比2000年增加7.

8、1%成交——全年預(yù)售登記面積1832萬平方米，比2000年增加26.1%2、供不應(yīng)求局面全面形成2001年，全年商品房批準(zhǔn)預(yù)售面積和實際預(yù)售面積之比達(dá)到1：L104,全年實際預(yù)售面積第一次超過批準(zhǔn)預(yù)售面積。3、成交套數(shù)同步增長，單套面積擴(kuò)張趨緩2001年，與預(yù)售總而積急劇增長同步，上海商品