武漢房產(chǎn)中介市場問題及對策分析

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1、武漢房產(chǎn)中介市場問題及對策分析（劉做智/文）近年來，隨著武漢市房地產(chǎn)市場的蓬勃發(fā)展，我市房產(chǎn)中介市場也隨之發(fā)展壯大。人們通過房產(chǎn)中介進(jìn)行一次、二次置業(yè)，或咨詢、購買、出侶、租賃房產(chǎn)已經(jīng)是相當(dāng)普遍的經(jīng)濟(jì)行為。作為買賣雙方信息傳遞、溝通的重要橋梁紐帶，房地產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)對活躍房地產(chǎn)市場，通過市場機(jī)制解決群眾住房需求發(fā)揮了相當(dāng)大的作用。據(jù)有關(guān)部門不完全統(tǒng)計(jì)，忖前約50%的新建商品房銷偉和近90%的二手房買賣是通過房地產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)實(shí)現(xiàn)的。房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)已經(jīng)深入到房產(chǎn)消費(fèi)的各個(gè)環(huán)節(jié)，與老百姓的生活更加緊密了。目前，武漢市備案

2、在冊的中介服務(wù)機(jī)構(gòu)約764家，房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人5916人。（不包括各中介機(jī)構(gòu)的分支門點(diǎn)）隨著21世紀(jì)不動(dòng)產(chǎn)、順馳、首佳等國內(nèi)外知名中介機(jī)構(gòu)陸續(xù)進(jìn)入武漢，本土中介機(jī)構(gòu)也經(jīng)過了一次蛻變和洗禮，初步形成了規(guī)范、有序的競爭格局，由此我市房地產(chǎn)市場全而步入專業(yè)化、市場化的發(fā)展階段。但隨著房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行為的日益頻繁，部分中介機(jī)構(gòu)的違規(guī)行為日漸增多，嚴(yán)重?fù)p害了消費(fèi)者的合法權(quán)益，擾亂了房地產(chǎn)市場正常秩序。針對房地產(chǎn)中介市場的不法違規(guī)行為，政府每年都會(huì)專門下發(fā)通知下大力氣進(jìn)行整治，特別是近年來中央宏觀調(diào)控政策以及整頓和規(guī)范房地產(chǎn)市場

3、秩序的要求，集中力量和時(shí)間開展了大規(guī)模的對房地產(chǎn)中介市場進(jìn)行專項(xiàng)整治檢查工作，取得了一定的成效。打擊了非法房地產(chǎn)屮介活動(dòng)，保障房地產(chǎn)活動(dòng)當(dāng)事人的合法權(quán)益。但是，當(dāng)前房產(chǎn)中介市場中仍然存在一些較為突出的問題有以下兒種：一、中介機(jī)構(gòu)利用虎假信息騙取定金、中介服務(wù)費(fèi)的行為。有的中介機(jī)構(gòu)制造虛假或不實(shí)廣告信息，欺騙或引誘消費(fèi)者，其中包括虛構(gòu)房源、隱瞞房屋質(zhì)量問題、以次充好等。一旦消費(fèi)者繳納定金和中介費(fèi)后，就以種種理山推脫或不理不睬消費(fèi)者，先收定金后賴賬。交納一定的定金，是為了防止購房者約定與出讓人見面時(shí)間又中途爽約，

4、或者?和賣方見面后“撇開”中介單獨(dú)交易的誠信金。但冇茯者，冇些小介與賣方串通一氣欺騙買方上鉤，等買主看了房交了傭金甚至定金后，再編造各種理由致使交易不成。二、在代理買賣過程屮賺取差價(jià)和亂收費(fèi)等違規(guī)行為。對于中介服務(wù)費(fèi)的收取政府有明文規(guī)定，即按照10力元以下（含10力）毎宗收取2%傭金,10力…100萬（含100萬）每宗收取1%傭金,100萬以上（含100萬）按0.5%收収傭金。而現(xiàn)實(shí)上，不少屮介機(jī)構(gòu)以“包銷”的名義，隱瞞委托人的實(shí)際出賣價(jià)格和第三方進(jìn)行交易，獲取傭金以外的報(bào)酬。購房者與借房者Z間由于信息不暢，

5、很難了解到真實(shí)的出偉價(jià)格。其中的差價(jià)由房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)賺得，也就是所謂的“賺差價(jià)”，這明顯違反了上述有關(guān)規(guī)定。在交易活動(dòng)中，有的中介機(jī)構(gòu)利用買賣雙方交易心切和信息不對稱的關(guān)系，肆意提高收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)。如一套30力元的房屋，按照有關(guān)規(guī)定中介應(yīng)該收収的傭金毎宗計(jì)費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)：10；jx2%+20；jx1%=2000+2000=4000元。而在實(shí)際操作中，中介可能按照1%（6000元）或更高比例向買賣雙方分別收取，則遠(yuǎn)遠(yuǎn)高出中介應(yīng)該收取的限額。三、不按規(guī)定使用房產(chǎn)居間買賣合同。武漢市從2006年9月起，對房產(chǎn)中介代理活動(dòng)中使用統(tǒng)一的居

6、間合同進(jìn)行了強(qiáng)制規(guī)定：凡已合法取得房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)資格的單位，在進(jìn)行經(jīng)紀(jì)代理行為時(shí)，須統(tǒng)-?使用由武漢市房產(chǎn)管理局、武漢幣工商行政管理局共同卬制的《武漢市存量房屈間（買賣）合同》示范文本。規(guī)定實(shí)施近一年來，在實(shí)際抽查中發(fā)現(xiàn)，不少中介機(jī)構(gòu)仍在違規(guī)使川口訂合同，合同內(nèi)容極不規(guī)范，連必要的條款，諸如中介服務(wù)項(xiàng)目的要求和標(biāo)準(zhǔn)、違約責(zé)任和糾紛解決方式等都未列入。有的合同，仍然存在“霜王條款”，導(dǎo)致簽約雙方的權(quán)利義務(wù)不對等。四、無照經(jīng)營,非法服務(wù)，未按規(guī)定期限辦理備案手續(xù)。根據(jù)《城市房地產(chǎn)屮介服務(wù)管理規(guī)定》（建設(shè)部令第97

7、號）的有關(guān)規(guī)定：設(shè)立房地產(chǎn)屮介服務(wù)機(jī)構(gòu)，應(yīng)當(dāng)向當(dāng)?shù)氐墓ど绦姓芾聿块T巾請?jiān)O(shè)立登記。房地產(chǎn)屮介服務(wù)機(jī)構(gòu)在領(lǐng)取營業(yè)執(zhí)照后的一個(gè)月內(nèi)，應(yīng)當(dāng)?shù)降怯洐C(jī)關(guān)所在地的縣級以上人民政府房地產(chǎn)管理部門備案。房地產(chǎn)管理部門應(yīng)當(dāng)每年對房地產(chǎn)中介服務(wù)機(jī)構(gòu)的《營業(yè)執(zhí)照》、從業(yè)人員情況等條件逐一進(jìn)行年審檢查，并于每年年初公布檢查合格的房地產(chǎn)中介服務(wù)機(jī)構(gòu)名單。檢查不合格的，不得從事房地產(chǎn)中介業(yè)務(wù)。但由于房地產(chǎn)行政主管部門缺乏必要行政處罰手段，只能發(fā)現(xiàn)一起查處一起，對不法屮介很難從根木和源頭上治理。五、房產(chǎn)中介市場法規(guī)政策相對滯后造成管理盲區(qū)

8、。關(guān)于規(guī)范中介市場的法律規(guī)定在《民法通則》和《合同法》中都有所涉及。建設(shè)部根據(jù)《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》頒布了《城市房地產(chǎn)中介服務(wù)管理規(guī)定》（以下簡稱《規(guī)定》），成為規(guī)范房屋中介市場最直接的依據(jù)。但隨著城市房屋建設(shè)的飛速發(fā)展，現(xiàn)冇法律已跟不上形勢的發(fā)展，市場發(fā)展快，法律介入慢，玄接導(dǎo)致中介市場難以得到冇效管理?！兑?guī)定》第23條規(guī)定：“因房地產(chǎn)中介服務(wù)人員過失，給當(dāng)事人造成經(jīng)濟(jì)網(wǎng)站損失的，由中