汕特雄偉塑料包裝材料有限公司

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1、汕頭市富強(qiáng)房地產(chǎn)開發(fā)有限公司舊廠房“三舊”改造項(xiàng)目改造方案根據(jù)廣東省汕頭市關(guān)于“三舊”改造實(shí)施工作的有關(guān)政策規(guī)定，為落實(shí)汕頭市三舊改造規(guī)劃和2012年度“三舊”改造計(jì)劃，汕頭市富強(qiáng)房地產(chǎn)開發(fā)有限公司對(duì)位于龍湖區(qū)32街區(qū)S3地塊的舊廠房進(jìn)行自主改造，負(fù)責(zé)實(shí)施改造項(xiàng)目的建設(shè)，改造方案如下：一、改造地塊的基本情況改造地塊位于汕頭市龍湖區(qū)32街區(qū)S3地塊，東至泰山路綠地，西至珠業(yè)四街，南至珠池路，北至珠業(yè)南街，用地面積為53447.20平方米，折合80.17畝，土地使用權(quán)人為汕頭市富強(qiáng)房地產(chǎn)開發(fā)有限公司，登記核發(fā)的《國(guó)有土地使用證》證號(hào)：汕國(guó)用（2010）第7200

2、2111號(hào)，土地用途為工業(yè)。土地性質(zhì)為國(guó)有出讓。土地權(quán)屬清楚，無抵押、地役權(quán)登記、無查封等權(quán)利限制情況。二、規(guī)劃情況改造用地片區(qū)已完成“控制性詳細(xì)規(guī)劃”編制并經(jīng)市政府批準(zhǔn)，改造范圍已納入“三舊”改造標(biāo)圖建庫，圖斑編號(hào)為44050700298,已列入汕頭市2012年度“三舊”改造計(jì)劃（汕龍府［2012152號(hào)），汕頭市城鄉(xiāng)規(guī)劃局出具了改造用地的規(guī)劃條件及用地紅線圖（汕規(guī)函【2014】867號(hào)），規(guī)劃改造后土地性質(zhì)為住宅用地/商務(wù)商業(yè)用地，符合汕頭市土地利用總體規(guī)劃和城市總體規(guī)劃。三、土地利用現(xiàn)狀情況該改造用地處于汕頭市龍湖區(qū)32街區(qū)S3地塊，現(xiàn)狀為工業(yè)用地，地

3、上建筑物約63000平方米，作為汽車銷售及相關(guān)業(yè)務(wù)經(jīng)營(yíng)場(chǎng)所。隨著城市的發(fā)展，工業(yè)生產(chǎn)行業(yè)及汽車銷售經(jīng)營(yíng)業(yè)逐漸向西區(qū)集中轉(zhuǎn)移，該地塊周圍的地塊也在逐步全面改造為住宅小區(qū)。四、協(xié)議補(bǔ)償情況改造用地范圍內(nèi)地上建筑物共計(jì)約63000平方米，均為1至2層建筑，其中辦公樓及配套用房各一幢，面積約21000平方米；其余為店面檔口300個(gè)，平均面積約140平方米/個(gè)。地上建筑物沒辦理房產(chǎn)登記手續(xù)，根據(jù)汕頭市富強(qiáng)房地產(chǎn)開發(fā)有限公司與建筑物擁有者陳年強(qiáng)協(xié)商，按《拆遷補(bǔ)償協(xié)議書》進(jìn)行拆遷補(bǔ)償?？偛疬w補(bǔ)償金額為人民幣巻仟陸佰捌拾柴萬元整（￥3687萬元），陳年強(qiáng)于2015年5月28

4、日收到第一期拆遷補(bǔ)償款1106.1萬元。五、土地?cái)M改造情況項(xiàng)目改造涉及要求配套的公共服務(wù)設(shè)施按汕府辦［2011147號(hào)文有關(guān)規(guī)定落實(shí)配建。根據(jù)汕頭市城鄉(xiāng)規(guī)劃局汕規(guī)函（2014）867號(hào)用地規(guī)劃條件及紅線圖的要求，規(guī)劃用地總面積為53446.6m2（80.169畝），規(guī)劃實(shí)用地面積52889.5m2（79.334畝），規(guī)劃道路面積557.1m2（0.835畝）。改造項(xiàng)目的主要規(guī)劃技術(shù)指標(biāo)：D07-1地塊：容積率W3.5,,地面以上可建筑面積W24700.2平方米（其中：商業(yè)、商務(wù)地面以上計(jì)容建筑面積W12350平方米）；建筑密度：W30%,綠地率$30%；停車

5、率$15%；建筑限高W65米，西南角W69米；D07-2地塊：容積率W0.8,,地面以上可建筑面積W2830.4平方米（按29班規(guī)模控制）；建筑密度：W30%,綠地率$35%；停車率$15%；建筑限高W28米；幼兒園用地（D07-2地塊）為獨(dú)立占地，不得兼容住宅；D07-3地塊：1.0V容積率W4.2（其中：1.0V住宅W3.8、商業(yè)、商務(wù)20.4）,42294.2平方米V地面以上計(jì)容建筑面積W177635.6平方米；（其中：42294.2平方米＜住宅地面以上計(jì)容建筑面積W160717.9平方米，商業(yè)商務(wù)地面以上住宅可建筑面積$16917.7平方米）建筑密度

6、：主樓W25%,裙樓W40%；綠地率230%；停車率220%；建筑限高東北角W64米，西南角W77米。建設(shè)規(guī)模為18-24層高層住宅樓共11棟，18層公寓式酒店1棟，5層商業(yè)樓1座，幼兒園一所。沿珠業(yè)四街設(shè)置2層商業(yè)服務(wù)網(wǎng)點(diǎn)，沿泰山路設(shè)置1層商業(yè)服務(wù)網(wǎng)點(diǎn)。規(guī)劃公共服務(wù)項(xiàng)目為物業(yè)管理用房，規(guī)劃市政設(shè)施項(xiàng)目為配電房、垃圾收集間和水泵房。項(xiàng)目采用人車分流的方式，做到出入有序，互不干擾（該片區(qū)公共配套設(shè)施在項(xiàng)目開工建設(shè)時(shí)間同步進(jìn)行）。六、廉租住房的配套根據(jù)汕府（2014）71號(hào)《汕頭市“三舊”改造中推進(jìn)廉租住房建設(shè)的意見》有關(guān)文件的精神，本項(xiàng)目按照可建面積的1%向市

7、房產(chǎn)管理部門認(rèn)購廉租住房房源落實(shí)配套任務(wù)。七、項(xiàng)目改造綜合效益改造項(xiàng)目預(yù)算總投資成本約2.85億元，收益約0.8億，建設(shè)收益水平合理，切實(shí)可行。區(qū)域經(jīng)濟(jì)影響分析：項(xiàng)目周邊交通便利，存在改善居住環(huán)境的剛性需求,該片區(qū)無其他較具規(guī)模的新樓盤，項(xiàng)目的開發(fā)能填補(bǔ)此空缺，并帶動(dòng)該片區(qū)的三舊改造。項(xiàng)目毗鄰火車站占據(jù)地理優(yōu)勢(shì)，改造后定位為中檔的帶電梯住宅區(qū)。項(xiàng)目按三舊改造政策的要求，配套有超市、幼兒園、衛(wèi)生站等，公共設(shè)施的建成將帶動(dòng)周邊地區(qū)服務(wù)業(yè)的發(fā)展，提供更多的就業(yè)機(jī)會(huì)。八、項(xiàng)目改造成本與融資情況改善項(xiàng)目預(yù)算投資成本約2.85億元，各項(xiàng)單元工程及其投資成本估算如下：序號(hào)

8、項(xiàng)目金額（萬元）所占比例％備注1拆遷安置368713