經(jīng)濟(jì)指標(biāo)分析張梅

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1、項(xiàng)目投資前期經(jīng)濟(jì)測(cè)算從PPT的市場(chǎng)定位分析中可以看到，目前的麗江市場(chǎng)已經(jīng)相對(duì)飽和，加上今年政府對(duì)房地產(chǎn)的相關(guān)政策有所調(diào)控，雖然房?jī)r(jià)走高但是成交量還是在下滑，政策對(duì)于外地的投資客打壓較大，而當(dāng)?shù)氐馁?gòu)買(mǎi)者又相對(duì)飽和。這樣的局面對(duì)于一些小開(kāi)發(fā)商影響很大。讓我們值得思考的是如何才能在這樣的環(huán)境下突圍？并且能夠取得好業(yè)績(jī)！我們?cè)谧鲣N(xiāo)售定價(jià)前通常會(huì)先摸底市場(chǎng)，并且要摸清消費(fèi)習(xí)慣及投資客戶(hù)的準(zhǔn)確定位。就我們麗江而言客戶(hù)需要購(gòu)買(mǎi)的產(chǎn)品？?唯一性?排他性?有品質(zhì)?有價(jià)值我要通過(guò)什么的努力才會(huì)有好的收益？從以下兒個(gè)方面開(kāi)看看我們的樓盤(pán)：國(guó)家政策

2、及市場(chǎng)環(huán)境：2011年1月26日“新國(guó)八條”正式出臺(tái)：二套房首付比例升至六成，限購(gòu)令再次升級(jí)，首次要求地方政府確定2011年房?jī)r(jià)控制目標(biāo)。顯然，第二輪調(diào)控的嚴(yán)厲程度已經(jīng)超過(guò)了被稱(chēng)為“史上最嚴(yán)厲”的第一次調(diào)控。2011年1月30日，云南省省長(zhǎng)秦光榮主持召開(kāi)的省政府第52次常務(wù)會(huì)議上，原則通過(guò)的云南省貫徹國(guó)務(wù)院進(jìn)一步做好房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控工作的有關(guān)意見(jiàn)（簡(jiǎn)稱(chēng)“云南房產(chǎn)調(diào)控新十條”）中顯示：要合理引導(dǎo)住房需求，重點(diǎn)抓好昆明市房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控，引導(dǎo)房地產(chǎn)企業(yè)向其他州市發(fā)展。這一點(diǎn)符合新國(guó)八條中規(guī)定的在省會(huì)等重點(diǎn)城市執(zhí)行嚴(yán)格限購(gòu)令的要求，被

3、昆明房地產(chǎn)市場(chǎng)人士認(rèn)為“昆明將修改或調(diào)整之前的限購(gòu)令”o2月16日，京版調(diào)控細(xì)則出臺(tái)，不僅將8條細(xì)化成了15條,而且將外地人限購(gòu)年限擴(kuò)至5年，并有可能提高二套房首付款的比例和利率，嚴(yán)厲程度遠(yuǎn)超“新國(guó)八條”；十天之后，“新昆十條”終于登場(chǎng)。三輪調(diào)控依次遞進(jìn)，市場(chǎng)再度掀起軒然大波。業(yè)內(nèi)人士分析，第三輪調(diào)控是否能成為“最給力”的樓市調(diào)控，是否能控制住幾欲脫韁的房?jī)r(jià)，仍要看最終的效果，否則，還有第四輪調(diào)控。從“新國(guó)八條”的條款看，再次對(duì)商品住宅市場(chǎng)上存在的投資投機(jī)性購(gòu)房予以嚴(yán)厲打擊，二套房首付提至六成，限購(gòu)令擴(kuò)至“各直轄市、計(jì)劃單列

4、市、省會(huì)城市和房?jī)r(jià)過(guò)高、上漲過(guò)快的城市”，預(yù)計(jì)涉及70多個(gè)城市。而北京把對(duì)外地購(gòu)房者的限購(gòu)期限擴(kuò)至5年，更是令市場(chǎng)震驚，“政府已經(jīng)在出狠招”的認(rèn)識(shí)，逐步成為共識(shí)。繼“新國(guó)八條"的雷霆之后，2月8日晚，中國(guó)人民銀行宣布，自9日起上調(diào)金融機(jī)構(gòu)人民幣存貸款基準(zhǔn)利率，一年期存貸款基準(zhǔn)利率分別上調(diào)0.25個(gè)百分點(diǎn)。加息不僅令購(gòu)房者倍感壓力，也同樣讓2010年賺得盆滿(mǎn)缽滿(mǎn)的開(kāi)發(fā)商頗感壓力。中國(guó)人民銀行決定，自2011年2月9日起上調(diào)金融機(jī)構(gòu)人民幣存貸款基準(zhǔn)利率。金融機(jī)構(gòu)一年期存貸款基準(zhǔn)利率分別上調(diào)0.25個(gè)百分點(diǎn)，其他各檔次存貸款基準(zhǔn)利

5、率相應(yīng)調(diào)整（見(jiàn)附表）。附表：金融機(jī)構(gòu)人民幣存貸款基準(zhǔn)利率調(diào)整表（單位：%）調(diào)整后利率一、城鄉(xiāng)居民和單位存款（一）活期存款0.40（二）整存整取定期存款三個(gè)月2.60半年2.80一年3.00二年3.90三年4.50五年5.00二、各項(xiàng)貸款六個(gè)月5.60一年6.06"李=年6.10三至石年6.45五年以上6.60國(guó)家政策的相繼出臺(tái)，給整個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)帶來(lái)了前所未有的政策壓力，同時(shí)延長(zhǎng)了開(kāi)發(fā)商的開(kāi)發(fā)周期及加大了前期開(kāi)發(fā)的資金壓力，整個(gè)地產(chǎn)消費(fèi)市場(chǎng)持觀望狀態(tài)形勢(shì)嚴(yán)峻。為投資客戶(hù)及購(gòu)房客戶(hù)帶來(lái)了空前的資金壓力，導(dǎo)致客戶(hù)必需承受高位貸款利

6、率所帶來(lái)的經(jīng)濟(jì)負(fù)擔(dān)，即開(kāi)發(fā)成本和購(gòu)房成本均增加。在此政策環(huán)境影響下,我們必須從產(chǎn)品設(shè)計(jì)上進(jìn)行全能優(yōu)化，使其更具人性化更特色化。我們必需在產(chǎn)品品質(zhì)和產(chǎn)品附屬設(shè)施上下苦功夫。將產(chǎn)品打造成為有品位有檔次乂能適應(yīng)市場(chǎng)需求的中高端優(yōu)質(zhì)樓盤(pán)，以?xún)?yōu)越的產(chǎn)品引進(jìn)優(yōu)質(zhì)客戶(hù)。項(xiàng)目本身屬于商業(yè)項(xiàng)目，不受?chē)?guó)家限購(gòu)令“按房屋貸款數(shù)量來(lái)核定首付款比例”的限制，但銀行存貸利率多次上調(diào)對(duì)客戶(hù)產(chǎn)生巨大貸款壓力。此次政策最終導(dǎo)致開(kāi)發(fā)商及投資客戶(hù)的投資成木及投資風(fēng)險(xiǎn)加大，客戶(hù)的投資回報(bào)率降低、投資回收期拉長(zhǎng)。目前投資客戶(hù)對(duì)地產(chǎn)產(chǎn)品投資都十分謹(jǐn)慎。從而給房地產(chǎn)銷(xiāo)售

7、帶來(lái)眾多負(fù)面影響，將拉長(zhǎng)樓盤(pán)的銷(xiāo)售周期，最直接的是影響項(xiàng)目資金冋籠進(jìn)度。一：市場(chǎng)為導(dǎo)向在云南地區(qū)旅游熱的地區(qū)分析（初略）時(shí)間地點(diǎn)內(nèi)容2009年前大理、麗江相對(duì)飽和2009年一2011年2011后騰沖剛起步版納逐漸成熟化二：資金需求導(dǎo)向：1.經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo):規(guī)劃總用地面積14974.74m2備注總建筑面積12791.03m2地上建筑面積12052.98m2其中還包含了小戶(hù)型公寓30套總面積為2137.7m是否考慮出售？地下建筑而積738.05m2可售面積（別墅）10000.00m2配套面積150.00m2可否把配套面積作為產(chǎn)權(quán)

8、全面積出售把配套用房移將地下。注：從已上樓盤(pán)的經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)可知樓盤(pán)體量很少密度低2?根據(jù)麗江現(xiàn)市場(chǎng)分析可得:A古城中樓盤(pán)區(qū)位地價(jià)：地塊所屬區(qū)域離市中心古城車(chē)程每畝價(jià)格備注古城區(qū)臨近縣城5分鐘120—150萬(wàn)兀古城周邊區(qū)域古城中心區(qū)步行1200—250）］元占城核心區(qū)（地塊資源稀缺）否格里拉