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《經(jīng)濟(jì)學(xué)地方戰(zhàn)略畢業(yè)論文 從溫州炒房團(tuán)看房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展.doc》由會(huì)員上傳分享，免費(fèi)在線閱讀，更多相關(guān)內(nèi)容在學(xué)術(shù)論文-天天文庫(kù)。
1、湖南師范大學(xué)本科畢業(yè)論文考籍號(hào)：XXXXXXXXX姓名：XXX專業(yè)：經(jīng)濟(jì)學(xué)地方戰(zhàn)略論文題目：從溫州炒房團(tuán)看房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展指導(dǎo)老師：XXX二〇一一年十二月十日[內(nèi)容提要]1997年開始的金融風(fēng)暴將東南亞多年積累的財(cái)富掠奪一空。馬來西亞總理馬哈蒂爾怒斥索羅斯等資本大鱷道德品質(zhì)低劣，制造危機(jī)，打擊各國(guó)貨幣。為何馬哈蒂爾只能從道德領(lǐng)域?qū)λ髁_斯進(jìn)行攻擊？因?yàn)樗髁_斯所作所為完全符合游戲規(guī)則，甚至也符合該領(lǐng)域的道德規(guī)范。事實(shí)上，包括溫州炒房團(tuán)在內(nèi)的資本流動(dòng)、炒作等行為，在法律上無懈可擊，用行政手段制約只會(huì)引起更多的社
2、會(huì)經(jīng)濟(jì)矛盾，而只有合理的經(jīng)濟(jì)手段才能有效的對(duì)其進(jìn)行規(guī)制。[關(guān)鍵詞]產(chǎn)業(yè)政策房地產(chǎn)泡沫金融風(fēng)暴民間資本一、溫州炒房團(tuán)概況改革開放初，溫州人憑借其高人一籌的商業(yè)頭腦和眼光，通過“倒差價(jià)”，做家庭加工業(yè)以及一些在當(dāng)時(shí)不合政策的活動(dòng)，成為了“先富起來的一部分人”。先富起來的溫州人在保值增值的方式上選擇了購(gòu)房。首先，他們炒的是本市的樓盤。溫州資本于1998年開始炒房，溫州房?jī)r(jià)1999年增長(zhǎng)17%，2000年增長(zhǎng)20%，2001年增長(zhǎng)22%,房產(chǎn)投資平均每年收益率近20%。溫州人憑借做實(shí)業(yè)、商業(yè)積累的幾千億元資本，
3、從2000年起由《溫州晚報(bào)》、《溫州都市報(bào)》、《溫州商報(bào)》牽頭組織“炒房團(tuán)”到異地炒房。由于其強(qiáng)大的購(gòu)買力，受到行業(yè)自律性較差的開發(fā)商的追捧，二者一拍即合，其所到城市房?jī)r(jià)莫不飛漲，一時(shí)間各地政府使用行政手段限制炒房團(tuán)，媒體也是一片“砍殺聲”。2005年，房產(chǎn)新政出臺(tái)，使用稅收、信貸限制等手段限制房地產(chǎn)行業(yè)，風(fēng)波才逐漸平息。二、溫州民資炒房投機(jī)行為的分析理性分析溫州炒房行為，原因主要有三：1、資本逐利性。追求利潤(rùn)是資本的天然屬性，資本流動(dòng)方向必定是低潤(rùn)率行業(yè)向高利潤(rùn)行業(yè)流動(dòng)，做實(shí)業(yè)由于競(jìng)爭(zhēng)加劇導(dǎo)致利潤(rùn)率下
4、降，閑置資本流入房地產(chǎn)業(yè)；盡管國(guó)家信貸政策收緊，但溫州發(fā)達(dá)的民間金融仍不斷地提供資金，并不斷推高利率。資本的流動(dòng)雖然會(huì)造成價(jià)格的波動(dòng)，會(huì)造成財(cái)富由部分人向另一部分人轉(zhuǎn)移。但只要存在信息不對(duì)稱，只要有投機(jī)機(jī)會(huì)，就會(huì)有資本進(jìn)行投機(jī)。適度投機(jī)提高價(jià)格發(fā)現(xiàn)機(jī)制的效率，就像不能指望一個(gè)沒有投機(jī)的股票證券市場(chǎng)一樣，我們不能指望一個(gè)無投機(jī)的房地產(chǎn)市場(chǎng)。2、國(guó)家產(chǎn)業(yè)政策對(duì)民間資本的限制，由于國(guó)家產(chǎn)業(yè)政策限制民間資本在電信、鐵路、石化、電力等行業(yè)部門的投資，在2003—2004年又進(jìn)行了緊縮經(jīng)濟(jì)的宏觀調(diào)控，在土地、信貸等
5、方面限制民營(yíng)企業(yè)的發(fā)展。民營(yíng)資本向鋼鐵等行業(yè)轉(zhuǎn)移的道路被封，龐大的民間資本缺乏宣泄口，開始集中于房地產(chǎn)、有色金屬、煤炭等少數(shù)領(lǐng)域。3、中國(guó)缺乏完善的資本市場(chǎng)，缺乏優(yōu)質(zhì)上市資源，無法提供有吸引力的投資項(xiàng)目。偏低（甚至為負(fù)值）的存款利率和低迷的股市缺乏對(duì)資本的吸引力，造成了資金的“體制梯子外循環(huán)”。推究其根源——真正的績(jī)優(yōu)股（如中石油、電信、民航等）不在國(guó)內(nèi)上市——中國(guó)A股并不是中國(guó)經(jīng)濟(jì)的“晴雨表”。A股上充斥著只為圈錢的國(guó)企，股市低迷，大量股市資本退出，轉(zhuǎn)入利潤(rùn)率更高的房地產(chǎn)市場(chǎng)。三、民資炒房的潛在危害1
6、、哄抬房?jī)r(jià)，催化房地產(chǎn)泡沫的形成。需求和供給決定價(jià)格，二者任何一個(gè)的變動(dòng)都會(huì)影響均衡價(jià)格。由于房地產(chǎn)行業(yè)的地域性，大量資本流入一個(gè)地區(qū)時(shí)，難免會(huì)造成房?jī)r(jià)大幅上揚(yáng)，從理論上講，只要有足夠的買者，足夠的投機(jī)力量，價(jià)格可以無限上漲，但這種沒有實(shí)際居住需求的“炒房”將房?jī)r(jià)炒到?jīng)]有下一個(gè)“接手者”，房地產(chǎn)泡沫就會(huì)破滅，而實(shí)際購(gòu)房者資產(chǎn)就會(huì)大幅縮水。2、不利于經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)的調(diào)整。用于炒房的資金脫離實(shí)體經(jīng)濟(jì)，占用了大量產(chǎn)業(yè)資本以及大量銀行貸款，影響中國(guó)產(chǎn)業(yè)升級(jí)和經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)優(yōu)化，盡管短期對(duì)GDP有正面影響，但對(duì)長(zhǎng)期經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)不
7、利——它并不能帶來勞動(dòng)力素質(zhì)的提高和技術(shù)進(jìn)步。3、制造巨大的銀行信貸風(fēng)險(xiǎn)。目前中國(guó)的購(gòu)房者的房款70%依靠銀行貸款，炒房造成的房?jī)r(jià)大起大落是銀行的“心腹大患”——如果房?jī)r(jià)大躍，貸款購(gòu)房者抵押資產(chǎn)（即所購(gòu)房屋）不足所貸金額，會(huì)給銀行造成上萬億的呆壞賬那將是一場(chǎng)大的金融災(zāi)難。四、引導(dǎo)民間資本與防范金融風(fēng)險(xiǎn)的建議1、進(jìn)一步放開行業(yè)準(zhǔn)入限制并引導(dǎo)民間資本向國(guó)家產(chǎn)業(yè)政策鼓勵(lì)的領(lǐng)域投資。由于國(guó)家產(chǎn)業(yè)政策的限制，很多“好賺錢”和“賺穩(wěn)錢”的行業(yè)民間資本進(jìn)不去，而多年苦心經(jīng)營(yíng)已逐漸形成氣候的民間資本已經(jīng)有足夠的資本和經(jīng)
8、營(yíng)能力參與到一些投資數(shù)額大、資本回收期限長(zhǎng)的行業(yè)。國(guó)家應(yīng)采取多種公私合營(yíng)的方式，讓民間資本參與到鐵路、電信等行業(yè)中去，這既解決了國(guó)家發(fā)展該行業(yè)的投入不足問題，也是將民間資本引上“正途”的有效辦法。2、引導(dǎo)民營(yíng)企業(yè)通過資本聯(lián)合做大做強(qiáng)。在浙江，小而散的經(jīng)營(yíng)方式已經(jīng)成為企業(yè)集群的發(fā)展瓶頸。對(duì)單個(gè)企業(yè)來說，進(jìn)一步做大的空間已經(jīng)不大，本地企業(yè)之間盲目的價(jià)格戰(zhàn)只會(huì)兩敗俱傷，只有通過民企自發(fā)報(bào)團(tuán)組建資本聯(lián)合方式的財(cái)團(tuán)，才能突破現(xiàn)階段的發(fā)展瓶頸，變“小狗
