Mekinsey廣鋼地產嶺南商業(yè)區(qū)規(guī)劃

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1、廣州，2010年11月嶺南新世界家園五區(qū)綜合商業(yè)項目市場調研報告項目地塊分析及區(qū)域規(guī)劃前景各功能物業(yè)市場研判零售商業(yè)市場酒店市場公寓市場辦公市場項目發(fā)展方向初探目錄項目用地分析及區(qū)域規(guī)劃前景項目規(guī)劃指標體育館、活動中心(5層)用地面積建筑面積18943㎡基底面積3908㎡商業(yè)設施(2層)用地面積建筑面積6089㎡基底面積4525㎡旅業(yè)、寫字樓(12層)用地面積16855㎡建筑面積60725㎡基底面積6000㎡綜合樓(4層)用地面積5178㎡建筑面積4352㎡基底面積1807㎡公交站用地面積5000㎡項目總規(guī)劃建筑面積90,109平方米，分四個地塊開發(fā)項目規(guī)劃功能為項目整

2、體功能組合和商業(yè)布局帶來一定限制地塊編號基地面積（平方米）建筑面積（平方米）層數(層)規(guī)劃功能及限制13908189435體育館、活動中心規(guī)劃為體育館、活動中心用地，可以布局體育運動設施或與體育、運動相關的業(yè)態(tài)，如運動服飾零售等；建成后無需移交，可持有經營2452560892商業(yè)設施（其中肉菜市場2千平米）規(guī)劃有肉菜市場2千平米，可布局與肉菜市場相關的業(yè)態(tài)，如生鮮超市等；肉菜市場無需移交360006072512旅業(yè)、寫字樓（其中市話機樓7000平米）規(guī)劃為酒店、辦公用地，用地性質不可改變，但可變通為相關衍生產品，如服務式公寓等；市話機樓較大程度上將可能持有經營并且無需布

3、局相關業(yè)態(tài)4180751784綜合樓可布局任何商業(yè)業(yè)態(tài)，無明顯規(guī)劃限制1234依據目前方案，各地塊的用地性質和功能方面存在諸多限制，具體如下：6嘉禾規(guī)劃為白云區(qū)內三個區(qū)級公共服務中心之一；建設大規(guī)模的居住功能區(qū)；建設嘉禾商業(yè)中心，圍繞地鐵站點及沿商業(yè)綜合發(fā)展軸布置商業(yè)服務設施、商務辦公設施；中心城區(qū)密集發(fā)展區(qū)本項目嘉禾白云新城白云機場廣從快速路發(fā)展帶空間發(fā)展主軸項目所在的嘉禾片區(qū)規(guī)劃為白云區(qū)的區(qū)域級中心，以居住功能為主，同時圍繞地鐵站點將布置商業(yè)及商務設施從規(guī)劃前景方面，區(qū)域具備開發(fā)商業(yè)及商務設施的規(guī)劃功能，為項目開發(fā)商業(yè)、商務設施提供規(guī)劃利好。飛翔公園白云公園白云文化

4、廣場江夏黃邊嘉禾望崗蕭崗梅花園南方醫(yī)院同和永泰三元里盡管現時項目周邊以居住氛圍為主，但與白云新城的便利交通連接也為商業(yè)、商務市場提供發(fā)展空間目前現狀而言，項目周邊以大型住宅社區(qū)為主，居住氛圍濃厚；憑借便利的軌道交通，本項目可方便到達白云新城，作為廣州城市副中心、白云區(qū)中心，白云新城未來將形成較為濃厚的商務氛圍，受其輻射和帶動，項目所在的嘉禾片區(qū)也將具備一定的商務市場發(fā)展空間。時代玫瑰園金碧雅苑云山詩意白云尚城白云高爾夫竹韻山莊白云堡豪苑地鐵2號線地鐵3號線白云新城商業(yè)、商務是白云新城的重點職能之一，未來將形成濃厚的商業(yè)、商務氛圍各功能物業(yè)市場研判零售商業(yè)市場酒店市場公寓

5、市場辦公市場從建筑形態(tài)和商業(yè)規(guī)模來看，五區(qū)商業(yè)自身的競爭力較弱，必須與三區(qū)商業(yè)結合考慮，才能最大化挖掘其商業(yè)價值五區(qū)商業(yè)三區(qū)商業(yè)五區(qū)商業(yè)自身不具備較強的市場競爭力，但若能與三區(qū)商業(yè)互為補充，協調發(fā)展，則能產生“1+1>2”的功能效應可用于零售商業(yè)的面積僅2.9萬平米；分散于三個地塊；被酒店、辦公用地阻隔。由于白云新城和同和-京溪商圈發(fā)展速度的加快，本項目面臨的競爭形式更加明朗和嚴峻白云新城由于萬達廣場的進駐，白云新城的商業(yè)市場得到跨越式的發(fā)展，發(fā)展速度大幅提升同和-京溪商業(yè)供應的增加和品牌主力店的進駐使其商業(yè)規(guī)模和購物環(huán)境都得到較大改善，已基本具備區(qū)域商業(yè)中心的要求，并

6、且將與本項目爭奪地鐵3號線沿線客源嘉禾近年的發(fā)展近乎停滯不前，作為規(guī)劃中的區(qū)域商業(yè)中心，目前的商業(yè)形態(tài)、規(guī)模、業(yè)態(tài)、品牌、購物環(huán)境等方面均無法承擔該職能在嚴峻的競爭形勢下，五區(qū)商業(yè)必須與三區(qū)商業(yè)有機結合，不僅在商業(yè)規(guī)模上，更要在業(yè)態(tài)和品牌組合上實現差異化競爭，才能保證項目的市場競爭力三區(qū)商業(yè)定位回顧永泰項目地塊嘉禾核心商圈地鐵站點地鐵通行10分鐘內車行15分鐘內步行20分鐘內約4千米約6千米黃邊江夏白云新城依托高起點的規(guī)劃、核心的地理位置和便利的交通網絡，對本項目威脅最大新市商圈的現有優(yōu)勢將隨區(qū)域交通體系的革新而迅速衰減，商圈發(fā)展后繼乏力項目核心輻射商圈范圍為周邊4公里

7、范圍內的大型中高檔社區(qū)居民項目的競爭商圈主要為白云新城商圈，重點競爭項目為萬達廣場及五號停機坪項目整體定位于區(qū)域型購物中心，以家庭式消費為主，并引導時尚生活方式和消費潮流"LifeStyleRegionalCenter"地區(qū)時尚中心“時尚、具有國際品味、個性化的，提供舒適環(huán)境、精致產品和貼心服務的地區(qū)時尚中心”從業(yè)態(tài)組合來看，五區(qū)商業(yè)應在餐飲、休閑娛樂及特色購物業(yè)態(tài)上提升三區(qū)商業(yè)的價值與吸引力購物類業(yè)態(tài)舉例店鋪類型建筑面積（平方米）百分比（%）娛樂3F游藝中心次主力店2,5002.9%KTV次主力店2,5002.9%電影院次主力店5,00