《西湖花園》策劃方案

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1、西 湖 花 園 商 鋪 銷 售 策 劃 提 案鑫佳源房產(chǎn)行銷代理有限公司 2005年06月28日 《西湖花園》策劃案 一本項(xiàng)目的經(jīng)營業(yè)態(tài)定位——高檔品牌家居裝飾商業(yè)區(qū) 本項(xiàng)目位于漳浦縣新的規(guī)劃中心——龍湖路的中間地段，從西湖公園南大門到實(shí)驗(yàn)二小，直面實(shí)驗(yàn)二小。從地理位置這一角度來看，目前此地段繁華程度不夠，而且已建成還未形成市場規(guī)模。因此針對該項(xiàng)目進(jìn)行細(xì)致準(zhǔn)確的市場定位——高檔品牌家居裝飾材料商業(yè)區(qū)。并針對的經(jīng)營主題和未來的經(jīng)營前景進(jìn)行細(xì)致和適當(dāng)?shù)男麄鳎瑥亩龠M(jìn)和帶動更好、更有利的。 （一）的SWOT分析 項(xiàng)目優(yōu)勢： 1）

2、區(qū)位：本項(xiàng)目位于漳浦未來的城市商業(yè)副中心，東西貫通，交通便捷。 2）規(guī)劃：是目前漳浦縣域內(nèi)，唯一的高檔品牌家居裝飾市場，并能夠形成很強(qiáng)的市場聚集效應(yīng)；在新舊的消費(fèi)觀念轉(zhuǎn)換上，本項(xiàng)目更倍受現(xiàn)代消費(fèi)者的關(guān)注。 3）硬件：項(xiàng)目所在的龍湖路寬度將達(dá)24米，完全超出家居裝飾業(yè)必備硬件要求的20米。 4）理念：營造出與漳浦縣原有的消費(fèi)觀念不同的高檔次高品質(zhì)的現(xiàn)代消費(fèi)經(jīng)營理念。 5）人氣：本項(xiàng)目的周圍存在大量的顯性消費(fèi)者和隱性消費(fèi)者，這些利于未來市場的蓬勃發(fā)展項(xiàng)目劣勢： 1）項(xiàng)目在漳浦縣域內(nèi)及周邊城鎮(zhèn)的影響力不夠，沒有形成一種感召力。稍

3、有了解的大多數(shù)經(jīng)營者和投資者對本項(xiàng)目的認(rèn)知度不夠，對未來的價值很迷茫，多數(shù)都抱著持幣觀望的心理。 2）項(xiàng)目的對面是實(shí)驗(yàn)二小，對專營市場的形成起了一定的沖淡作用。 3）對于中低檔產(chǎn)品的商戶來說，本項(xiàng)目的和租賃價格相對老城過高，使這些商戶在投資上形成一些困難。 4）在地理位置上，老城的裝飾市場輻射區(qū)域占縣域的南部大部分，截斷了項(xiàng)目市場的部分終端客戶。市場機(jī)會： 1）目前，漳浦縣城內(nèi)沒有一個完善的高檔品牌家居裝飾市場，并且一些經(jīng)營商戶規(guī)模較小，分布零散，不易形成市場規(guī)模。 2）縣域內(nèi)的房地產(chǎn)業(yè)正在蓬勃發(fā)展，在建項(xiàng)目的市場容量大，

4、而且待建的項(xiàng)目將陸續(xù)上演，從而形成了一個深厚的市場容量。 3）現(xiàn)有漳浦市場的家居裝飾商品，已有多數(shù)品質(zhì)已不能滿足現(xiàn)代人的消費(fèi)需求。 4）老城經(jīng)營家居裝飾產(chǎn)品，在終端消費(fèi)者心目中定位為中低檔產(chǎn)品。 5）對于家居裝飾的品牌商戶，在租賃和出售的價格上相對于周邊的城市具有很強(qiáng)的合理性。 6）現(xiàn)在漳浦市場上的多數(shù)商戶為追隨性經(jīng)營，追隨的對象多數(shù)為品牌商戶和有感召力的商戶。 7）現(xiàn)在漳浦縣域內(nèi)原有經(jīng)營的靈活性導(dǎo)致商業(yè)的經(jīng)營缺乏統(tǒng)一性，商業(yè)氛圍的形成僅依靠市場的調(diào)節(jié)由經(jīng)營者自發(fā)形成，的換租率表現(xiàn)頻繁。 市場威脅： 1）富麗花園家居裝飾市

5、場對本項(xiàng)目的直接威脅。主要表現(xiàn)在終端產(chǎn)品的檔次和市場的規(guī)模。 2）未來規(guī)劃的家居裝飾業(yè)，對本項(xiàng)目的潛在威脅，威脅的大小直接取決于定位是否同質(zhì)化。 3）現(xiàn)漳浦老城的一些有影響力的經(jīng)營戶，對于我們市場的形成具有一定的沖淡影響。 4）國家宏觀政策的調(diào)控對相關(guān)行業(yè)的影響在今后一年也會對本項(xiàng)目造成一定的不利因素。 （二）定位的優(yōu)勢 a、可以使客戶規(guī)避市場風(fēng)險，堅定投資信心，增加熱度。因?yàn)檫@樣定位，可以減少與直接競爭對手的接觸面。通過市場調(diào)查分析，我們發(fā)現(xiàn)在周邊的群樓，都以滿足消費(fèi)者的日常生活需求為突破口。如果本項(xiàng)目雷同于它們，必將增

6、加市場壓力，加劇市場競爭，在這方面，本項(xiàng)目明顯處于不利地位； b、有深厚的市場容量：我們的這個定位就目前情況，漳浦的房地產(chǎn)蓬勃發(fā)展將帶動裝飾業(yè)的發(fā)展，并且本項(xiàng)目周邊在建或在售的樓盤較多，這些樓盤入伙后對家居裝飾的需求量較大； c、目前在該區(qū)域集中的家居裝飾材料區(qū)（城）相對較少，且高檔品牌家居裝飾區(qū)更少，因此本項(xiàng)目有著很大的發(fā)展空間； d、項(xiàng)目現(xiàn)在雖人氣不旺，但交通條件十分理想，且前面步行道空間較大，滿足發(fā)展家居裝飾業(yè)的硬件需要； e、為以后在區(qū)域市場上發(fā)展樹立一個品牌效應(yīng)，避免了定位的同質(zhì)化； f、良好的市場操作性：我們這

7、一定位，是基于詳細(xì)的市場調(diào)查和商戰(zhàn)實(shí)例整合出來的，有良好的前瞻性。同時，我們在定位的過程中，逐漸賦予和加深了它所包容的內(nèi)涵，并準(zhǔn)備一套有邏輯、有秩序的、促銷準(zhǔn)備活動。 （三）目標(biāo)客戶群的定位 根據(jù)市場調(diào)查，初步把這次宣傳的對象定位為隱性目標(biāo)客戶和顯性目標(biāo)客戶。 A、隱性客戶群：被本項(xiàng)目本身的氛圍與定位的獨(dú)特性吸引而來的商戶，主要表現(xiàn)為轉(zhuǎn)換行業(yè)的商戶。 B、顯性客戶群：可分為投資者和經(jīng)營者 a、投資者： 1、本區(qū)域的投資者； 2、看好本區(qū)域家居裝飾業(yè)發(fā)展前景的其他地區(qū)的投資者； b、經(jīng)營者： 1、經(jīng)營知名家居裝飾品牌的加盟者

8、或連鎖店； 2、一些準(zhǔn)備設(shè)立辦事處的裝飾公司； 3、本區(qū)域的高檔品牌裝飾經(jīng)營者； 4、看好本區(qū)域家居裝飾材料業(yè)發(fā)展前景的其他地區(qū)經(jīng)營者； 二本項(xiàng)目的方案 此次本項(xiàng)目的主要目的是為盡快回籠資金,回籠資金越多越好,最低控制在500萬元左右?，F(xiàn)余38戶，每戶按60㎡計算,均價以3800元/㎡計算,則此次應(yīng)回籠