【精品】(物業(yè)管理實(shí)務(wù))第一章物業(yè)管理企業(yè)

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1、第一章物業(yè)管理企業(yè)第一節(jié)概述一、物業(yè)管理企業(yè)的概念和特征（P1）（熟悉）物業(yè)管理企業(yè)是依法成立、具備專門資質(zhì)并具有獨(dú)立企業(yè)法人地位，依據(jù)物業(yè)服務(wù)合同從事物業(yè)管理相關(guān)活動的經(jīng)濟(jì)實(shí)體。其特征可以歸納為以下二占.第一，是獨(dú)立的企業(yè)法人。物業(yè)管理企業(yè)嚴(yán)格遵循法定程序建立，擁有一定的資金、設(shè)備、人員和經(jīng)營場所；擁有明確的經(jīng)營宗旨和符合法規(guī)的管理章程，具備相應(yīng)的物業(yè)管理資質(zhì)；獨(dú)立核算，自負(fù)盈虧，以自己的名義享有民事權(quán)利，承擔(dān)民事的責(zé)任；所提供的服務(wù)是有償?shù)暮陀缘?。第二，屬于服?wù)性企業(yè)。物業(yè)管理企業(yè)的主要職能是通過對物業(yè)的管理和提供的多種服務(wù)，確保物業(yè)正常使用，為業(yè)主和物業(yè)使用人創(chuàng)

2、造一個舒適、方便、安全的工作和居住環(huán)境。物業(yè)管理企業(yè)本身并不制造實(shí)物產(chǎn)品,它主要是通過常規(guī)性的公共服務(wù)延伸性的專項(xiàng)服務(wù)、隨機(jī)性的特約服務(wù)、委托性的代理服務(wù)和創(chuàng)造性的經(jīng)營服務(wù)等項(xiàng)口，盡可能實(shí)現(xiàn)物業(yè)的保值和增值。因此，物業(yè)管理企業(yè)的“產(chǎn)品”就是服務(wù)，與工業(yè)企業(yè)等其他經(jīng)濟(jì)組織是有區(qū)別的。第三，具有一定的公共管理性質(zhì)的職能。物業(yè)管理企業(yè)在向業(yè)主和物業(yè)使用人捉供服務(wù)的同時，還承擔(dān)著物業(yè)區(qū)域內(nèi)公共秩序的維護(hù)、市政設(shè)施的配合管理、物業(yè)的裝修管理等，其內(nèi)容帶有公共管理的性質(zhì)。二、物業(yè)管理企業(yè)的分類（P1）（了解）物業(yè)管理企業(yè)的分類方法有很多種，木書只介紹其中具有代表性的兒種分類方法。(-

3、)按照投資主體的經(jīng)濟(jì)成分來劃分1?全民所有制物業(yè)管理企業(yè)全民所有制物業(yè)管理企業(yè)的資產(chǎn)屬于國家所有。這類企業(yè)從已有的全民所有制企業(yè)或行政事業(yè)單位中分離出來，以原有企業(yè)或行政事業(yè)單位的房屋管理和維修部門為基礎(chǔ)，rti原有企業(yè)或行政事業(yè)單位負(fù)責(zé)組建。這類企業(yè)在剛成立吋，往往依附于原來企業(yè)或行政事業(yè)單位，管理的物業(yè)一般是由原有企業(yè)或行政事業(yè)單位自建的，具有自建自管的特點(diǎn)。隨著物業(yè)管理市場的不斷發(fā)育和全民所有制企業(yè)改革的不斷深入，這類企業(yè)已逐步走上市場化發(fā)展的軌道。2.集體所有制物業(yè)管理企業(yè)集體所有制物業(yè)管理企業(yè)的資產(chǎn)屬于集體所有。這類企業(yè)一般是以街道原有的房產(chǎn)管理機(jī)構(gòu)為基礎(chǔ)，由街

4、道或其他機(jī)構(gòu)負(fù)責(zé)組建，管理街道區(qū)域內(nèi)的物業(yè)或其他物業(yè)。此外，這類企業(yè)還可以由集體所有制的房地產(chǎn)開發(fā)公司負(fù)責(zé)組建，主要管理企業(yè)自建開發(fā)的各類房產(chǎn)。3?民營物業(yè)管理企業(yè)民營物業(yè)管理企業(yè)是指民營性質(zhì)的物業(yè)管理企業(yè)。4?外資物業(yè)管理企業(yè)外資物業(yè)管理企業(yè)是以外商獨(dú)資經(jīng)營、中外合資經(jīng)營或合作經(jīng)營等形式進(jìn)行運(yùn)作的物業(yè)管理企業(yè)。5?其他物業(yè)管理企業(yè)其他物業(yè)管理企業(yè)是指企業(yè)資產(chǎn)屬于多種所有制經(jīng)濟(jì)成分的投資主體所有的物業(yè)管理企業(yè)。(-)按股東出資形式來劃分(P2)1?物業(yè)管理有限責(zé)任公司物業(yè)管理有限責(zé)任公司的股東以其出資額為限，對公司承擔(dān)有限責(zé)任,公司以其全部資產(chǎn)對公司的債務(wù)承擔(dān)責(zé)任。2.物

5、業(yè)管理股份有限公司物業(yè)管理股份有限公司的全部資產(chǎn)被劃分為等額股份，鼓動以其所持股份為限對公司承擔(dān)責(zé)任，公司以其全部資產(chǎn)對公司的債務(wù)承擔(dān)責(zé)任。3?股份合作型物業(yè)管理企業(yè)股份合作型物業(yè)管理企業(yè)的股東通過訂立合作經(jīng)營章程，按其股份享有權(quán)利和義務(wù)，企業(yè)以其全部資產(chǎn)對其債務(wù)承擔(dān)責(zé)任。三、物業(yè)管理企業(yè)的常見模式（P2）（熟悉）（-）房地產(chǎn)建設(shè)單位的附屬子公司或部門房地產(chǎn)建設(shè)單位的附屬子公司是指由房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)單位投資成立的法人或非法人物業(yè)管理企業(yè)。另外，也有部分房地產(chǎn)企業(yè)在其內(nèi)部設(shè)立專門部門（不屬于企業(yè)），承擔(dān)售后物業(yè)的管理工作。這種企業(yè)的特點(diǎn)是：房地產(chǎn)建設(shè)單位與物業(yè)管理單位之間屬上

6、下級關(guān)系。這類物業(yè)管理企業(yè)過去的主要管理對象為上級建設(shè)單位開發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)B,但近年來隨著市場化進(jìn)程不斷推進(jìn)，除了管理上級建設(shè)單位開發(fā)項(xiàng)目以外，也通過市場獲取物業(yè)管理項(xiàng)冃。（二）獨(dú)立的物業(yè)管理企業(yè)獨(dú)立的物業(yè)管理企業(yè)是指不依附于房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)單位和其他單位，獨(dú)立注冊、自主經(jīng)營、自負(fù)盈虧的物業(yè)管理企業(yè)。（三）物業(yè)管理集團(tuán)公司物業(yè)管理集團(tuán)公司主要由集團(tuán)總公司和下屬公司或分公司構(gòu)成。集團(tuán)總公司是宏觀控制機(jī)構(gòu)，集團(tuán)發(fā)展的戰(zhàn)略決策由總公司負(fù)責(zé)，總公司機(jī)關(guān)中也設(shè)若干業(yè)務(wù)處室和行政辦公部門；子公司或分公司既可按地域設(shè)置，也可按專業(yè)服務(wù)內(nèi)容劃分，如樓宇設(shè)備維修公司、清潔服務(wù)公司、保安服務(wù)公司

7、以及物業(yè)管理公司等。第二節(jié)物業(yè)管理企業(yè)的成立（P3）根據(jù)《公司法》和《物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)管理辦法》的規(guī)定，物業(yè)管理企業(yè)的設(shè)立程序分為工商注冊登記和資質(zhì)審批兩個階段。（掌握）一、物業(yè)管理企業(yè)的工商注冊登記根據(jù)《公司法。規(guī)定，企業(yè)設(shè)立須向工商行政管理部門進(jìn)行注冊登記,在領(lǐng)取營業(yè)執(zhí)照后，方可開業(yè)。因此，物業(yè)管理公司在營業(yè)前必須到工商行政管理部門注冊登記，其辦理手續(xù)與一般企業(yè)相同。（一）企業(yè)名稱的預(yù)先審核物業(yè)管理企業(yè)可結(jié)合行業(yè)特點(diǎn)，根據(jù)所管理物業(yè)的名稱、地域、公司發(fā)起人等取名，但在起名吋，必須符合《公司法》的有關(guān)規(guī)定。根據(jù)公司登記管理的