大連甘井子及中南地塊研究

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1、大連甘井子及中南路地塊研究市場(chǎng)開發(fā)部：XX新項(xiàng)目調(diào)研部：羅裕、鄭磊時(shí)間：2015-2-9一、綜合研判：1、城市基本面：從城市基本面上看，大連的經(jīng)濟(jì)總量在全國排名14,甘井子區(qū)、中山區(qū)均為大連的老城區(qū)，其中甘井子區(qū)規(guī)劃為市級(jí)文化中心，而中山區(qū)是大連市傳統(tǒng)中央商務(wù)區(qū)及旅游光區(qū)域?？倎淼膩碚f，兩個(gè)區(qū)位置、發(fā)展?jié)摿Χ际遣诲e(cuò)的。2、城市商品房市場(chǎng)14年大連房地產(chǎn)市場(chǎng)以去庫存為主，土地成交建面大幅下降，商品住宅供應(yīng)量也放緩，但市場(chǎng)趨冷，成交量為近五年新低，導(dǎo)致存量略微抬升，達(dá)到1778萬方，按13年的去化速度計(jì)算，去存時(shí)間仍達(dá)到2.35年，去化壓力很大。3、區(qū)域市場(chǎng)分析：整體看甘井子目前商品住

2、宅供求量較旺，去存時(shí)間最短，市場(chǎng)表現(xiàn)較好。而中山區(qū)非置業(yè)重點(diǎn)區(qū)域，市場(chǎng)表現(xiàn)一般，存在這有價(jià)無市的狀態(tài)。4、取地建議總體來看，中南路地塊優(yōu)于甘井子地塊，如果中南路地塊控制在7000元/nf左右，建議積極獲取，而甘井子地塊如果超過5000元/nt,建議謹(jǐn)慎獲取。二、城市基本面如何？從城市基本面上看,大連的經(jīng)濟(jì)總量在全國排名14,甘井子區(qū)、中山區(qū)均為大連的老城區(qū)，其中甘井子區(qū)規(guī)劃為市級(jí)文化中心，而中山區(qū)是大連市傳統(tǒng)中央商務(wù)區(qū)及旅游光區(qū)域?？倎淼膩碚f，兩個(gè)區(qū)位置、發(fā)展?jié)摿Χ际遣诲e(cuò)的，有以下幾點(diǎn)說明：1.城市經(jīng)濟(jì)方面：2013年，大連GDP為7820億元，全國排名14,遼寧排名第1,甘井子區(qū)

3、GDP為970億，同比增長9.1%,在大連六區(qū)中排名第二，中山區(qū)GDP為728億元，同比增長8%。2.城市人口方面：2013年，甘井子區(qū)常住人口117萬，戶籍人口約80萬，外來人口約占總?cè)丝诘?2%,中山區(qū)常住人口41萬，戶籍人口約36萬，外來人口約占總?cè)丝诘?2%,甘井子區(qū)對(duì)外外來人口有更強(qiáng)的吸引力。3.城市產(chǎn)業(yè)方面：大連在強(qiáng)化東北亞國際航運(yùn)中心、國際物流中心和東北地區(qū)金融中心建設(shè)的基礎(chǔ)上，重點(diǎn)發(fā)展大船海工、整車產(chǎn)業(yè)、石化產(chǎn)業(yè)、旅游產(chǎn)業(yè)等，同時(shí)培育文化產(chǎn)業(yè)作為新的支柱產(chǎn)業(yè)。4-交通規(guī)劃方面：通過甘井子區(qū)的1,2號(hào)地鐵預(yù)計(jì)15年投入運(yùn)營，同時(shí)2號(hào)線也通過中山區(qū)，通過甘井子區(qū)的4號(hào)線

4、和通過中山區(qū)的5號(hào)線預(yù)計(jì)15年開始建設(shè)。5.房地產(chǎn)投資：2013年房地產(chǎn)投資額達(dá)1710億元，增長22.5%,占固定資產(chǎn)投資額的26.4%,處在合理范圍內(nèi)。6.甘井子規(guī)劃：按照功能分區(qū)原則，在城市拓展區(qū)劃分“兩城四區(qū)”六大功能區(qū)，大力加強(qiáng)對(duì)老城區(qū)的改造和功能提升，全區(qū)形成叱+1”板塊布局。地塊所在的老城區(qū)將規(guī)劃成市級(jí)文化中心。7.中山區(qū)規(guī)劃：在傳統(tǒng)的北部中央商務(wù)區(qū)、中部生態(tài)居住區(qū)、南部旅游觀光區(qū)布局保持不變的基礎(chǔ)上，重點(diǎn)推進(jìn)四個(gè)功能區(qū)的建設(shè)。即：1、以中山廣場(chǎng)、人民路、東港區(qū)為核心的CBD商務(wù)功能區(qū)。2、以天津街、青泥洼橋?yàn)榛A(chǔ)的商貿(mào)功能區(qū)。3、以解放路、中南路為重點(diǎn)的生態(tài)宜居功能

5、區(qū)。4、以南部濱海區(qū)域?yàn)橐劳械穆糜斡^光功能區(qū)。地塊所在的區(qū)域?qū)⒋蛟斐缮鷳B(tài)宜居區(qū)域。三、整體房地產(chǎn)市場(chǎng)如何？14年大連房地產(chǎn)市場(chǎng)以去庫存為主，土地成交建面大幅下降，商品住宅供應(yīng)量也放緩，但市場(chǎng)趨冷，成交量為近五年新低，導(dǎo)致存量略微抬升,達(dá)到1778萬方，按13年的去化速度計(jì)算，去存時(shí)間仍達(dá)到2.35年，去化壓力很大。1.大連土地市場(chǎng)：10年大連市區(qū)土地成交量猛增，全年成交可建面積3150萬方，此后成交建面逐年下降，受于商品房存量過高，大連有意放緩?fù)恋赝茖缢俣龋?4年僅成交建面270萬方，但熱點(diǎn)土地仍受追捧，成交樓面積同比13年上漲26%,達(dá)3519元/譏大連市區(qū)2008-2014土地

6、成交情況年度成交占面（萬方）成交建面（萬方）成交樓面價(jià)（元/冊(cè)）2008年28870620782009年1056184318982010年1887315029962011年741182726452012年561134228552013年540108927932014年15427035192.大連土地分區(qū)域市場(chǎng)：從14年分區(qū)土地成交情況看，甘井子區(qū)為土地成交絕對(duì)主力,單區(qū)可建面積成交占全市成交64%,中山區(qū)無土地成交。各區(qū)域14年土地成交建面情況區(qū)域面積占比建筑面積（萬方）同比成交樓面價(jià)（元/nf）同比中山區(qū)0%0-100%0-100%西崗區(qū)3%8.36845沙河口區(qū)13%34.8■

7、32%6901129%甘井子區(qū)64%172.3-32%2981■12%高新園區(qū)7%18.543%40124%金州新區(qū)4%11.1-98%199316%旅順口區(qū)9%25.2-60%181530%3.大連商品住宅市場(chǎng):繼續(xù)2013年大連商品住宅整體成交量小爆發(fā)后,2014年量價(jià)齊跌，全年供應(yīng)558萬方，供應(yīng)量連續(xù)三年下跌，全年成460萬方，為近五年最低，成交價(jià)格也是五年來首次下跌。2010年?20】4年大連商品住宅量價(jià)情況年度供應(yīng)量（萬方）成交量（萬方）成交價(jià)格（元/冊(cè)）