如皋商務(wù)中心區(qū)城市設(shè)計(jì)--規(guī)劃說(shuō)明

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1、如皋商務(wù)中心區(qū)城市設(shè)計(jì)一規(guī)劃說(shuō)明第一部分如皋商務(wù)中心區(qū)控制性詳細(xì)規(guī)劃第1章現(xiàn)狀綜合分析1.1規(guī)劃背景1.1.1地理區(qū)位如皋，位于經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)的長(zhǎng)江三角洲上海都市圈內(nèi)，東瀕黃海，南臨長(zhǎng)江，東距上海150公里，西距南京200公里，隸屬于南通市，與蘇州、無(wú)錫、張家港市隔江相望。市域面積14力平方公里，人口145.28萬(wàn)人，現(xiàn)轄主城區(qū)、20個(gè)鎮(zhèn)以及一個(gè)省級(jí)經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)區(qū)。（圖1區(qū)位圖）1.1.2交通環(huán)境公路：城由東側(cè)的沿海高速公路，南側(cè)的寧通高速公路，西側(cè)的寧靖鹽高速公路，可以便捷地與上海、蘇州、南京等周邊城市聯(lián)系。鐵路：如皋城市東側(cè)的寧啟鐵路進(jìn)一步加強(qiáng)了如皋

2、與南京、啟東的聯(lián)系。航空：距南通機(jī)場(chǎng)僅30公里，該機(jī)場(chǎng)可直航北京、廣州、廈門(mén)；距上海虹橋機(jī)場(chǎng)、浦東機(jī)場(chǎng)220公里；距南京祿口機(jī)場(chǎng)260公里。根據(jù)如皋市城市總體規(guī)劃，位于磨頭鎮(zhèn)的軍用機(jī)場(chǎng)遠(yuǎn)期將改造成軍、民兩用機(jī)場(chǎng)，將開(kāi)辟旅游直升飛機(jī)航線和貨運(yùn)航線。（圖2區(qū)域交通分析圖）1丄3自然條件如皋地形相當(dāng)平坦，地勢(shì)由西北向東南方向微微傾斜。如皋位于河網(wǎng)稠密、湖蕩眾多的長(zhǎng)江三角洲。河道水流平穩(wěn)，河水清澈，含沙量極小，冬季偶有結(jié)冰現(xiàn)象。由于近海，主要干流乂與長(zhǎng)江相通，受海潮的頂托，水流方向不定，經(jīng)常作往返流動(dòng)。如皋所處的緯度位置較低，太陽(yáng)高度較大，根據(jù)熱量帶劃

3、分標(biāo)準(zhǔn)，如皋屬亞熱帶。由于距海較近，受海洋調(diào)節(jié)較明顯，氣溫的口較差和年較差都較小。受太陽(yáng)輻射和季風(fēng)環(huán)流的影響，形成了冬季低溫少雨雖夏季高溫多雨，四季分明的亞熱帶季風(fēng)氣候。1.2規(guī)劃范冃如皋市商務(wù)屮心區(qū)位于如皋市城南，是連接如皋老城和規(guī)劃屮的如皋科技新城的橋梁。如皋商務(wù)中心區(qū)北距老城中心區(qū)約3公里，北鄰如皋市新建設(shè)的行政服務(wù)中心，南依集苗木生產(chǎn)、生態(tài)觀光與長(zhǎng)壽文化于一體的顧莊生態(tài)園。東至龍游河，北至惠政路，西至花市路（原204國(guó)道），南至新一輪如皋市總體規(guī)劃（2008-2020）確定的如皋市市區(qū)建設(shè)用地邊界（暫定路名為生態(tài)路），總面積約4.8平方

4、公里?；菡?、204國(guó)道、如港一級(jí)公路等是如皋市商務(wù)屮心區(qū)與周邊高速公路聯(lián)系的主要通道。1.3現(xiàn)狀人口分布規(guī)劃范圍涉及人口約4100人，主要為農(nóng)業(yè)人口，分屬紀(jì)莊社區(qū)和顧莊社區(qū)。其中紀(jì)莊社區(qū)農(nóng)戶以耕種土地為主，顧莊社區(qū)農(nóng)戶以栽種苗木為主。1?4現(xiàn)狀用地狀況（圖4用地現(xiàn)狀圖）現(xiàn)狀用地以耕地、園地為主，約350.46公頃；現(xiàn)狀水網(wǎng)比較豐富，約22.27公頃；現(xiàn)狀建設(shè)用地約115.11公頃?，F(xiàn)狀用地構(gòu)成情況詳見(jiàn)表1?1?，F(xiàn)狀建設(shè)用地以三類(lèi)居住用地和工業(yè)用地為主。居住用地沿現(xiàn)狀河流線性分布，工業(yè)用地相對(duì)集中在益壽路與花市路Z間的區(qū)域。三類(lèi)居住用地主要為農(nóng)

5、民自建住房，占地59.87公頃，占建設(shè)用地比重為52.01%o公共設(shè)施用地相對(duì)較少，占地4.47公頃，占建設(shè)用地比重為3.88%o包括沿益壽路零星分布的沿街商業(yè)用地，以及位于新政府大樓以南約1T?米的如皋地震監(jiān)測(cè)臺(tái)和氣彖觀測(cè)站用地。工業(yè)用地占地約20.52公頃，占建設(shè)用地比重為17.83%。主要包括南通市東大電子有限公司等一類(lèi)工業(yè)用地，以及南通吉安福家居公司、通城儀表公司、康比電子有限公司、南通潤(rùn)禾包裝材料有限公司、南通可來(lái)迪服裝有限公司、環(huán)南靜電噴涂廠等二類(lèi)工業(yè)用地。市政公用設(shè)施用地約2.07公頃，占建設(shè)用地比重為1.80%o包括加油站1處，

6、變屯站2處。道路廣場(chǎng)用地28.19公頃，占建設(shè)用地比重為24.49%o表1T現(xiàn)狀用地匯總表用地代碼用地名稱(chēng)面積(公頃)比例(%)大類(lèi)中類(lèi)R居住用地59.8752.01R3三類(lèi)居住用地59.8752.01C公共設(shè)施用地4.473.88其中C2商業(yè)金融川地3.583.11C6教育科研川地0.890.77M工業(yè)川地20.5217.83Ml一類(lèi)工業(yè)用地5.144.47M2二類(lèi)工業(yè)用地15.3813.36S道路廣場(chǎng)川地28.1924.49U市政公用設(shè)施用地2.071.80其中U1供應(yīng)設(shè)施川地1.911.66U2交通設(shè)施用地0.160.14城市建設(shè)用地11

7、5.11100E水域與其他用地372.73其中El水域22.27E2農(nóng)林種植地350.461.5現(xiàn)狀建筑評(píng)價(jià)1.5.1建筑質(zhì)量評(píng)價(jià)根據(jù)建筑的年代、結(jié)構(gòu)、設(shè)施、外觀等要素，將現(xiàn)狀建筑分為三類(lèi)：一類(lèi)建筑：2000年代以后建造，結(jié)構(gòu)完好，設(shè)施配套較為齊全，主要指新建的氣象觀測(cè)站。二類(lèi)建筑：80?90年代建造，以框架結(jié)構(gòu)為主的建筑，主要指工業(yè)建筑。三類(lèi)建筑：結(jié)構(gòu)較差，設(shè)施不配套，主要指農(nóng)民自建的住宅和一些零星搭建建筑。根據(jù)以上評(píng)定標(biāo)準(zhǔn)，對(duì)如皋中心商務(wù)區(qū)現(xiàn)狀建筑進(jìn)行質(zhì)量評(píng)價(jià)，現(xiàn)狀建筑以三類(lèi)建筑為主，占地及建筑面積都在一半以上，拆遷改造比較容易。具體結(jié)果詳

8、見(jiàn)表l-2o表1-2現(xiàn)狀建筑質(zhì)量統(tǒng)計(jì)表分類(lèi)建筑呈底而積（平方米）比例（％）建筑而積（平方米）比例（％）…類(lèi)建筑1753.140.641753.140.