成都中海望江豪庭項(xiàng)目——商務(wù)策劃報(bào)告

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1、【中海?望江豪庭】項(xiàng)目商務(wù)策劃報(bào)告1項(xiàng)目分析1.1項(xiàng)目總體定位概況本項(xiàng)口地塊系由公開拍賣獲得，競(jìng)拍地價(jià)達(dá)到311萬兀/畝，規(guī)劃建設(shè)凈用地面積約76.23畝，建筑容積率3.5。是冃前成都市一環(huán)路內(nèi)已建和待建項(xiàng)冃中的規(guī)模最人的地塊。項(xiàng)目地塊形狀極不規(guī)則，東西兩條邊較平直，在太平南街與望江路和交的北端頭基本呈直角交匯，南面與川大的界面呈極不規(guī)則的階梯形，且東寬（臨河面）西窄（臨川大附中）?？紤]到項(xiàng)FI地價(jià)以及市場(chǎng)各方面因素，為最大限度發(fā)揮項(xiàng)冃優(yōu)勢(shì)，實(shí)現(xiàn)項(xiàng)FI利潤(rùn)的最人價(jià)值，本項(xiàng)目整體總體定位為：以住宅為主體的多種中高檔精品物業(yè)

2、組合的建筑綜合體?！局泻?望江豪庭】項(xiàng)目商業(yè)規(guī)劃示意圖從目前項(xiàng)目的規(guī)劃情況來看，在項(xiàng)目地塊中包含有四種物業(yè)形態(tài)：位于項(xiàng)目屮部和東南部的點(diǎn)式高層住宅群；位于項(xiàng)目北側(cè)、東南側(cè)和西南角的商業(yè)；位于項(xiàng)目東北角的商務(wù)公寓；位于項(xiàng)目西南側(cè)的小戶型公寓。1-2項(xiàng)目商業(yè)定位分析通過項(xiàng)目投資利潤(rùn)分析、地塊口焊價(jià)值的判斷以及區(qū)域市場(chǎng)等各方面的綜合【中海?望江豪庭】項(xiàng)目一層商業(yè)規(guī)劃示意圖【中海?望江豪庭】項(xiàng)目二層商業(yè)規(guī)劃示意圖分析。本項(xiàng)目商業(yè)具有多重性的商業(yè)屬性：當(dāng)規(guī)社區(qū)商業(yè)+輻射性特色商業(yè)+高檔會(huì)所商業(yè);商業(yè)整體定位:具有較強(qiáng)輻射功能和目的

3、性消費(fèi)的特色社區(qū)商業(yè)中心。目前項(xiàng)目商業(yè)規(guī)劃面積2.6萬平方米，規(guī)劃有農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)、超市、社區(qū)配套商業(yè)、特色休閑類商業(yè)、高檔臨河會(huì)所式商業(yè)等業(yè)態(tài)。其總體規(guī)模（加上鄰近的好望角1萬多平方米的商業(yè)面積）己具備區(qū)域性中心商業(yè)的容量，對(duì)區(qū)域商業(yè)發(fā)展將起到?jīng)Q定性影響；同時(shí)巨人的體量也將形成對(duì)銷售和持續(xù)經(jīng)營(yíng)的巨人考驗(yàn)。1.3項(xiàng)目條件分析1.3.1地理位置分析本項(xiàng)口位于成都一環(huán)路九眼橋四川大學(xué)北側(cè)，府南河西南側(cè)，占地面積50821.2m2,基地現(xiàn)狀平坦，沒有需要保留之古建筑，構(gòu)筑物及古樹，建設(shè)條件良好。地塊依靠四川大學(xué)一側(cè)極不規(guī)整，地塊形狀

4、復(fù)朵。項(xiàng)目東北側(cè)臨21米寬望江路，隔望江路與府南河和鄰，具有250米長(zhǎng)的臨河面；南側(cè)緊靠四川大學(xué)，其邊緣呈不規(guī)則的鋸齒狀；西北面臨16m寬太平南街，隔太平南街為在建商業(yè)+小戶型“好望角”房地產(chǎn)項(xiàng)口；北而有一市政綠化廣場(chǎng)，隔市政綠化廣場(chǎng)為九眼橋頭，視線開闊。項(xiàng)目所在地理位置屬于成都市一環(huán)邊緣，距離市中心較近，但在位置上偏離于成都現(xiàn)有的中心商圈范圍，不屬于中心商圈的輻射范疇；1.3.2人文景觀分析四川大學(xué)：與項(xiàng)口東南部臨界，是屮國(guó)西部第一高校，1896年建校，現(xiàn)校區(qū)占地7000畝。本項(xiàng)冃文化底蘊(yùn)的發(fā)掘?qū)⒃诤艽蟪潭壬弦劳兴拇ù?/p>

5、學(xué)深厚的文化積淀，突岀項(xiàng)目在吋尚文化、終身教育和健康成長(zhǎng)因索上的突岀優(yōu)勢(shì)。望江公園：在項(xiàng)目地塊向東方可遠(yuǎn)眺望江公園。府南河：本項(xiàng)目地塊北面250米的臨河面是本項(xiàng)目具有成都市唯一性的濱河景觀，同時(shí)，成都人對(duì)河居時(shí)尚和文化的追求注定了項(xiàng)口將成為親水名宅的經(jīng)典之作。合江亭與安順廊橋:合江亭，位于木項(xiàng)目的西北方向,處于府河與南河的交匯處。政府2001年在新橋與合江亭Z間的河面上修建了一座富于川酋風(fēng)情的“安順廊橋”，現(xiàn)在安順廊橋與合江亭，已經(jīng)成為府南河上的乂一個(gè)文化亮點(diǎn)，景觀亮點(diǎn)?！局泻?望江豪庭】項(xiàng)目地塊及周邊環(huán)境示意圖水井坊：

6、位于本項(xiàng)目的西北面，是1999年發(fā)掘出的二千多年前的燒酒作坊遺址，今天政府打算將這里建成仿古街區(qū)。同時(shí)，將在水井坊遺址旁修建一座超五星級(jí)的“香格里拉酒店”。項(xiàng)目周邊具冇深厚的人文資源、教育資源和自然景觀，適合打造具冇濃厚生活和文化氛圍的社區(qū)型商業(yè)；1.3.3交通條件分析項(xiàng)目地塊西北而隔三十余米市政綠化帶為一環(huán)路南一段（30m寬），一環(huán)路向東延伸即為九眼橋，九眼橋交通流量很大，交通比較便利。項(xiàng)目東北面臨21m寬的累江路，順路可方便到達(dá)川犬東犬門及望江公園。項(xiàng)口西北面臨16m寬的太平南街，太平南新街西端連接文化路。項(xiàng)目東面臨

7、12m寬川大專用道路，通過此道路可到達(dá)川大將建的教師公寓項(xiàng)目及川大東區(qū)教師公寓區(qū)。項(xiàng)目目麗的交通到達(dá)性及道路設(shè)施均較好，對(duì)于商業(yè)的人流引導(dǎo)及到達(dá)貝備先天的條件，只是在項(xiàng)目的交通規(guī)劃及人流引導(dǎo)上重點(diǎn)考慮設(shè)計(jì)規(guī)劃及引導(dǎo)；1.3.4商業(yè)現(xiàn)狀分析項(xiàng)目周邊商業(yè)目前主耍針對(duì)川大的學(xué)生為主力消費(fèi)群體，在商業(yè)形態(tài)上主耍以餐飲、服飾為主體，經(jīng)營(yíng)檔次偏低，商鋪?zhàn)饨鹚讲桓撸豁?xiàng)目所在地塊為成都具有悠久人文歷史的培根路，原為酒吧商業(yè)集屮的街道，在成都消費(fèi)者屮具有較好的口碑和消費(fèi)情結(jié)，眾多文人墨客均對(duì)此處情有獨(dú)鐘；目前項(xiàng)目所在區(qū)域存在眾多的商業(yè)空

8、白點(diǎn)，rtr丁?該地段距離城市的主流商業(yè)中心很近，周邊商業(yè)氛圍不夠，加上消費(fèi)者的購(gòu)物心理因素，所以對(duì)于傳統(tǒng)的零售購(gòu)物型商業(yè)形態(tài)，如百貨公司、購(gòu)物中心等業(yè)態(tài)在該區(qū)域的發(fā)展機(jī)會(huì)不大。目前著重考慮滿足社區(qū)消費(fèi)的商業(yè)形態(tài)為主導(dǎo)，同時(shí)結(jié)合該區(qū)域的特有的人文歷史、自然景觀、消費(fèi)構(gòu)成等因素綜合考慮項(xiàng)目的商業(yè)定位；2項(xiàng)目SWOT分析