大渡口區(qū)情況分析

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1、1總論1.1項(xiàng)目背景(1)項(xiàng)口名稱世紀(jì)匯通購(gòu)物中心該項(xiàng)目為一個(gè)購(gòu)物中心,購(gòu)物中心(ShoppingCenter/ShoppingMall)是指多種零售店鋪，服務(wù)設(shè)施集中在由企業(yè)有計(jì)劃地開發(fā)，管理，運(yùn)營(yíng)的一個(gè)建筑物內(nèi)或一個(gè)區(qū)域內(nèi)，向消費(fèi)者提供綜合性服務(wù)的商業(yè)集合體。該項(xiàng)目位于大渡】」區(qū)的詩(shī)情路，擁有東海詩(shī)情廣場(chǎng)、巴國(guó)城紅獅公園、浪漫愛(ài)情公園、運(yùn)動(dòng)公園四大公園環(huán)抱，坐擁便利的交通情況以及配套設(shè)施。(2)承辦單位概況(3)可行性研究報(bào)告編制理由可行性研究在建設(shè)項(xiàng)目投資決策前對(duì)有關(guān)建設(shè)方案、技術(shù)方案或生

2、產(chǎn)經(jīng)營(yíng)方案進(jìn)行的技術(shù)經(jīng)濟(jì)論證，分析項(xiàng)口的必要性、可行性和合理性。本項(xiàng)目的可行性一樣報(bào)告，是根據(jù)有關(guān)部門政策規(guī)劃，依照金輝集團(tuán)融僑長(zhǎng)江(重慶)房地產(chǎn)有限公司的委托書、文件以及相應(yīng)的法律、法規(guī)編制而成。在廣泛調(diào)杳的基礎(chǔ)上，綜合論證了木項(xiàng)目在工程項(xiàng)目上是否先進(jìn)、使用、可靠，在經(jīng)濟(jì)上是否合理，在財(cái)務(wù)上是否盈利，為決策投資提供依據(jù)和基礎(chǔ)資料。(4)項(xiàng)口提出的理由大渡】」區(qū)作為重慶“主城西進(jìn)”戰(zhàn)略規(guī)劃的兩個(gè)“純主城區(qū)”2—，是重慶市丁二個(gè)組團(tuán)Z-,更是重慶市規(guī)劃的“六大商圈”Z-O另外，大渡口區(qū)交通便利，是

3、目而主城塞車率最低的地方，從渝中區(qū)開車到大渡口25分鐘，從機(jī)場(chǎng)到大渡口35分鐘，從沙坪壩三峽廣場(chǎng)到大渡口15分鐘。大渡口積極建設(shè)交通為其發(fā)展打通經(jīng)脈，越來(lái)越多的人開始在這里聚集。重鋼搬出大渡口Z后，大渡口房地產(chǎn)行業(yè)迎來(lái)了新的契機(jī)，第六商圈是大渡口體現(xiàn)其作為重慶主城核心區(qū)的城市功能的重要載體。但是目前大渡口區(qū)整體商業(yè)格局尚未形成，消費(fèi)外流嚴(yán)重。這就給商家提供了大量的機(jī)遇，并且客觀存在巨大的消費(fèi)回流空間。針對(duì)這一情況,我們提出了這項(xiàng)目一大渡】」區(qū)的一個(gè)集購(gòu)物、娛樂(lè)、餐飲為一體的大型購(gòu)物屮心。1.2項(xiàng)

4、目概況(1)擬建地點(diǎn)大渡口區(qū)大渡口組團(tuán)A分區(qū)A23?")5、A25?")6、A25-ly06地塊，地塊位于大渡口區(qū)詩(shī)情路、華園路以及迎賓大道的交接處，緊鄰重慶市九龍坡區(qū)二朗醫(yī)院。(2)建設(shè)規(guī)模和目標(biāo)該項(xiàng)門所在地塊總面積119287m2,建設(shè)用地面積119287H12,規(guī)劃建筑面積348318m2,容積率W2.92。由于該項(xiàng)冃地塊面積較大，所以項(xiàng)目擬建為一個(gè)大型的購(gòu)物屮心，該購(gòu)物屮心集購(gòu)物、餐飲、娛樂(lè)為一體，將引進(jìn)大型的商場(chǎng)、、超市、電影院、KTV、以及眾多的美食。為大渡口區(qū)的人民提供一個(gè)休閑娛樂(lè)

5、的天堂，提高人們的生活質(zhì)量。世紀(jì)匯通購(gòu)物中心將分為兩個(gè)部分：大型購(gòu)物廣場(chǎng)、餐飲及娛樂(lè)區(qū)。所以整個(gè)購(gòu)物屮心將由2個(gè)主體部分組成，每一部分為一棟4層高的大樓,兩棟大樓中間用空中走廊連接。(3)主要建設(shè)條件(4)主要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)盈利能力分析。投資收益率，反映投資的收益能力。投資回收期，項(xiàng)門的凈收益抵償全部投資所需要的時(shí)間。是反映項(xiàng)H投資回收能力的主耍靜態(tài)評(píng)價(jià)指標(biāo)。凈現(xiàn)值，用于判斷項(xiàng)目可不可行的一項(xiàng)重要指標(biāo)。內(nèi)部收益率，用于反映未回收資金的盈利能力。償債能力分析。主要進(jìn)行償債備付率分析，衡量企業(yè)的償債能

6、力。進(jìn)行項(xiàng)口的不確定性分析，主要是風(fēng)險(xiǎn)分析和盈虧平衡分析，用于判斷項(xiàng)目對(duì)不確定因素的抵抗能力。1.3問(wèn)題與建議1.3.1問(wèn)題1、本項(xiàng)口周圍并沒(méi)有完全地發(fā)展起來(lái)，有一部分的樓盤述在建設(shè)當(dāng)屮，另外也有一片區(qū)域還在規(guī)劃的階段，所以周圍的綠化等方面并不是太好，再加上周圍有一些石材批發(fā)商鋪，車流量較大，導(dǎo)致該區(qū)域的灰塵較大、同時(shí)乂有一點(diǎn)噪?yún)鸬挠绊?。所以周圍情況有待改善。2、項(xiàng)目地塊與九宮廟商圈以及巴國(guó)城等商業(yè)地段的距離都不算太遠(yuǎn)，并且其他商圈的發(fā)展已經(jīng)較為成熟，已經(jīng)形成了一定的品牌效應(yīng)，他們對(duì)本項(xiàng)口來(lái)說(shuō)是

7、一個(gè)強(qiáng)勢(shì)的競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手。1.3.2建議1、項(xiàng)目應(yīng)該打造吸引人的環(huán)境以及外觀，改善周圍的綠化水平，給人們提供一種良好的消費(fèi)壞境，刺激人們的消費(fèi)欲望。2、項(xiàng)口應(yīng)主打小高端的商鋪，由于在整個(gè)重慶市來(lái)看，大渡口區(qū)的經(jīng)濟(jì)并不算名列前茅，所以我們應(yīng)該根據(jù)區(qū)域的消費(fèi)能力來(lái)確定整個(gè)購(gòu)物屮心的檔次，檔次不能定得過(guò)高，但要區(qū)別于一般的商場(chǎng)，走綜合性的路線。3、提高宣傳力度，重點(diǎn)宣傳該購(gòu)物中心的綜合性、便利性。做好招商引資工作,力爭(zhēng)吸引沃爾瑪，重百等國(guó)內(nèi)外著名超市入駐；并且做好周邊的金融設(shè)施的配套安排。3、建設(shè)規(guī)模與項(xiàng)目

8、開發(fā)條件3.1推薦建設(shè)規(guī)模方案（結(jié)構(gòu)形式、建筑面積、使用功能）3、建設(shè)規(guī)模與項(xiàng)目開發(fā)條件3.1推薦建設(shè)規(guī)模方案（結(jié)構(gòu)形式、建筑面積、使用功能）?建筑面積分配方案：建筑面積項(xiàng)目所在地塊總面積119287m2,建設(shè)用地面積119287m2,建筑而積285000m2,容積率W2.92。擬建2幢4層的大樓，組成整個(gè)購(gòu)物屮心的商業(yè)主體，總建筑面積為250000m2,2幢大樓中的一幢是購(gòu)物天地，將主要為大型的百貨商場(chǎng)以及大型的超市，另一幢為休閑、娛樂(lè)天地，主要是犬型電影院、KTV、主題餐廳等。兩幢大樓之間將