冠迪全程營銷策劃報告(上)

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1、目錄頁碼［一］?項目概況31.1?項冃介紹31.2.研究目的4［二］?市場分析52.1.番禺區(qū)広觀環(huán)境分析52.1.1.番出撤市改區(qū)的彩響預(yù)測52.1.2.番禺區(qū)（市橋）國民經(jīng)濟發(fā)展悄況分析62.1.3.番禺區(qū)（市橋）居民生活水平分析71.4.番禺主要村鎮(zhèn)發(fā)展情況82.2.房地產(chǎn)市場研究10221.城幣建設(shè)與規(guī)劃發(fā)展102.22廣州市及番禹地區(qū)的房地產(chǎn)市場狀況及發(fā)展趨勢112.2.3.番禹住宅市場142.4.廣州及番禺公寓市場20225.廣州番禺兩地寫字樓市場262.2.6.商業(yè)市場322.2.7.番禺區(qū)市

2、橋鎮(zhèn)酒丿占市場352.2.8.番禺重點經(jīng)濟活動36229.市場總論37［三］?項目區(qū)位分析393丄項冃區(qū)域分析393.1.1.項目區(qū)位圖393.12區(qū)域交通分析393」.3.地鐵三號線的影響4032居住環(huán)境分析403.3.商業(yè)環(huán)境分析423.3.1.商業(yè)網(wǎng)點分析423.3.2.區(qū)域人車流量分析453.3.4?區(qū)域消費結(jié)M勾493.3.商務(wù)環(huán)境分析503.5.區(qū)域未來發(fā)展分析50［四］?市場優(yōu)劣勢總結(jié)513.1.番出住宅幣場優(yōu)劣勢5142寫字樓山場優(yōu)劣勢514.3.商業(yè)市場524.4.各類型物業(yè)市場優(yōu)劣勢比5

3、24.5.從市場的如度分析項冃規(guī)劃比例534.6.項目市場態(tài)勢分析554.6.1.寫字樓市場SWOT分析554.6.2.公寓市場SWOT分析564.6.3.商業(yè)及會所SWOT分析57464.綜合評述58［五］?目標(biāo)市場定位605.1.定位依據(jù)605.1.1.全局定位依據(jù)605.1.2.開發(fā)主題定位冃的625.2.目標(biāo)市場定位635.3.寫字樓定位655.3.1.形象與功能定位655.3.2.寫字樓定位依據(jù)655.3.3.新型寫字樓的趨向6754公寓定位685.4.1.功能與形象定位685.4.2.公寓定位依

4、據(jù)685.5.II標(biāo)客戶定位695.5.1.0標(biāo)客戶群分析的依據(jù)和方法695.52目標(biāo)客戶細分695.5.3.寫字樓目標(biāo)客戶群785.5.4.公寓目標(biāo)客戶定位795.6.價格定位835.6.1.售價測算845.62低開高走定價策略865.6.3單元階段銷售策略87［一］?項目概況1.1?項目介紹鑫潤花園是由冠迪路橋科技發(fā)展有限公司開發(fā)建設(shè)的綜合性住宅區(qū),位于廣州市番田區(qū)石基鎮(zhèn)富怡路口?，F(xiàn)開發(fā)進度進入二期工程階段。其相關(guān)經(jīng)濟技術(shù)指標(biāo)如下：總用地面積:16775平方米總建筑而積：93500平方米一期小區(qū)占地：1

5、2708.2平方米；一期小區(qū)建筑面積：52690.4平方米二期主要經(jīng)濟技術(shù)指標(biāo)數(shù)序號主要技術(shù)經(jīng)濟指標(biāo)參數(shù)1項目二期總用地面積4,066.8平方米2容積率7.483綠化率4總建筑面積40,809.6平方米4.1公寓面積7,653平方米4.2寫字樓面積18,000（估算）平方米4.3中心會所7,149.7平方米4.4酒樓1,346.1平方米4.5臨路商鋪653.7平方米4.6

6、商場2,0785平方米4.7居委會130平方米5實際可售面積29,731.3平方米12研究目的研究報告共分以下部分：第一部分是項目介紹及

7、研究報告摘要；第二部分將是對市場的總體分析；第三部分是針對本項bl的區(qū)位分析；第四部分是項目SWOT分析；第五部分是由以上市場研究所制定出的綜合市場定位；第六部分注重提出在市場定位下的規(guī)劃建筑建議；第七部分集中對項目的投資經(jīng)濟效益做測算；第八部分推廣策略第九部分結(jié)論在本報告中，我司通過全面的市場調(diào)研分析，結(jié)合項目特點，以項目區(qū)位分析及SWOT分析為基礎(chǔ)，為項H制定和應(yīng)的市場定位、價格策略、推廣策略等方案，并評估本項忖的經(jīng)濟效益，力求為整個項H的發(fā)展提供參考和指引。［二］?市場分析2丄番禺區(qū)宏觀環(huán)境分析2.1

8、.1.番禺撤市改區(qū)的影響預(yù)測根據(jù)2000年12月27日的《廣州日報消息》消息,番禺新區(qū)將成為未來廣州市的中心區(qū)。在城市建造方面根據(jù)現(xiàn)代化中心城市的標(biāo)準(zhǔn)，番禺新區(qū)將在基礎(chǔ)設(shè)施系統(tǒng)、城鎮(zhèn)發(fā)展系統(tǒng)、生態(tài)環(huán)境體系和城市管理體系等方面得到進一步改善，從新lit紀(jì)開年起計算，人約用5年時間完成主要工作。在基礎(chǔ)建設(shè)方而，路網(wǎng)建設(shè)仍然作為重點，冃標(biāo)是接近15%—20%道路網(wǎng)密度的國際水平；加快“二環(huán)路”建設(shè)，形成珠三幷“人外環(huán)”；增設(shè)地鐵、輕鐵接口，以便和三角洲其他城市加強聯(lián)系。在城訓(xùn)管理方面要求樹立廣州的意識，增強省會意

9、識、服務(wù)意識、在全省起到“龍頭”作用。城鎮(zhèn)發(fā)展方面按照“把城市結(jié)構(gòu)拉開，有序地配套建設(shè)、重點向東、向南發(fā)展”的思路調(diào)整城市布局。從番禺撤市改區(qū)的總體影響預(yù)測，未來3-5年將是番禺的“人發(fā)展時期”。過去，由丁?城市戶口、交通條件、工作和生活居住地的遠近問題等因素，使一部分廣州傳統(tǒng)城區(qū)的購樓消費者一直對番禺樓盤“叫好不叫座”,番禺的有效消費群體不能得到有效放大。番禹撤市改區(qū)、山中心的遷移、道路條件和城市綜合管理的改善