杭州市休閑度假旅游地產(chǎn)市場調(diào)查研究【開題報告】

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1、開題報告杭州市休閑度假旅游地產(chǎn)市場調(diào)查研究一、立論依據(jù)1.研究意義、預(yù)期目標當(dāng)旅游休閑成為一種廣為接受的生活方式，休閑度假旅游地產(chǎn)的出現(xiàn)就成為必然。事實也證明，休閑度假旅游地產(chǎn)開發(fā)正不斷升溫和日益火爆，這將預(yù)示著這一特殊地產(chǎn)模式將成為我房產(chǎn)市場發(fā)展道路上的拐點和轉(zhuǎn)型。休閑度假旅游地產(chǎn)不僅是一種新的經(jīng)濟現(xiàn)象也代表了一種新的生活理念。由于其巨大的社會經(jīng)濟價值和廣闊的發(fā)展前景，從它提出開始，就是理論界研究和其他界實踐探索的熱點。但是在我國旅游地產(chǎn)還處于初級階段，缺乏統(tǒng)一的概念，各方面的研究也都還在探索階段

2、。而市場對旅游地產(chǎn)的熱情持續(xù)高漲，不少企業(yè)面對高額的投資利潤的誘惑，在缺乏理性科學(xué)下盲目介入，造成大量失敗的開發(fā)案例。鑒于此，對休閑度假旅游地產(chǎn)進行深入的研究至關(guān)重要。尤其是對其市場特征、運作機制以及供需當(dāng)面的研究，這不僅是當(dāng)前旅游地產(chǎn)理論體系中薄弱的一節(jié)，更是當(dāng)前市場開發(fā)中急需的。就杭州而言，旅游業(yè)和房地產(chǎn)業(yè)是它市國民經(jīng)濟的重要產(chǎn)業(yè)。而旅游地產(chǎn)作為旅游業(yè)和房地產(chǎn)業(yè)的交叉行業(yè)，它的健康發(fā)展對于產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的調(diào)整，促進杭州經(jīng)濟持續(xù)健康發(fā)展都有著重要的意義。尤其是杭州市“國際重要的旅游休閑中心”的定位，以及

3、“中國最佳休閑城市”的頭銜，都對旅游地產(chǎn)提出了更高的要求。目前杭州市休閑度假旅游地產(chǎn)發(fā)展勢頭迅猛，比如2004年余杭推出的純休閑度假精裝修小戶型公寓，打破了別墅一統(tǒng)休閑度假旅游地產(chǎn)的格局。此后相繼有以養(yǎng)老養(yǎng)身為主的天目山休閑度假公寓，綠城千島湖度假公寓和日前開元集團正在興建的開元城山休閑度假村等等。但在此同時也出現(xiàn)了許多問題。在這樣的大背景下，本論文通過理論與實證相結(jié)合的方式，以杭州休閑度假旅游地產(chǎn)市場為對象，分析其發(fā)展條件及發(fā)展現(xiàn)狀；深入研究杭州休閑度假旅游地產(chǎn)市場的需求結(jié)構(gòu)并分析目前的供給情況，

4、對此進行供求平衡分析，提出科學(xué)的杭州休閑度假旅游地產(chǎn)市場的發(fā)展策略，具有一定的理論價值和現(xiàn)實意義。2.國內(nèi)外研究現(xiàn)狀旅游地產(chǎn)最早發(fā)源于206世紀初法國地中海沿岸，地中海沿岸開發(fā)了大量海濱別墅，歐洲、北美的政府要員、貴族、富商蜂擁而至，一時間地中海成為世界乃至歐洲的休閑度假中心?，F(xiàn)狀的普吉島、馬爾代夫、三亞，都是旅游產(chǎn)地的典型。我國旅游地產(chǎn)最早出現(xiàn)于20世紀80-90年代，雖然起步較晚，但發(fā)展勢頭良好。尤其是進入21世紀以來，作為拉動內(nèi)需的兩個熱點行業(yè)，旅游業(yè)和房地產(chǎn)業(yè)都有了長足的發(fā)展。1國外研究現(xiàn)狀

5、旅游地產(chǎn)或是旅游房地產(chǎn)都是中國首創(chuàng)的詞匯，國外并沒有這種說法。他們類似的表述比如ResortProperty（度假地不動產(chǎn)）Resortrealestate（度假地房地產(chǎn)）等。相應(yīng)的房地產(chǎn)包括度假地住宅、度假村、度假公寓、時權(quán)酒店、產(chǎn)權(quán)酒店、鄉(xiāng)村別墅等，主要通過分時度假系統(tǒng)來營銷。國外對旅游房地產(chǎn)的研究已經(jīng)有相當(dāng)?shù)某晒?，主要集中在分時度假的界定；分時度假的產(chǎn)品及交換系統(tǒng)；分時度假市場的調(diào)查和研究；分時度假消費者方面這四方面。1.1分時度假的界定20世紀60年代，為應(yīng)對歐洲度假市場的需求，分時度假產(chǎn)品

6、應(yīng)允而生。所謂分時度假（timeshare），最初是作為第二居所（secondhome）來進行度假的形式，就是人們在度假地購買房產(chǎn)時，只購買部分時段可以的產(chǎn)權(quán)，分戶分時共同擁有一處房產(chǎn)，共同維護，分別使用的度假形式。后來演變?yōu)槊繎粼诿磕曛粨碛心骋粫r間段的度假房產(chǎn)使用權(quán)，并且可以通過交換系統(tǒng)對不同房產(chǎn)的使用權(quán)進行交換。《歐盟分時度假指令》（EUTimeshareDirective）給出定義：所有有效期在三年以上、規(guī)定消費者在按某以價格付款之后，將直接或間接得在一年內(nèi)的某些特定時段（這一期限要在一周以上

7、）使用某項房權(quán)的合同，住宅設(shè)施必須是已經(jīng)建成使用、即將交付使用或?qū)⒔ǔ傻捻椖俊?.2分時度假的產(chǎn)品及交換系統(tǒng)此方面主要包括分時度假的產(chǎn)品設(shè)計、開發(fā)、經(jīng)營、管理和銷售等內(nèi)容。RobertHWood（2001）指出分時度假要想進步發(fā)展還面臨著不少問題和挑戰(zhàn)，比如存在著融資風(fēng)險高、開發(fā)和銷售成本高等特點。Sarah（2002)分析認為“定價”在產(chǎn)品設(shè)計中是關(guān)鍵環(huán)節(jié)，在對一項新的分時度假項目進行定價時，調(diào)查周邊區(qū)域的發(fā)展趨勢也是十分重要。1.3分時度假市場的調(diào)查和研究DennisBlank（2003）認為分

8、時度假市場有十分美好的未來，但目前由于強迫性銷售給該產(chǎn)業(yè)帶來了不好的市場形象。Adrian（2002）針對分時度假產(chǎn)業(yè)進行了結(jié)構(gòu)和競爭分析，提出分時度假供應(yīng)市場的兩級化正在加強，規(guī)模大的開發(fā)商的市場份額將越來越大。1.4分時度假消費者方面John(2002)認為，那些已擁有分時度假產(chǎn)品的顧客更有購買潛力。Sarah（2002）通過對消費者調(diào)查，對購買可接受的平均價格、分時度假的維護費用、購買中所擔(dān)心的問題等進行研究分析。Randall（20026）指出，開發(fā)商應(yīng)把目光