淺談房地產(chǎn)成本控制

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1、淺談房地產(chǎn)成本控制眾所周知，一個(gè)企業(yè)要想實(shí)現(xiàn)利潤最人化，無外乎就是開源節(jié)流，房地產(chǎn)企業(yè)也不例外，隨著H趨激烈的市場競爭，要想立于不敗Z地就必須實(shí)現(xiàn)開發(fā)成本的嚴(yán)格控制?！肮?jié)流”便成為房地產(chǎn)項(xiàng)目成本費(fèi)用控制的關(guān)鍵?，F(xiàn)在很多人一提到控制成木，都會理解為壓縮成木，這個(gè)理解是不對的，對于我們來說，帰ij成木,并不是通過降低質(zhì)量，偷工減料來降低成木，而是施工建設(shè)過程中追求一種性價(jià)比最優(yōu)的控制模式。建安成本是房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)成本中所占比重較人的支出，而且屬于可變動幅度較大的成本，這是我們必須重點(diǎn)關(guān)注的一個(gè)環(huán)節(jié)。在實(shí)際中完善和控制好這個(gè)環(huán)節(jié)是我們“節(jié)流”的關(guān)鍵，我們應(yīng)從以下幾個(gè)方面去著手實(shí)施:—建立預(yù)算體系

2、企業(yè)應(yīng)該依據(jù)以往建安成木的數(shù)據(jù)以及行業(yè)建安成木數(shù)據(jù)建立一個(gè)標(biāo)準(zhǔn)，形成一個(gè)自己的預(yù)算體系，以達(dá)到“用最少的投資，爭取最人的效益”這個(gè)目標(biāo)。企業(yè)應(yīng)至始至終I韋I繞這個(gè)冃標(biāo)進(jìn)行各種決策、規(guī)劃、招標(biāo)以及施工建設(shè)。企業(yè)前期計(jì)劃的完整、系統(tǒng)、合理、科學(xué)，能夠盡量避免后期調(diào)整帶來的成本上升，所以我們應(yīng)當(dāng)建立一個(gè)完整的預(yù)算體系，做到以下幾點(diǎn)1、認(rèn)真編制施工圖預(yù)算，為工程招投標(biāo)提供較為準(zhǔn)確的價(jià)格依據(jù)。2、做好市場調(diào)研，為公司樓盤建設(shè)做好各種費(fèi)用的預(yù)算。3、建立預(yù)算獎丿肋機(jī)制，對預(yù)算浮動在實(shí)際成木2%的范圍內(nèi)進(jìn)行獎勵(lì)二建立成本控制體系有了預(yù)算體系就必須有相關(guān)數(shù)據(jù)來支持，這就需要再建立一個(gè)成木控制體系，這是為了

3、檢驗(yàn)預(yù)算數(shù)據(jù)是否準(zhǔn)確的關(guān)鍵，并能夠不斷的完善預(yù)算體系。成木控制體系主要包扌舌以下兒個(gè)部門：1、調(diào)研部開發(fā)商并不是說把工程給建筑商做了，就不用再對建材市場進(jìn)行調(diào)研。其實(shí)開發(fā)商也應(yīng)該熟悉各種建筑材料的品質(zhì)以及報(bào)價(jià)，所謂的報(bào)價(jià)并不是簡單的經(jīng)銷商報(bào)價(jià)，而應(yīng)該是生產(chǎn)廠家的報(bào)價(jià)。除了對建筑材料的調(diào)研，我們還應(yīng)當(dāng)對同品質(zhì)樓盤進(jìn)行調(diào)研，了解他們所用的建筑材料及各種設(shè)備，為下一步招標(biāo)奠定基礎(chǔ)。2、成本評估審核部門:公司內(nèi)部應(yīng)成立專門的工程設(shè)計(jì)管理部門，制定詳細(xì)的設(shè)計(jì)要求和下達(dá)設(shè)計(jì)任務(wù)，并對設(shè)計(jì)單位的設(shè)計(jì)方案和施工圖進(jìn)行審核；對工程項(xiàng)口的結(jié)構(gòu)形式、裝修標(biāo)準(zhǔn)、材料設(shè)備選型、設(shè)計(jì)的合理性和安全性等進(jìn)行全面的評估和

4、審核。1）在進(jìn)行成本評估時(shí)必須認(rèn)真審核預(yù)算每一項(xiàng)支出是否合理，是否必須，并建立一定的激勵(lì)機(jī)制，以激發(fā)成本評估人員的工作積極性，找出預(yù)算中不合理不必須的部分為金業(yè)節(jié)約成本。2）嚴(yán)格執(zhí)行設(shè)計(jì)監(jiān)理制度，加強(qiáng)設(shè)計(jì)階段的成本控制，盡量避免變更設(shè)計(jì)帶來的成木增加。該部門應(yīng)對市場進(jìn)行充分的調(diào)研，了解招投標(biāo)人的具體情況，通過施工招投標(biāo)，促進(jìn)公平競爭，降低工程造價(jià)，縮短工期，提高工程質(zhì)量。在進(jìn)行招投標(biāo)活動中應(yīng)做到以下幾點(diǎn)：1、邀請和接受不少于三家施丁企業(yè)參與競標(biāo)，并制定出以價(jià)格高低為主要考核依據(jù)兼顧其它指標(biāo)的招標(biāo)文件，組織有關(guān)專家公開、公正、公平的對投標(biāo)企業(yè)進(jìn)行篩選。根據(jù)政策規(guī)定和市場價(jià)格行情，研究確定合同

5、補(bǔ)充條款。2、選擇幾級資質(zhì)的施工企業(yè)，要根據(jù)企業(yè)資質(zhì)施工許可范圍，并結(jié)合將開發(fā)項(xiàng)目的實(shí)際情況（難易程度）而定。3、誠信是衡量施工單位的重要條件。要選有精湛的管理，信守合同、遵守承諾的施工單位。四施工階段成本控制：當(dāng)前面的各種程序已經(jīng)準(zhǔn)備完善后，樓盤就進(jìn)入了施T階段，這個(gè)階段的運(yùn)行是否良好，直接影響著建安成本的增減。在這個(gè)階段更應(yīng)該注意成本的控制，和實(shí)際的操作運(yùn)行，因此我們要做到：1、加強(qiáng)監(jiān)控，加強(qiáng)預(yù)算審查，嚴(yán)格經(jīng)濟(jì)簽證和工程變更管理，安排施工全過程的材料和質(zhì)量。2、自購材料、設(shè)備的選用和采購應(yīng)深入了解建材市場行情，在保證結(jié)構(gòu)安全和使用功能的前提下，盡量選用由場供應(yīng)充足、價(jià)格相對低廉的材料；

6、或者當(dāng)條件成熟，達(dá)到一定的開發(fā)規(guī)模的時(shí)候，采用自行招投標(biāo)采購或與其他方合作聯(lián)合招投標(biāo)采購。3、處理好質(zhì)量與成本的關(guān)系，質(zhì)量要同物業(yè)設(shè)定的檔次、市場定位聯(lián)系起來,研究H標(biāo)市場對某項(xiàng)材料設(shè)備質(zhì)量、檔次的重視和敏感程度。4、保證工程的施工進(jìn)度。成本控制不單單是控制哪一個(gè)階段，它是貫穿整個(gè)開發(fā)建設(shè)過程中的。因此我們必須從每一個(gè)方面和每一項(xiàng)工作中去控制它，做到事前預(yù)算，事中控制，事后總結(jié)。只有這樣，企業(yè)才能用最小的投入建出質(zhì)優(yōu)價(jià)廉的樓盤，實(shí)現(xiàn)“用最少的投資，爭取最人的效益”的目標(biāo)。同樣，也只有這樣的企業(yè)才能在激烈的市場競爭屮立于不敗之地，并逐漸的發(fā)展壯大。公司規(guī)章制度—、公司形象1、員工必須清楚地了

7、解公司的經(jīng)營范圍和管理結(jié)構(gòu)，并能向客戶及外界正確地介紹公司情況。2、在接待公司內(nèi)外人員的垂詢、要求等任何場合，應(yīng)注視對方，微笑應(yīng)答，切不可冒犯對方。3、在任何場合應(yīng)用語規(guī)范，語氣溫和，音量適中，嚴(yán)禁大聲喧嘩。4、遇有客人進(jìn)入工作場地應(yīng)禮貌勸阻，上班時(shí)間（包括午餐時(shí)間）辦公室內(nèi)應(yīng)保證有人接待。5、接聽電話應(yīng)及時(shí)，一般鈴響不應(yīng)超過三蘆，如受話人不能接聽，離Z故近的職員應(yīng)主動接聽，重要電話作好接聽記錄，嚴(yán)禁占川公司電話時(shí)間太長