淺談房地產(chǎn)營銷策劃與運作

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1、淺析房地產(chǎn)營銷策劃與運作西華師范大學(xué)高職學(xué)院房地產(chǎn)經(jīng)營與估價2008級1班指導(dǎo)老師:黃星【內(nèi)容摘要L駕馭市場是任何營銷活動的最高目標(biāo),其基礎(chǔ)在于認(rèn)識市場、把握市場脈搏和制定推行與之相適應(yīng)的正確的營銷管理策略。當(dāng)前,房地產(chǎn)市場已逐步走向成熟,國家也加大了對房地產(chǎn)市場的宏觀調(diào)控力度,銀根、土地不斷緊縮,房地產(chǎn)市場的過熱勢頭得以有效控制,消費者的購房心理也日趨理性,買方市場粗具規(guī)模。因此,怎樣在新形勢下做好房地產(chǎn)市場營銷直接關(guān)系到房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在市場經(jīng)濟體制下的興衰存亡。近幾年來不斷涌現(xiàn)出一些新興的營銷策略,極大地豐富了房地產(chǎn)營銷的手段和方式,也為房地產(chǎn)發(fā)展拓

2、展了市場空間?!娟P(guān)鍵詞】:房地產(chǎn);營銷策略;核心產(chǎn)品隨著經(jīng)濟的發(fā)展和人們對房屋居住的需求的不斷提高,房地產(chǎn)業(yè)迅速成為朝陽產(chǎn)業(yè),并成為國民經(jīng)濟的支柱產(chǎn)業(yè)。大力發(fā)展房地產(chǎn)業(yè),對于解決III城改造,改善人民的居住水平,乃至城市的發(fā)展,具有十分重要的意義。中國房地產(chǎn)業(yè)的興起和發(fā)展,并逐漸成熟,房產(chǎn)商也開始認(rèn)識房地產(chǎn)營銷策劃觀念并使用各種營銷方式促進房地產(chǎn)業(yè)。隨著房地產(chǎn)開發(fā)微利時代的趨近,對房地產(chǎn)營銷策劃探索的深入,競爭激烈的房地產(chǎn)營銷時代已經(jīng)到來。目前我國房地產(chǎn)營銷策劃方式己從原先的單一化趨向全面化,營銷策劃服務(wù)開始注重追求內(nèi)涵,而不是先前的表面化,營銷推廣也已

3、從雜亂無章趨向規(guī)范有序,但縱觀現(xiàn)今樓市的營銷策劃,很多地方仍值得深思。許多營銷商、開發(fā)商對營銷策劃的認(rèn)識仍留于膚淺,甚至有的由于理解的偏頗導(dǎo)致在實際運作中使?fàn)I銷策劃走入誤區(qū)。如何理性認(rèn)識營銷策劃的合理內(nèi)核,促進房地產(chǎn)業(yè)的健康發(fā)展是擺在中國房地產(chǎn)營銷界面前的一個迫在眉睫的問題。房地產(chǎn)業(yè)迅速發(fā)展之際,房地產(chǎn)營銷策劃也隨之快速發(fā)展起來,在我國經(jīng)歷了從建設(shè)觀念階段的標(biāo)準(zhǔn)規(guī)劃到營銷觀念階段的全程策劃的轉(zhuǎn)變,其發(fā)展趨勢止向整合營銷前進。因為營銷策劃能更好的滿足消費者的需求、增強居住品質(zhì)、為開發(fā)商帶來更大的利潤并提升開發(fā)商的品牌,所以在房地產(chǎn)開發(fā)中占據(jù)越來越重要的地位

4、。通過對房地產(chǎn)營銷策劃的流程、項目特征、目標(biāo)市場和營銷策略幾方面的分析,可以清晰的了解策劃的內(nèi)容。而目標(biāo)市場分析和營銷策略的制定則是整個策劃過程的核心。雖然房地產(chǎn)營銷策劃理論有了很迅速的發(fā)展,但在策劃過程中出現(xiàn)的問題仍然很多,主耍集中在市場調(diào)研分析不足、缺乏對區(qū)域規(guī)劃的深層次把握、理論知識欠缺、目標(biāo)顧客群定位模糊、對市場競爭對手的應(yīng)對估計不足、脫離市場需求的創(chuàng)新等方面。但這些問題也不是不能避免的,比如通過制定嚴(yán)謹(jǐn)?shù)氖袌稣{(diào)杳流程、正確運用目標(biāo)市場選擇模式、基于樓盤品質(zhì)的創(chuàng)新。回顧房地產(chǎn)營銷策劃理論在我國的應(yīng)用和發(fā)展歷程,剖析當(dāng)前房地產(chǎn)業(yè)營銷策劃的模式與整體

5、運作情況。我想從理論和實踐上對我國房地產(chǎn)營銷策劃的現(xiàn)狀與模式進行以下探討。一、房地產(chǎn)市場營銷的概念(-)房地產(chǎn)市場營銷的概念房地產(chǎn)市場營銷是市場營銷的一個重要分支。房地產(chǎn)市場營銷與其他市場營銷一樣,也是個人和集體通過一系列的活動,特別是某些創(chuàng)造性的活動,同別的個人和集體交換產(chǎn)品和價值,以實現(xiàn)其經(jīng)營目的的一種社會過程。可見,房地產(chǎn)營銷的實質(zhì)是以消費者對各類房地產(chǎn)商品的需求為出發(fā)點,企業(yè)通過有效地提供住宅,辦公樓,商業(yè)樓宇,廠房等建筑物及和關(guān)服務(wù)來滿足消費者生產(chǎn)或生活,物質(zhì)和精神等的需求,以獲取一定利潤的一種商務(wù)活動。與一般商品市場營銷相比,房地產(chǎn)市場營銷的

6、主要特點是其交換對象的特殊性,房地產(chǎn)市場營銷的客體是房地產(chǎn)物質(zhì)實體和依托物質(zhì)實體上的權(quán)益等,因此,房地產(chǎn)市場營銷既有其特點,同時市場營銷的一般原理也能在房地產(chǎn)領(lǐng)域得到很好的運用。房地產(chǎn)營銷在計劃經(jīng)濟中表現(xiàn)出來的只是制度上的福利分配。計劃經(jīng)濟在某種意義上講,是統(tǒng)制經(jīng)濟、短缺經(jīng)濟,或者叫倉庫經(jīng)濟,采購員滿天飛。而山場經(jīng)濟是口由經(jīng)濟,過剩經(jīng)濟或推銷經(jīng)濟、推銷員經(jīng)濟。在市場經(jīng)濟條件下,如何生產(chǎn)己經(jīng)是一個讓人頭痛的事,最讓人捉摸不定的、令人驚心動魄的、一籌莫展的,就是從商品到貨幣。這里面,營銷是企業(yè)最本質(zhì)的經(jīng)營活動。研究一般的商品到貨幣,已經(jīng)不是一個輕松的話題了,

7、研究巨大的、不可移動的、十分耐用的房屋這個特殊的商品就會難上加難了。在市場經(jīng)濟的競爭中,我們所有的勞動和一切付出,都要受到市場的最后檢驗,它的自身價值最終都是要經(jīng)過銷售才能得到承認(rèn)。所以,營銷是永恒的主題,是社會生產(chǎn)目的決定的,是企業(yè)生存和發(fā)展的客觀要求所決定的。(二)房地產(chǎn)市場的特征由于房地產(chǎn)市場營銷是面向房地產(chǎn)市場的一種商務(wù)和管理活動,因此,必須充分認(rèn)識房地產(chǎn)市場的特點,以便為有效管理和組織市場營銷活動服務(wù)。作為整個市場體系的組成部分,房地產(chǎn)市場具有以下主要特點。1、房地產(chǎn)市場是權(quán)益交易市場。由于房地產(chǎn)的不可移動性,因此房地產(chǎn)市場交易的對象實際上是附

8、著在每一宗房地產(chǎn)實物上的權(quán)益。交易的對象可以是房地產(chǎn)的所有權(quán)(包括占有權(quán),使用權(quán)

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