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1、—北海地塊調(diào)研報(bào)告產(chǎn)品研發(fā)部2010/07/05Part1北海概述及房地產(chǎn)市場(chǎng)分析Part2政策分析Part3地塊分析Part4競(jìng)爭個(gè)案分析北?!こ鞘杏∠箨P(guān)鍵詞:旅游城市,空氣宜人,北部灣地區(qū)領(lǐng)先城市。投資新熱點(diǎn)房地產(chǎn)市場(chǎng):四線城市、處于發(fā)展初期、2007年以來量價(jià)創(chuàng)新高一下飛機(jī),從未見過何一個(gè)機(jī)場(chǎng)如北海這般布滿了房地產(chǎn)廣告。幾乎沒有其他產(chǎn)業(yè)。北海似乎處于房地產(chǎn)高速發(fā)展瘋狂狀態(tài)。城市經(jīng)濟(jì)持續(xù)高速增長,保持15%/年的增幅,領(lǐng)先北部灣地區(qū)。對(duì)城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展提供巨大保障。城鄉(xiāng)居民人均可支配收入持續(xù)增長繼續(xù)保持北部灣地區(qū)前列的水平。居民生活水平不斷提高,但似乎仍及不上房價(jià)的漲幅。北
2、海宏觀市場(chǎng)分析產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)單位(億元)GDP總量第一產(chǎn)業(yè)占比第二產(chǎn)業(yè)占比第三產(chǎn)業(yè)占比2004158.140.825.8%50.2933.5%64.440.7%2005183.4546.3725.3%66.6836.3%70.438.4%2006215.851.123.7%87.540.5%77.235.8%200724456.5123.2%105.7143.3%81.7833.5%2008313.8871.7422.8%134.8643%107.2934.2%200933577.323%135.240.5%122.536.5%城市第二產(chǎn)業(yè)占比始終保持40%以上。而房地產(chǎn)所處的第
3、三產(chǎn)業(yè)也自2007年以后逐年增長,形勢(shì)較好。但仍低于廣西39.7%的GDP產(chǎn)比。城市三產(chǎn)有待進(jìn)一步提高。2009年1-10月以來,隨著北海市經(jīng)濟(jì)進(jìn)入新一輪發(fā)展機(jī)遇期,作為北海市重點(diǎn)支柱產(chǎn)業(yè)的房地產(chǎn)行業(yè),也呈現(xiàn)出從逐步回升到迅猛發(fā)展的態(tài)勢(shì)。從北海市1-10月份的財(cái)政收入來看,房地產(chǎn)業(yè)依然是拉動(dòng)該市經(jīng)濟(jì)的火車頭。1-10月份房地產(chǎn)業(yè)共產(chǎn)生的稅收5.87億元,同比增長39.43%,拉動(dòng)全市財(cái)政收入增長7.2個(gè)百分點(diǎn)。(北海市財(cái)政局)北海面臨的問題2009年人均GDP:23308元城市人均可支配收入:15200元農(nóng)村可支配收入:4740城市人口:約60萬農(nóng)村人口:約140萬1520
4、0*0.3+4740*0.7=7878勞動(dòng)收入比:7878/23308=0.34從以上計(jì)算可以看出,北海城市人口與農(nóng)村人口收入差距較大,勞動(dòng)收入比僅為34%,典型的藏富于國,貧富差距較大的一個(gè)城市。附表(2006-2009)年土地成交信息。北海市場(chǎng)人員言論集錦假設(shè)(公寓):按揭借貸利率=5.94%借貸年限=20年首期=30%按揭占家庭收入比例=25%平均每戶面積=100平米購買力分析9000所需家庭月收入元單價(jià)元/平米800070006000500040003000北海城市總?cè)丝冢?0萬家庭數(shù)量約20萬。按照去年北海城市人口人均年收入15200元來算,每戶家庭都可有三名勞動(dòng)
5、力,計(jì)算其家庭月收入也僅為3800元。北海本地人對(duì)均價(jià)5000元以上房子的購買力小之又小。很明顯,外地投資客為北海樓市主要購買力Part1北海概述及房地產(chǎn)市場(chǎng)分析Part2政策分析Part3地塊分析Part4競(jìng)爭個(gè)案分析促使本輪房價(jià)快速增長的成因:①信貸投放過量②市場(chǎng)供給不足③通脹預(yù)期加速2010年第1季度,新增人民幣貸款高達(dá)2.6萬億元,占09年全年信貸投放量的27%,預(yù)計(jì)達(dá)全年總貸款量的35%,投放過量。房價(jià)持續(xù)快速上漲,一線城市瘋狂上漲,國家對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控有如“隔靴搔癢”,市場(chǎng)上投資、投機(jī)行為顯露盛行跡象4.15新政與07年9.27新政相比力度更大在中國房地產(chǎn)市場(chǎng)快
6、速發(fā)展的近幾年里,對(duì)房地產(chǎn)調(diào)控構(gòu)成實(shí)質(zhì)性影響的信貸政策主要有二:2007年的“9.27新政”(利空);2008年的“10.22新政”(利好)。而此次4.15新政與9.27新政相比力度更大,主要表現(xiàn)在:貸款購買第二套住房的家庭,首付由原來的40%提高至50%,對(duì)于貸款購買第三套及以上住房的家庭,首付有原來的40%提高至50%以上,而北海更是需要購房者出示當(dāng)?shù)匾荒甑亩愂兆C明或社保繳納證明,且第三套房基本批不了貸款。新政出臺(tái)后,整個(gè)北海幾乎沒有成交量,甚至有不少銷售員抱怨,基本沒有賣出過一套房子。作為房地產(chǎn)投資性較強(qiáng)的城市,新政的影響不言而喻。4.15新政出臺(tái)史上最嚴(yán)厲的調(diào)控政策
7、Part1北海概述及房地產(chǎn)市場(chǎng)分析Part2政策分析Part3地塊分析Part4競(jìng)爭個(gè)案分析地塊四至云南路地塊云南路一線為老式住宅區(qū)域。配套多集中于云南路海角路海角路一段各類工廠較多,環(huán)境有待改進(jìn),步行10分鐘至客運(yùn)碼頭,12小時(shí)至??诘貕K現(xiàn)狀貿(mào)易分公司大門消防器材廠北海水產(chǎn)市場(chǎng)地塊現(xiàn)場(chǎng)除水產(chǎn)市場(chǎng)還在運(yùn)行并略顯繁榮以外,其他廠區(qū)皆已凋零,冷落。優(yōu)勢(shì)展現(xiàn)原住民購買力:外沙,地角原住民購買力強(qiáng)。據(jù)當(dāng)?shù)匾皇蹣菃T透露,地角漁民50%自有船只,鐵船約400萬一艘,木船約200萬一艘。其區(qū)域有原住民有一定購買力。外沙多為海鮮大