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1、關(guān)于城鎮(zhèn)基準(zhǔn)地價更新工作探析摘要：隨著城鎮(zhèn)建設(shè)的不斷發(fā)展，基礎(chǔ)設(shè)施進(jìn)一步完善，現(xiàn)行的土地級差和基準(zhǔn)地價已經(jīng)不能明確反映城區(qū)實際狀況。因此，必須盡快對基準(zhǔn)地價進(jìn)行更新，以進(jìn)一步規(guī)范和完善土地市場，促進(jìn)土地市場健康發(fā)展，提高土地的集約節(jié)約利用水平關(guān)鍵詞：城鎮(zhèn)基準(zhǔn)地價理論依據(jù)重要性技術(shù)路線成果引用一、城鎮(zhèn)基準(zhǔn)地價更新工作的重要性基準(zhǔn)地價是地價管理的核心，是政府建立和完善土地市場，規(guī)范土地交易行為，強(qiáng)化土地市場調(diào)整，維護(hù)土地市場穩(wěn)定，保護(hù)土地所有者和使用者合法權(quán)益的有效手段；是防止地價大幅波動和土地投機(jī)，防
2、止土地收益流失，促進(jìn)土地合理利用的必要措施；是企業(yè)改制、清算和政府收土地有關(guān)稅費(fèi)重要依據(jù)；也是深化土地使用制度改革，建立和完善社會主義市場經(jīng)濟(jì)體制的迫切需要。目前，各地城鎮(zhèn)基準(zhǔn)地價更新不及時，現(xiàn)行的土地級別和基準(zhǔn)地價已不能準(zhǔn)確反映土地市場的現(xiàn)實狀況。根據(jù)城鎮(zhèn)社會經(jīng)濟(jì)發(fā)展、土地市場變化的實際和相關(guān)法律法規(guī)規(guī)定，應(yīng)當(dāng)盡快對城鎮(zhèn)土地級別進(jìn)行調(diào)整，對基準(zhǔn)地價進(jìn)行更新，以進(jìn)一步規(guī)范和完善地價管理,促進(jìn)土地市場的健康發(fā)展和土地節(jié)約集約利用水平的提高二、基準(zhǔn)地價更新的理論依據(jù)和原則（一）基準(zhǔn)地價更新的理論依據(jù)1.
3、土地區(qū)位理論區(qū)位理論是研究特定區(qū)域內(nèi)人類經(jīng)濟(jì)活動與社會、自然等其它事物和要素間的相互內(nèi)在聯(lián)系和空間分布規(guī)律的理論。土地利用的實質(zhì)既是對土地區(qū)位的利用，當(dāng)我們把土地作為區(qū)位理論研究的客體，而把各種已有的地理要素和社會經(jīng)濟(jì)活動的空間配置作為區(qū)位條件，分析研究這些條件在土地上的分布和變化特點，以及它們相互組合對土地價格發(fā)生的綜合影響作用，就可以根據(jù)土地區(qū)位條件造成的區(qū)位空間差異，劃分出土地級別，從而評估出基準(zhǔn)地價2.地租地價理論地租是土地所有者憑借土地所有權(quán)得到的收入，是土地所有權(quán)借以實現(xiàn)的經(jīng)濟(jì)形式，其本
4、質(zhì)就是收益權(quán)，即土地所有者從土地上獲得收益的權(quán)利。馬克思認(rèn)為，任何社會只要存在著土地所有者和不占用土地的直接生產(chǎn)者，就有了產(chǎn)生地租的基礎(chǔ)。馬克思對地租產(chǎn)生的原因和條件進(jìn)行了分析和研究，根據(jù)地租產(chǎn)生的原因和條件，把地租區(qū)分為絕對地租、級差地租和壟斷地租等幾種形式3?級差收益理論。級差收益是土地使用者因占有使用不同區(qū)位和不同土地質(zhì)量的土地而得的超額利潤，土地質(zhì)量差異是級差收益產(chǎn)生的根源。所謂土地質(zhì)量差異，主要是城市每一地塊在商業(yè)集聚程度、交通條件、基礎(chǔ)設(shè)施、環(huán)境質(zhì)量、文化娛樂設(shè)施、人口密度等方面優(yōu)劣程度
5、的差別。占有更優(yōu)土地質(zhì)量和區(qū)位的經(jīng)營者，可以憑借其所處的具體地段，充分利用城市完善的各種設(shè)施，獲得社會經(jīng)濟(jì)活動中最有利的條件，從而增加收益，得到超額利潤4.經(jīng)濟(jì)統(tǒng)計理論。在土地定級估價中，首先要調(diào)查分析大量的自然和社會經(jīng)濟(jì)數(shù)據(jù)，必須運(yùn)用現(xiàn)代經(jīng)濟(jì)統(tǒng)計理論和方法來分析、檢驗、處理各種調(diào)查數(shù)據(jù)，從去偽存真、去粗取精，使評定的土地級別與基準(zhǔn)地價符合客觀實際（二）基準(zhǔn)地價更新的原則土地級別是城鎮(zhèn)自然、社會、經(jīng)濟(jì)等要素綜合作用的結(jié)果。土地定級反映城鎮(zhèn)內(nèi)部土地質(zhì)量差異及其分布特點，體現(xiàn)土地資源的合理利用和最佳經(jīng)濟(jì)
6、效益、社會效益。因此，在土地定級中應(yīng)遵循以下原則1?綜合分析原則。在城鎮(zhèn)土地定級中要全面考慮城鎮(zhèn)的商服繁華度、交通條件、基礎(chǔ)設(shè)施狀況、環(huán)境質(zhì)量、自然條件、人口狀況及城鎮(zhèn)規(guī)劃等因素對土地利用效益的影響，并對這些因素進(jìn)行綜合分析、研究，按差異劃分土地級別，使土地定級具有較高的準(zhǔn)確性和可靠性，評測出合理、切實的土地級別2?主導(dǎo)因素原則影響土地質(zhì)量優(yōu)劣的經(jīng)濟(jì)、社會、自然因素眾多，應(yīng)找出一個或多個主要因素，作為劃分和評判土地級別的依據(jù)。在調(diào)查、分析、研究的基礎(chǔ)上，以該城鎮(zhèn)的商服繁華度、交通條件、基礎(chǔ)設(shè)施及環(huán)境
7、條件等因素作為評定土地級別的主導(dǎo)因素3?地域分異原則地域分異原則是土地的自然和社會各因素不同組合的結(jié)果，它反映了地域間土地生產(chǎn)力或利用效益上的差別。土地定級應(yīng)掌握土地區(qū)位條件和特性的分布與組合規(guī)律，并分析由于區(qū)位條件不同形成的各地域分異狀況，將類似地域劃歸同一土地級4.級差收益原則土地定級成果最終要為土地的合理利用服務(wù)，而土地利用的經(jīng)濟(jì)效益和綜合效益主要通過土地利用所產(chǎn)生的級差收益表現(xiàn)出來，也就是說，土地的級差收益是反映土地質(zhì)量特性的一個量化指標(biāo)。因此土地定級應(yīng)在初步劃分的土地級別上，對級差收益明顯
8、的行業(yè)進(jìn)行級差收益測算，測算值作為確定土地級別數(shù)目和了解行業(yè)級差收益及修訂初步劃分的土地級別的重要依據(jù)三、基準(zhǔn)地價更新的技術(shù)路線與方法（一）技術(shù)路線1.土地定級技術(shù)路線。在定級時選擇對某種類型用地有影響的土地定級因素，計算因子作用分值及影響范圍，揭示不同因素在地域空間上的分布差異；同時根據(jù)若干專家對各類因素進(jìn)行打分后確定的相互權(quán)重，在整個定級范圍內(nèi)的坐標(biāo)點進(jìn)行因素作用分值疊加；依據(jù)疊加后的總分值，采用總分頻率曲線法，利用分值頻率直方圖初步劃分不同類型土地級別，并以樣點
