唐山龍庭盛世營銷報告

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1、打造品牌地產(chǎn)引領(lǐng)住宅標準2006年04月12日——唐山龍庭時代營銷報告——前言本報告是從“打造品牌地產(chǎn)，引領(lǐng)住宅標準”的整體策略出發(fā)的；作為城市綜合體，本項目的住宅市場形象決定了整體形象；“品質(zhì)決定品牌”——本項目產(chǎn)品力是樹立項目形象和公司形象的基礎(chǔ)；項目市場形象取決于細節(jié)的執(zhí)行——細節(jié)決定成敗——我司配合從產(chǎn)品調(diào)整、銷售管理、廣告表現(xiàn)等細節(jié)入手，提供更為細致的服務(wù)；本報告重點闡述住宅部分的銷售和推廣計劃；報告架構(gòu)住宅營銷方案項目定位回顧項目定位回顧市場定位產(chǎn)品定位項目定位回顧——市場定位緊湊戶型純

2、居住高檔公寓（緊湊戶型兩居、三居；頂層豪宅）城市功能復(fù)合體項目定位住宅定位項目定位回顧——市場定位住宅新坐標最終形成的品牌形象智能環(huán)保節(jié)能項目定位回顧——產(chǎn)品定位最大限度利用地塊，力求保證各物業(yè)的布局合理注重內(nèi)部景觀園林的塑造創(chuàng)造特色整體形象倡導(dǎo)環(huán)保節(jié)能概念規(guī)劃原則戶型配比戶型戶型面積戶數(shù)比例緊湊兩居80-100約270約54.6％緊湊三居110-125約208約42％頂層豪宅220-250163.4％項目定位回顧——產(chǎn)品定位來電來訪客戶分析需求面積80-100100-120120-140140以上

3、其他合計來訪人數(shù)80413029181271108需求比例72.6％11.7％2.6％1.6％11.5%100％來電人數(shù)1133010747207需求比例54.6％14.5％4.8％3.4％22.7%100％截至到03月31日數(shù)據(jù)市場需求與產(chǎn)品戶型配比定位基本吻合；緊湊型兩居是市場主力需求；項目定位回顧——產(chǎn)品定位戶型調(diào)整建議結(jié)合市場需求以及地塊條件，經(jīng)過與設(shè)計公司溝通，我們建議戶型調(diào)整為：戶型格局面積范圍（M2）戶數(shù)比例兩居緊湊：兩室一廳一衛(wèi)80-100約246約24645％三居緊湊：三室兩廳一衛(wèi)

4、100-120約144約34854％舒適：三室兩廳兩衛(wèi)120-140約208豪宅頂層豪宅250-280661％合計約642約642100％住宅營銷方案終極目標形象定位客戶定位推廣策略銷售策略終極目標住宅營銷方案——市場機會：06年市場供應(yīng)減少，價格上升，需求集中爆發(fā)區(qū)域機會：城市中心和交通主干道，區(qū)域價值不斷提升品牌機會：激烈市場競爭，導(dǎo)致優(yōu)勝劣汰，品牌的價值更加重要產(chǎn)品機會：增強產(chǎn)品力將在市場中更有競爭力項目機會：住宅和商業(yè)形成互補，提升項目綜合競爭力住宅營銷方案——終極目標本項目機會點本項目終極

5、目標從城市價值角度出發(fā)“龍庭時代”成為城市地標和區(qū)域代名詞住宅營銷方案——終極目標提升項目整體形象帶動商業(yè)形象和商業(yè)價值成就企業(yè)品牌價值品牌價值創(chuàng)造更好經(jīng)濟價值住宅營銷方案——終極目標住宅目標成為唐山節(jié)能環(huán)保住宅新標準首要目標延伸目標形象定位住宅營銷方案——區(qū)位產(chǎn)品城市主干道市場齊全便利的配套設(shè)施精致細膩園林景觀合理的戶型設(shè)計旺盛的市場需求節(jié)約時間成本良好的居住生活條件藝術(shù)與功能的結(jié)合支持項目產(chǎn)品升級舒適的私密空間賣點賣點闡釋中心城區(qū)最高住宅體現(xiàn)至尊地位和氣勢環(huán)保節(jié)能概念提升項目附加價值住宅營銷方案

6、——形象定位底層商業(yè)設(shè)施與住宅良性互動、價值提升定位依據(jù)住宅營銷方案——形象定位科技建筑·精英府邸形象定位科技建筑·精英府邸建筑品質(zhì)保證生活品質(zhì)住宅營銷方案——形象定位環(huán)保節(jié)能智能化設(shè)施形象定位詮釋合理的戶型格局精致藝術(shù)的景觀設(shè)計科技建筑·精英府邸科技豪宅匯聚財智精英住宅營銷方案——形象定位匯聚財智精英形象定位詮釋城市黃金地段地標建筑至尊地位西山道華巖路新華道建設(shè)路衛(wèi)國路龍澤路興源道本案客群定位住宅營銷方案——緊湊兩居緊湊三居頂層豪宅經(jīng)濟實力雄厚的私營業(yè)主，追求能體現(xiàn)地位的消費較強經(jīng)濟實力的兩口之家

7、或三口之家，周邊區(qū)域工作和或居住，注重生活便利性年輕客戶或老年客戶為主，看好市中心便利性住宅營銷方案——客戶定位客群年齡相對比較分散對區(qū)域有強烈的認同感多數(shù)屬于住宅升級置業(yè)，對住宅品質(zhì)要求高重視性價比對新生事物有較強的接受度客群特征描述住宅營銷方案——客戶定位住宅營銷方案——客戶定位目標客群的多源性特點決定在營銷過程中要采用不同的手段，在兼顧重點的同時保證推廣的整體性和有效性。品質(zhì)、區(qū)位、品質(zhì)、價格→←私營業(yè)主、鋼鐵行業(yè)主區(qū)位、價格、品質(zhì)、信用→←多次置業(yè)客戶區(qū)位、價格、信用、品質(zhì)→←中高層管理人員

8、價格、區(qū)位、品質(zhì)、信用→←普通工薪階層影響客戶購房的四大主要因素本項目的不同消費層推廣策略住宅營銷方案——總體策略推廣策略媒體計劃總體策略住宅營銷方案——推廣策略策略一：由追求銷售速度轉(zhuǎn)變?yōu)樽非罄麧櫯c追求品牌相輔相成。策略二：由銷售住宅轉(zhuǎn)變?yōu)殇N售生活方式或生活模式。策略三：住宅銷售與商業(yè)銷售的有效銜接和過渡。推廣策略住宅營銷方案——推廣策略現(xiàn)場感染——充分利用銷售現(xiàn)場感染力高舉精打——制造市場形象制高點輿論造勢——樹立高品質(zhì)項目形象路牌招引——透露產(chǎn)品訊息，形成懸念推