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《金地-荔湖城大盤項(xiàng)目價(jià)格策略報(bào)告_42頁》由會(huì)員上傳分享，免費(fèi)在線閱讀，更多相關(guān)內(nèi)容在工程資料-天天文庫。
1、金地?荔湖城A區(qū)一期價(jià)格策略報(bào)告一期推售目標(biāo)2遵循大盤規(guī)律，實(shí)現(xiàn)精彩亮相3完成人氣積累，實(shí)現(xiàn)價(jià)格攀升4區(qū)域市場品牌開發(fā)商笫一?陣營，成為市場形象標(biāo)桿P2價(jià)格報(bào)告綱要1、定價(jià)背景2、定價(jià)策略3、價(jià)格制定4、推貨策略計(jì)劃5、示期價(jià)格走勢預(yù)測定價(jià)背景11」區(qū)域房地產(chǎn)市場狀況分析21.2競爭對(duì)手分析31.3項(xiàng)目基本情況分析41.4內(nèi)部背記客戶情況分析區(qū)域市場銷售狀況分析P5廣州整體市場仍保持供不應(yīng)求態(tài)勢2003年2004年2005年商品住宅施工面積（萬冊(cè)）3161.933471.583409.09增長率
2、（％）-1.30%9.79%-1.80%商品住宅竣工面積（萬nf）902.97796.46664.25增長率（％）3.64%-11.80%-16.60%批準(zhǔn)預(yù)售住宅血積（萬冊(cè)）762754681增長率（％）-0.39%-1.05%-9.68%預(yù)售住宅銷售血積（萬冊(cè)）909963919增長率（％）15.06%5.94%-4.57%?商品住宅的施工量在2004年有較大幅度增長，而?總體上基木穩(wěn)定在3300-3400萬?nV/年，?但竣工量則在2004年開始大幅下滑，?原因是2004年開始政府嚴(yán)格執(zhí)行
3、了施工許可證的審批制度，?再加上2005年的海珠城廣場坍塌事故更使整個(gè)廣州市的建設(shè)審批延遲，?從而?導(dǎo)致施工量持平而?竣工量大減，?使原有的供需矛盾更為加劇；?2（）（）3?2005三年間，?一手住宅的供需缺口近6（）（）萬?m2；一手住宅竣工量減少、批出預(yù)售量口漸下滑，?顯示市場供應(yīng)量在逐步萎縮P6老城區(qū)供不應(yīng)求、新城區(qū)供需平衡2003年2004年2005年其中：原八區(qū)500491414增長率（％）6.38%-1.80%-15.68%番禺199.88188.27172.51增長率（％）-1&8
4、5%-5.81%-8.37%花都62.5774.3294.48增長率（％）27.75%18.78%27.13%其屮：原八區(qū)554.31663.19626.76增長率（％）&90%19.64%-5.49%番禺290.21223.36201.00増長率（％）23.20%-23.04%-10.01%花都64.6676.2590」4增1長率（％）41.21%17.92%18.22%在市屬原八區(qū)、番禺區(qū)住宅供求量減的同時(shí)，花都卻在高速增長，顯示花都樓市在機(jī)場市政建設(shè)、區(qū)域產(chǎn)業(yè)發(fā)展（物流、制造）的影響下，而
5、景看好（與花都樓市的價(jià)、量起點(diǎn)較低也有密切關(guān)系）。原八區(qū)、番禺區(qū)市場供應(yīng)量減少，影響每年銷售量減少；但仍呈供不應(yīng)求的狀態(tài)。提示:郊區(qū)隨著社區(qū)周邊的配套交通完善、且有足夠的價(jià)格優(yōu)勢,城區(qū)居住人口逐漸外遷。P7增城（新塘）亦呈現(xiàn)供不應(yīng)求單位：萬m2增城批準(zhǔn)預(yù)售面積增城預(yù)售成交面積新塘批準(zhǔn)預(yù)售面積新塘預(yù)售成交而積2002年109.176.787.261.332003年94.9102.875.982.22004年72.7110.258.246.62005年68.8133.955.0107.1數(shù)據(jù)來源：増
6、城市國土資源和房屋管理局分析：7商品房供應(yīng)量持續(xù)減少，需求量穩(wěn)定增加，供求關(guān)系在2003年發(fā)牛逆轉(zhuǎn)，2002-2005年累計(jì)供需缺口達(dá)到78萬冊(cè),市場呈現(xiàn)供不應(yīng)求機(jī)會(huì)和隱憂：11區(qū)域物業(yè)價(jià)格相對(duì)較低，有利于形成價(jià)格梯度，吸納因市區(qū)高樓價(jià)而被擠壓出來的需求；12區(qū)域價(jià)格處于上升通道，項(xiàng)目存在?定的利潤拓展空間；13區(qū)域價(jià)格雖處丁■升通道，但仍處低位，客戶對(duì)區(qū)域物業(yè)價(jià)值需耍重新建構(gòu)，成功打否,將點(diǎn)接影響到木項(xiàng)目的價(jià)格拉升。P8受供求關(guān)系及土地成本影響，廣州三年來房價(jià)持續(xù)上漲達(dá)31.5%區(qū)域2003年
7、2004年2005年預(yù)售住宅均價(jià)預(yù)售住宅均價(jià)增長率預(yù)售住宅均價(jià)增長率全市3888461878%511410.74%原八區(qū)486453399.77%58219.03%番禺區(qū)2490341237.03%412220.81%花都區(qū)179318824.96%240928.00%數(shù)據(jù)來源：廣州市統(tǒng)計(jì)年鑒、廣州市國土資源和房屋管理局分析：?2004-2005二年間，?受土地價(jià)格上漲；宏觀調(diào)控政策相繼出臺(tái)；并在長期積累的市場供求不?平衡、供應(yīng)結(jié)構(gòu)錯(cuò)位以及市民追漲心態(tài)等因素的作用下，?住宅價(jià)格仍然處于上升通道。
8、?番禺區(qū)2003-2005年的住宅價(jià)格增幅高達(dá)§5.54%,?番禺03年均價(jià)起步低，?兩年以來隨著本區(qū)配套、交通完善，?及在05年集中推售豪宅盤（別墅、豪裝洋房）的推貨策略，?均價(jià)高位上揚(yáng)。?花都區(qū)的價(jià)格起點(diǎn)較低，?雖在2005年達(dá)到了28%的年增長，?但2409元/nf的價(jià)格仍不?及全市均價(jià)的一半?增城房價(jià)亦一路走高，?兩年上漲約20%（根據(jù)鳳凰城、新塘樓盤數(shù)據(jù)推算，?數(shù)據(jù)為估計(jì)值）?近期，?廣州一手住宅的價(jià)格雖在2005年6月出臺(tái)增收購房契稅、房屋轉(zhuǎn)讓營業(yè)稅、個(gè)人所得稅等一?系列宏觀調(diào)控政策
