逸城地產(chǎn)市場(chǎng)研究報(bào)告

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1、1.宏觀(guān)市場(chǎng)概述21.1宏觀(guān)經(jīng)濟(jì)形勢(shì)分析21.2產(chǎn)業(yè)政策對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的彩響31.3市政交通建設(shè)對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的影響81.4奧運(yùn)規(guī)劃及對(duì)房地產(chǎn)影響91.5相關(guān)地區(qū)住宅供應(yīng)分析及區(qū)域市場(chǎng)特點(diǎn)121.6需求分析151.7住宅宏觀(guān)銷(xiāo)售分析171.8住宅宏觀(guān)價(jià)榕分析201.9未來(lái)整體市場(chǎng)預(yù)測(cè)222.區(qū)域住宅市場(chǎng)分析232.1區(qū)域市場(chǎng)界定及分析說(shuō)明232.2供應(yīng)量分析272.3產(chǎn)品分析332.4價(jià)格分析582.5銷(xiāo)售情況分析653.客群特征分析70調(diào)研項(xiàng)目客群特征分析703.1客群定位模型703.2客群特征描述714.個(gè)案分析7

2、35?分析結(jié)論815.1宏觀(guān)經(jīng)濟(jì)健康、平穩(wěn)、快速發(fā)展，房地產(chǎn)業(yè)方興未艾815.2新世紀(jì)北京面臨新機(jī)遇，商品房市場(chǎng)供銷(xiāo)兩旺815.3區(qū)域市場(chǎng)分析結(jié)論：825.4個(gè)案橫向點(diǎn)評(píng)分析結(jié)論：831.宏觀(guān)市場(chǎng)概述1.1宏觀(guān)經(jīng)濟(jì)形勢(shì)分析1.1.1宏觀(guān)經(jīng)濟(jì)形勢(shì)全年經(jīng)濟(jì)運(yùn)行趨勢(shì)1=12004年累計(jì)地區(qū)生產(chǎn)總値->-2004年累計(jì)増速-A-2003年累計(jì)増速2004年，全市經(jīng)濟(jì)持續(xù)快速壇長(zhǎng)。初步測(cè)算，全年實(shí)現(xiàn)地區(qū)生產(chǎn)總值4283.3億元，按可比價(jià)格計(jì)算,比上年增長(zhǎng)13.2%,增幅提高2.5個(gè)百分點(diǎn)，為1995年以來(lái)最高增速。其屮，第一

3、產(chǎn)業(yè)實(shí)現(xiàn)增加值102.9億元，增長(zhǎng)1.9%,增幅下降1.4個(gè)百分點(diǎn)；第二產(chǎn)業(yè)實(shí)現(xiàn)增加值1610.4億元，增長(zhǎng)16.7%,增幅提高4.8個(gè)百分點(diǎn)；第三產(chǎn)業(yè)實(shí)現(xiàn)增加值2570億元，增長(zhǎng)11.6%，增幅提高1.3個(gè)百分點(diǎn)。產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)繼續(xù)優(yōu)化，非農(nóng)產(chǎn)業(yè)比重進(jìn)一步上升，二、三產(chǎn)業(yè)比重達(dá)到97.6%,比上年提高0.2個(gè)百分點(diǎn)，其中第二產(chǎn)業(yè)比重上升1.8個(gè)百分點(diǎn)。1.1.2固定資產(chǎn)投資全■及■<3000r1?n.ri,ri,r!」丨,丨丨?丨丨,明3月4月6月6月T月8男9月W月"月12^=1全社會(huì)固定淡產(chǎn)按資額f-増長(zhǎng)速度

4、資增

5、勢(shì)趨于平穩(wěn)。2004年年初，全市固定資產(chǎn)投資增速偏高，通過(guò)堅(jiān)決貫徹落實(shí)中央宏觀(guān)調(diào)控措施，投資增速逐步放緩。全年全社會(huì)固定資產(chǎn)投資2528.3億元，比上年增K;17.2%,增幅下降1.7個(gè)百分點(diǎn)。其屮，基本建設(shè)投資631.4億元，增長(zhǎng)22.7%；更新改造投資175.3億元，下降1&9%；房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資1473.3億元，增長(zhǎng)22.5%o1.2產(chǎn)業(yè)政策對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的影響2004年，可以說(shuō)是北京房地產(chǎn)界的政策年，在這一年里，各項(xiàng)政策頻出，給行業(yè)和市場(chǎng)帶來(lái)了一定的影響。具體來(lái)說(shuō)，2004年的政策可以分為一下兒個(gè)方面：1.2.

6、1土地、拆遷?《關(guān)于停止經(jīng)營(yíng)性項(xiàng)目國(guó)有土地使用權(quán)協(xié)議岀讓補(bǔ)充規(guī)定的通知》（4號(hào)令）執(zhí)行時(shí)間:2004年1月17日綠化隔離地區(qū)建設(shè)項(xiàng)目用地、小城鎮(zhèn)建設(shè)項(xiàng)目用地、開(kāi)發(fā)帶危改項(xiàng)目用地、國(guó)家科技園區(qū)外非生產(chǎn)加工型一般性高科技項(xiàng)目用地，將停止協(xié)議出讓國(guó)有土地使用權(quán)，從而堵上了2002年“33號(hào)文”對(duì)土地實(shí)行招標(biāo)拍賣(mài)所開(kāi)“口子”。新政的出臺(tái)意味著土地交易的公開(kāi)與透明，對(duì)整個(gè)北京房地產(chǎn)一級(jí)市場(chǎng)上土地的流轉(zhuǎn)、審批有較深遠(yuǎn)的影響。?《北京市人民政府關(guān)于進(jìn)一步治理整頓土地市場(chǎng)秩序加強(qiáng)土地管理工作的意見(jiàn)》執(zhí)行時(shí)間:2004年3月25日加

7、強(qiáng)土地用途管制。對(duì)耕地保有量、基本農(nóng)田保護(hù)面積和建設(shè)用地規(guī)模實(shí)行總量控制。征用和占用土地必須符合土地利用總體規(guī)劃、城市建設(shè)規(guī)劃，并納入建設(shè)用地利用年度計(jì)劃。嚴(yán)格建設(shè)用地計(jì)劃管理、建設(shè)項(xiàng)門(mén)用地預(yù)審和土地審批，杜絕土地征用和占用的違規(guī)操作。全面推行經(jīng)營(yíng)性土地使用權(quán)出讓的招標(biāo)、拍賣(mài)、掛牌制度和土地儲(chǔ)備制度。改革土地征用制度和安置補(bǔ)償辦法，保護(hù)失地農(nóng)民利益。?《關(guān)于深入開(kāi)展土地市場(chǎng)治理整頓嚴(yán)格土地管理的緊急通知》執(zhí)行時(shí)間:2004年5月9日與3月25日《北京市人民政府關(guān)于進(jìn)一步治理整頓土地市場(chǎng)秩序加強(qiáng)土地管理工作的意見(jiàn)》作

8、用一樣，從源頭上對(duì)土地進(jìn)行了嚴(yán)格的控制，從而對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)固定資產(chǎn)投資的過(guò)快增長(zhǎng)，房地產(chǎn)市場(chǎng)局部過(guò)熱起到降溫作用。對(duì)新商品房的供給無(wú)疑起到了一定的抑制作用。配套文件：《關(guān)于深入開(kāi)展土地市場(chǎng)治理整頓嚴(yán)格土地管理的實(shí)施意見(jiàn)》包括4個(gè)方而：關(guān)于暫停農(nóng)用地轉(zhuǎn)用審批和須報(bào)國(guó)務(wù)院審批建設(shè)項(xiàng)目用地的范圍；關(guān)于重點(diǎn)急需建設(shè)項(xiàng)口確認(rèn)程序；關(guān)于重點(diǎn)急需建設(shè)項(xiàng)口用地審查報(bào)批程序；關(guān)于遺留建設(shè)用地項(xiàng)目的清理。?《關(guān)于加強(qiáng)國(guó)冇土地使用權(quán)出讓及土地證頒發(fā)管理冇關(guān)問(wèn)題的通知》執(zhí)行時(shí)間:2004年7月1日7月1日后，不再頒發(fā)臨時(shí)國(guó)有土地使用證；通知

9、執(zhí)行后原則上以單棟建筑為單位，交清地價(jià)款的可申請(qǐng)核發(fā)該棟樓相應(yīng)分?jǐn)傆玫氐膰?guó)有土地使用證。1.2.2金融投資?《關(guān)于個(gè)人住房擔(dān)保委托貸款還款業(yè)務(wù)增加等額本金還款方式有關(guān)問(wèn)題的通知》執(zhí)行時(shí)間：2004年1月1日等額本金還款方式適合于還款能力較強(qiáng)或已經(jīng)有一定的積蓄的借款人，其特點(diǎn)為利息支出較低。同吋規(guī)定住房公積金貸款單筆最高貸款額度繼續(xù)保持40刀元。?《關(guān)于進(jìn)一步