中國房地產(chǎn)價格變動趨勢及其影響因素分析

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1、中國房地產(chǎn)價格變動趨勢及其影響因素分析屮國房地產(chǎn)價格變動趨勢及其影響因索分析【摘要】美國房價下跌為次貸危機(jī)的導(dǎo)火索，進(jìn)而引起了這場世界性的經(jīng)濟(jì)危機(jī)。屮國房地產(chǎn)業(yè)也表現(xiàn)出許多與次貸危機(jī)爆發(fā)前夕的和似特征。中國房價將如何發(fā)展？中國房地產(chǎn)是否存在泡沫？本文通過分析我國房地產(chǎn)價格的變動趨勢，進(jìn)一步以數(shù)據(jù)為支撐，分析了各種主耍因素如何影響房地產(chǎn)業(yè)價格走勢。最后，綜合各種因素，對中國房地產(chǎn)未來3-5年發(fā)展趨勢作出預(yù)測。【關(guān)鍵字】房地產(chǎn)；需求與供給；利率；可支配收入；租賃；通貨膨脹；企業(yè)家信心1.問題的提出房地產(chǎn)是現(xiàn)代經(jīng)濟(jì)補(bǔ)會中最為發(fā)達(dá)的行業(yè)，也是一個國家經(jīng)濟(jì)繁榮程度的最肓接體現(xiàn)。由于房地產(chǎn)產(chǎn)

2、業(yè)鏈長，波及面廣等特性,幾乎國民經(jīng)濟(jì)中的所有產(chǎn)業(yè)和房地產(chǎn)業(yè)都有所關(guān)聯(lián)。另外，房地產(chǎn)業(yè)還關(guān)系到民生問題。這些決定了房地產(chǎn)市場在宏觀調(diào)控屮的位置。特別是2007美國爆發(fā)次級房貸危機(jī)以來，各國政府處理本國房地產(chǎn)的問題時面臨的普遍性的經(jīng)濟(jì)難題。房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)是宏觀經(jīng)濟(jì)調(diào)控中一個重要的反映變量，也是宏觀調(diào)控是否有效的評價指標(biāo)。房地產(chǎn)價格是對房地產(chǎn)最直接反映，通過分析和研究中國房地產(chǎn)價格變動趨勢，從其影響因素入手分析房地產(chǎn)變動的原因，不僅冇助于評價現(xiàn)階段房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)是否健康發(fā)展，還可以幫助預(yù)測房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)未來發(fā)展趨勢。2.房地產(chǎn)價格理論基礎(chǔ)房地產(chǎn)價格，按照勞動價值論的觀點可表述為：在房地產(chǎn)開發(fā)、建設(shè)

3、、經(jīng)營的過程中，所耗費的社會必要勞動形成的價值與土地所有權(quán)價格綜介的貨幣表現(xiàn)。按西方效用價格理論，房地產(chǎn)價格對表述為：房地產(chǎn)效用、房地產(chǎn)的相對稀少性及房地產(chǎn)的有效需求三者共同作用而產(chǎn)半的對房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)價值的貨幣表現(xiàn)。這兩種理論都對房地產(chǎn)所冇權(quán)和使用權(quán)在經(jīng)濟(jì)上的實現(xiàn)進(jìn)行了描述。房地產(chǎn)貝有價格，然而關(guān)于價格的形成主要有需求決定理論、價值決定論、效用決定論和收益決定論這四種理論。每一種理論都從不同的角度解釋了房地產(chǎn)價格的形成。2.1供求決定論這種理論是從房地產(chǎn)市場的角度討論價格的形成。其理論依拯為，商品木身并沒有一?定的價格，商甜價格是由市場上的供求雙方共同決定的。因此，供求決定論的學(xué)者

4、認(rèn)為，供求才是房地產(chǎn)價格形成的最玄接原因。2.2價值決定論這種理論是從房地產(chǎn)開發(fā)的角度討論價格的形成。其理論依據(jù)為，決定商品價榕的基礎(chǔ)是商品價值，即價格是價值的貨幣表現(xiàn)。而價值是凝結(jié)在商品中的人類勞動，即勞動是創(chuàng)造價值的唯一?源泉，商品價值量是由社會必要勞動時間決定的。也就是說房地產(chǎn)商品的價格是由其價值決定的，本質(zhì)是由社會必要勞動時間決定的。2.3效用決定論這種理論是從房地產(chǎn)消費角度討論價格的形成。其理論依據(jù)為，商品的價格取決于商品的效用，效用越人，價格就越高；效用越小，價格就越低。效用是商品能夠滿足人們某種需求和欲望的能力。從這種理論來考慮，由于房地產(chǎn)商晶具有其特性，現(xiàn)實中房地

5、產(chǎn)的價格取決于其效用，而不是花費的成木，成本的增加一定耍對效用冇所作用才能形成價格。2.4收益決定論這種理論是從房地產(chǎn)投資的角度討論價格的形成。其理論依拯為，商品Z所以有價值是因為商品能夠在未來給商品擁有考帶來收益。對于房地產(chǎn)商品的投資需求考，最關(guān)心的就是，投資的房地產(chǎn)能夠在未來給他帶來的收益大小。3.中國房地產(chǎn)價格變動趨勢分析2.1以住宅商品房價格為主體商品房可以分為普通住宅、別墅和高檔公寓、經(jīng)濟(jì)適用房、辦公樓、商業(yè)營業(yè)用房等多種類型，對于中國房價而言，主要是指普通住宅的價格。從下圖1,全國各類商晶房的銷售而積所占份額，可以看在中房地產(chǎn)市場是以普通住宅商品房為主體的市場，這就決

6、定了中國的房地產(chǎn)價格主耍反映的是住宅商品房的價格而不是別墅或高檔別墅。圖1.全國各類商品房銷售而積（單位：萬平方米）2.2期房價格舉足輕重中國房地產(chǎn)市場的另一個特點是，期房在銷售面積和銷售中占冇舉足輕重的地位。以下圖2007年為例，現(xiàn)房銷售額為7699.69億元，而期房銷售額高達(dá)21904億元，大約是現(xiàn)房銷售額的2.8倍。從圖3可以看出，就銷售囪積而言，期房的銷售面積遠(yuǎn)遠(yuǎn)大于現(xiàn)房面積。同樣以2007年為例，期房銷售面積大約是現(xiàn)房銷售面積的2.1倍。圖2.期房和現(xiàn)房銷售額（單位：億元）圖3.期房和現(xiàn)房銷售面積（單位：萬平方米）3.屮國房地產(chǎn)價格影響因索分析3.1中國房地產(chǎn)市場供求關(guān)

7、系分析（1）歷年房地產(chǎn)供求關(guān)系的變化房地產(chǎn)的供應(yīng)量通常用竣工而積來衡量，需求量可以用銷售面枳來衡量。二供求狀況可以用兩者的比值來衡量，即供需比。根據(jù)圖4數(shù)據(jù)，全國商品房的供應(yīng)與需求量?？梢园l(fā)現(xiàn)，房地產(chǎn)供應(yīng)量增幅遠(yuǎn)低于需求量，并且從2005年開始竣工面積開始小于銷售面積，知識中國房地產(chǎn)市場的供需比在2005年歷史性地開始小于1,雖然在2006年略有回調(diào)，然而2007年進(jìn)一步落到0.84o圖4各年全國商品房供需狀況比較（2）房地產(chǎn)需求分析從長期看，屮國房地產(chǎn)的需求很人程度上由屮國城鎮(zhèn)